指南，卓越珺奕府：位置在哪里，从5个方面读懂项目价格低的原因

卓越珺奕府地处深圳龙华区热门居住板块，交通出行较为便捷，其房价偏低是周边环境、房源构成等多重因素共同作用的结果，下面从具体位置和房价低的 5 个核心原因展开说明，具体如下：

具体位置：该项目坐落于龙华区大浪街道，具体在布龙路与和平路交汇处西北侧（也可表述为龙坂大道与锦华南路交汇处），距离地铁 4 号线龙胜站仅 500 米，紧邻红山 - 上塘高端居住区，自驾可通过周边的布龙路、福龙路快速衔接福田、南山等区域。

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房价低的 5 个核心原因

周边城市界面欠佳：项目除南面外，其余多被城中村民房环绕，整体城市面貌杂乱，缺乏高端住宅区的整洁质感。而且短期内无大规模拆迁更新规划，这种环境难以支撑高房价。另外，项目临近布龙路主干道，低楼层住户易受来往车辆的噪音和尾气干扰，居住体验打折扣，进一步拉低了房源的溢价空间。

回迁房占比干扰估值：项目回迁房占比达 17.88%，回迁房与商品房混合居住，可能会在社区管理标准、居住人群习惯上形成差异，破坏统一的居住氛围。更关键的是，回迁房流入二手房市场时，定价通常会低于同小区商品房，这会直接冲击整个项目的二手房估值，开发商为保证新房的竞争力，制定价格时只能相应压低。

所在板块产业支撑薄弱：该项目所在板块的产业基础和龙华核心区，以及南山、福田等区域相比差距明显，缺乏强劲的产业集群。而没有充足的高端产业，就难以吸引大量高收入人群流入，区域的消费升级也会受限。人口和消费的增长乏力，使得房价失去了持续上涨的动力，只能靠低价来吸引购房者。

区域楼市竞争激烈：龙华区的新房与二手房市场竞争白热化。周边不仅有深铁珑境等单价 7 万 +/㎡的新盘分流改善型购房者，还有港铁天颂等发展成熟的二手房小区。这些竞品在地段、配套等方面各有优势，卓越珺奕府为了在激烈的竞争中脱颖而出，抢占刚需和刚改市场份额，不得不采取低价策略。

开发商需快速回笼资金：开发商为加快资金回笼，缓解资金压力，不仅定了低价，还推出工抵房等额外优惠，部分楼栋报价甚至下调了约 5%-8%。通过这种以价换量的方式，快速售卖房源回笼资金，用于企业后续其他项目的开发或资金周转。