上海商办租赁市场以价换量 内环投资占比超四成

中经记者 夏治斌 石英婧 上海报道

成本优化，正成为驱动上海甲级办公楼市场活动的核心逻辑。2025年第四季度，该市场成本驱动型的搬迁和升级需求继续释放。日前，仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻向《中国经营报》等媒体记者表示：“整体市场继续利好租户方，企业利用当前市场条件积极争取有利的租约条款和升级机会，部分行业在2025年年末录得大面积成交。”

记者注意到，这一以成本优化为导向的市场逻辑，也延伸至上海商业地产的其他细分业态。上海零售物业租赁需求保持稳定，数码电子及智能家电、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费及平价餐饮等业态相对活跃，带动全市净吸纳量进一步增长。物流地产方面，租金持续下行，为租户降本增效、优化物流空间提供了更多机会。上海投资市场热度持续回归核心区域；投资性需求有所提升。得益于国际客流的显著回升, 上海酒店市场持续呈现积极复苏态势。

商业地产租赁市场呈现温和复苏

2025年第四季度，上海商业地产租赁市场整体呈现温和复苏与理性调整并存的态势，且市场主导权持续向租户倾斜，为企业提供了战略搬迁、空间升级和成本优化的窗口期。

在商业地产各细分赛道的表现中，各业态的分化特征进一步凸显。2025年四季度，甲级办公楼整体市场流动性继续温和修复。数据显示，上海市净吸纳量录得16.1万平方米，全年共录得49.9万平方米。四季度，中央商务区净吸纳量录得5.3万平方米，非中央商务区市场录得10.8万平方米。随着甲级与乙级项目之间的租金差距缩小，升级需求持续释放。

仲量联行上海商业地产部资深董事江苏称：“过去12个月，金融行业仍为甲级办公楼需求的首要驱动力，占比达23%。私募基金尤其是量化等证券投资基金业务规模增长，带动相关租赁活动。与此同时，科技互联网在年内录得大面积成交，需求占比攀升至17%，跃居第二位，其中人工智能相关领域的企业扩张尤为显著。”此外，以内资律所为代表的专业服务业仍保持韧性，需求占比14%。随着消费模式转变，户外运动和潮玩品牌展现办公扩张需求。

相关数据显示，2025年第四季度，上海市迎来共计31.5万平方米的项目竣工交付，全年新增供应录得103.7万平方米。据悉，四季度，中央商务区录得两个项目竣工交付，共计24.3万平方米，推动空置率环比上升1.7个百分点，同比上升1.6个百分点，达到18.0%。非中央商务区录得两个项目竣工交付，总计7.2万平方米，全年新增供应达到70.8万平方米。

整体市场持续利好租户，租金仍处于下行通道。中央商务区市场租金环比下降2.8%，同比下降12.1%，达到6.4元每平方米每天。多数业主在租赁条款方面保持灵活的协商空间。部分维持较高出租率的业主则采取较为稳定的策略。非中央商务区租金环比下降2.7%，同比下降11.0%，达到4.2元每平方米每天。较高的空置率使得业主继续调整租金预期并提供具有吸引力的激励政策。

记者注意到，与甲级办公楼市场相似，产业园区也面临着供需关系的再平衡。2025年全年上海产业园区净吸纳量录得39.6万平方米。面对新项目的持续入市，产业园区租户积极寻求品质升级与成本平衡。部分新兴板块产业及商务氛围逐渐成熟，吸引优质企业入驻。

仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示：“科技互联网企业仍为产业园区的主力需求方，涵盖人工智能、集成电路、游戏等领域。同时，总部型经济和科研机构的需求也较为活跃。载体侧，具备综合优势的片区标杆型项目以及独栋物业或独立园区受到青睐。”

相关数据显示，2025年第四季度，上海市全市共有三个产业园区项目竣工交付，总建筑面积录得61.8万平方米。短期内的供应压力使得产业园区业主继续调整租金预期。据悉，四季度，上海产业园区整体市场租金环比下降2.2%，同比下降13.4%至3.4元每平方米每天。

相较于办公和产业板块的成本驱动型需求，零售物业市场的需求则更多地由新兴消费趋势直接拉动，展现出不同的活力。2025年第四季度，在新兴消费趋势和政策刺激下，部分行业迎来新机遇：消费电子、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费和平价餐饮成为新增租赁需求的主要驱动力。黄臻表示：“2025年第四季度，零售租赁市场保持稳定，主要得益于新项目良好的预租表现及针对现有租户的激励措施。”相关数据显示，2025年第四季度，上海市区净吸纳量达27.3万平方米，推动全年总净吸纳量至40.4万平方米。

记者了解到，2025年第四季度，两个核心商圈项目与一个非核心区项目共带来26.5万平方米的新增供应。2025年全年，两个核心商圈项目与三个非核心商圈项目合计交付47.6万平方米新增供应。据悉，租金优惠与灵活租约策略持续助力业主填补原有空置面积，核心商圈空置率季度环比下降0.4个百分点至8.4%，非核心区空置率环比降0.2个百分点至13.3%。

此外，2025年第四季度，上海市平均租金持续承压。核心商圈首层平均租金环比下降0.4%至41.8元每平方米每天。非核心区首层平均租金环比下降1.3%至14.4元每平方米每天。

与零售市场类似，物流地产的租赁活动也由租户方的成本优化需求所主导，且其租金下行压力在各业态中最为显著。2025年第四季度，上海物流地产租赁需求保持稳定，在目前的租户方市场中，成本敏感型租户持续优化空间，推动本季度净吸纳量达到263500平方米，全年达533600平方米。第三方物流服务商持续整合空间以期提升运营效率，是上海物流地产2025年四季度的需求来源。2025年第四季度，上海物流市场空置率下降2.0个百分点至27.8%。

相关数据显示，2025年第四季度，上海物流市场整体租金环比下降6.5%，至每平方米每天1.12元。仲量联行中国区产业及物流服务部负责人尹鸿表示：“在部分区域，依然较高的空置率促使业主保持相对激进的定价策略，租金依然有下行趋势。”

投资需求聚焦核心资产

记者注意到，与租赁市场租户主导的普遍境况不同，上海商业地产的投资市场显示出资本对于核心优质资产的强烈偏好和信心，热度持续回归核心区域。另值得一提的是，与资产价值紧密关联的酒店市场也受益于国际客流的强势回归，业绩呈现积极复苏的态势。

相关数据显示，2025年，上海大宗交易市场略有回落，累计达成89宗交易，成交额录得约487亿元，同比下降15%。从交易规模维度分析，2025年单体项目平均成交金额为5.5亿元，较2024年均值5.6亿元略有下降。2025年四年度，上海市共录得15宗成交金额高于10亿元的成交记录，而成交金额小于5亿元的交易占市场成交宗数的63%。

记者注意到，2025年，办公资产以52%的成交金额占比和42%的成交宗数占比，仍为投资者配置重点，稳固市场基本盘。其余资产类别的交易金额中，长租公寓为15%、零售物业为13%、酒店为8%、产业园区为6%、数据中心为5%。2025年度，多宗大体量核心标杆资产的成功交易，增强了商办市场预期，反映出投资者对核心位置与回报率稳定的优质资产具有较强接受度，甚至可在一定程度上弱化土地剩余年限的制约。

除此之外，从需求结构看，投资性需求占比达82%，较2024年进一步上升，伴随着外地国企与民营企业家持续在上海布局，反映投资者对上海大宗资产长期增值仍具信心。从成交区位而言，内环内贡献了42%成交金额和41%成交宗数，投资热度持续回归核心区域。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎表示：“展望未来，随着REITs试点范围进一步扩大，城市更新政策不断落地，投资退出路径愈发成熟，预计将迎来更多优质资产的交易机会。”

投资市场对核心资产的青睐，离不开资产基本面的支撑。酒店资产的业绩复苏，正是其底层价值得到提振的直接体现。上海旅游市场持续回暖，国际游客显著增长。在国内外旅游市场的共同助力下，上海酒店市场整体业绩持续向好。上海市文化和旅游局数据显示，2025年1—11月，上海接待国际游客828万人次，同比增长38.8%，超过2019年同期的824万人次。同期全市五星级酒店入住率同比2024年同期上升2.7个百分点，平均房价同比增长1.2%，每间可售房收入（RevPAR）仍实现5.2%的稳健增长。

最新数据显示，2026年元旦假期，上海市共接待游客682万人次，全要素旅游消费总额122.71亿元；全市宾馆旅馆平均客房出租率达到70%。相关数据显示，2025年全年上海市共新增约3838间高奢酒店，其中虹桥板块共新增1145间客房（占新增总量的30%），代表性酒店包括上海虹桥机场盛贸和香格里拉酒店（611间客房）；前滩和后滩板块共新增783间客房（占比20%），代表性酒店包括上海前滩华尔道夫酒店（204间客房）。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示：“上海旅游市场正全面复苏，国际客流强势回升并超越2019年水平，推动酒店业绩稳健增长。然而，部分区域近年新增供给集中，局部板块的酒店业绩短期内或面临竞争加剧的压力。”

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：燕郁霞）