未来房地产还有没有机会？

文 泽平宏观团队

最近网上有人说房子已经没有投资价值，也有人喊现在房价见底了，可以买了。

但我要告诉你，这两种说法都是错的。

我十多年前提出了“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，2015年根据这个框架公开预测一线房价翻一倍，在2020年预测房价将会出现历史性大顶。

今天用几分钟，带你了解未来房地产的新趋势。

首先，近些年房地产确实遇到了一些挑战，是20多年来楼市调整幅度最大、持续时间最长的一次。2024年商品房销售面积比2021年的高点下降了一半，2025年还在继续下降。再来看房价，一、二线城市房价平均跌去约30%，很多三四线城市房价几近腰斩。

那么未来中国房地产还有没有机会？我的答案是有结构性机会。

为什么？因为有六大因素在影响房地产未来走势，大家一定要关注。

第一，全球货币政策转向宽松周期，降息潮来了。美联储自 2024 年开启本轮降息周期以来，截至 2025 年底已累计降息 175 个基点，欧洲、新兴市场等也都开启降息周期。中国也一样，2025年底重要会议提出货币政策要“适度宽松”，上次这个提法是在2008-2010年，时隔15年再现，足见力度。5年期LPR利率从2021年底的4.7%降低到现在的3.5%。

第二，未来经济增长目标明确，“十五五”规划建议提到要用十年时间达到中等发达国家水平。“十五五”规划制定了我国中长期发展目标，就是到2035年实现经济实力、科技实力、综合国力、国际影响力等大幅跃升，人均国内生产总值达到中等发达国家水平。

什么是中等发达国家水平？有一个基本指标，就是人均GDP达到2.5万美元左右。这也就意味着我们要在2035年达到这个水平，这就需要未来相当长的一段时间仍然要以经济建设为中心，保持5%左右的经济增速，到2035年经济总量和人均GDP比2020年翻一番。

第三，中国城镇化还有提升空间，改善型“好房子”依然稀缺。2015-2024年，中国城镇化率由56%增至67%，但还是明显低于高收入经济体的81.3%。这10多个百分点的差距，就是未来发展的空间。

更关键的是，现在中国的房子是“总量够住、结构失衡”，一线城市套户比才1.01，住房还紧张；三四线都1.12了，明显过剩。而且很多城市的老房子占比高、户型差，大家真正想要的改善型“好房子”，依然稀缺。

第四，房地产政策调控从收紧全面转向放松。2024年9月，国家首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，标志着楼市政策的历史性拐点出现，也就是从过去的收紧全面转向放松。之后，各地陆续出台放松限购、限贷、限售、降首付、降利率、减税费等等措施来救楼市。

房地产稳，则经济稳，全国房子400多万亿市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的财富，作为第一大支柱行业，关系着7千万人就业，上百个上下游产业。就像7年前我呼吁放开并鼓励生育一样，现在全国各地都开始发放生育补贴了。这些年我一直呼吁放开房地产调控，组建5万亿住房银行收储。孩子和房子是最重要的民生，做有温度、有情怀的研究，希望我的呼吁能够被更多人听到。

第五，人口持续向城市群都市圈集中。美国、日本、韩国等发达国家在城镇化后期，都出现了这个现象。

中国也符合，近10年珠三角、长三角城市群年均常住人口增量超180万人，2021-2024年，深圳常住人口年均增长10万人；杭州年均增长14万人，但东北、西部等区域近年面临产业结构单一，人口在持续流出。

同时，我们预测未来将有1.3亿新增城镇人口，80%都会聚集在19大城市群里，所以人在哪里，住房需求就在哪里，这个规律百年不变。

第六，中国拥有强大的基本盘，有庞大的人才和消费红利托底。中国有14亿人口，是全球最大的消费市场，拥有全球最大的4亿中等收入群体，还将不断扩大。劳动力资源近9亿人，受过高等教育的人才总量约2亿，大学毕业生超1000万等等。人口红利正在转向人才红利和工程师红利，这将是支撑未来中国经济的核心力量。

所以未来中国房地产是有结构性机会的。

但是请记住，中国房地产大开发时代已经落幕，房价普涨时代结束了。我们正在进入存量时代，未来房价主要特征是区域大分化。

近期，我提了一个观点，未来楼市将出现二八分化现象。未来不是所有城市房价“普涨”，只有20%的城市有机会，就是那些人口持续流入、产业强、配套好的一二线城市，这些地方有新增购房需求，优质房产不仅能抗跌，还可能长期上涨；而剩下80%的人口流出的三四线城市、县城，房子只会越来越难卖，不仅不涨价，还可能漫长阴跌。

所以别再问房地产还有没有机会，不如问你的房子在不在那20%的城市里。

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