房价什么时候企稳——【连载一】当房产失去成长股光环：从地段逻辑到红利定价

【连载一】当房产失去成长股光环，从地段逻辑到红利定价

“牛市不选股，熊市多学习。”

在牛市中，大家买什么都涨，不需要技术 ；但在熊市里，个股泥沙俱下，操作失误就会亏损，此时最佳策略是减少操作、保住本金，通过复盘和学习为下一阶段储备能力 。

现在毫无疑问股票是牛市，而楼市，大多数人应该也会同意依然是熊市。那我们就在这个熊市周期里学习学习，重新审视房产这一中国家庭最重要的资产——房子。

房价跌速已超出想象，过去二十年，房子是经济的“压舱石”，承载了太多的期待 。但过去4年多，中国房价指数累计下跌了35% 。这个下跌速度不仅快，而且明显高于历史上其他经历过楼市调整的国家 。

而且，随着随着人口结构变化、技术革命和经济转型，我们需要建立一套完整的房产价值评估体系。

过去二十年，我们一直信奉洛克斐勒的名言：「Location、Location、Location！」也就是选房子，关注的就是地点。只要选对了地点，房产投资获利便指日可待。

这一逻辑在工业时代确实有效。城市通过产业集聚创造就业机会，劳动力聚集形成居住需求，从而推高核心区域房价。但是，随着现在科技革命的到来，这一理论已经开始有了变化。

之前认识个在国内做跨境电商的女生，她把上海的房子卖了，在泰国清迈买了一套带泳池的别墅。她告诉我，现在她每天早上在泳池边工作，下午去学泰拳，每月的生活成本只有上海的1/5。而她的电商生意，因为远离了上海的内卷，反而做得更好了。

当然单一例子难以作为代表，我们可以看更普遍的情况。随着之前疫情的冲击，部分公司远程办公（WFH）已经变得可以接受，越来越多的人有机会开始为海外高收入地区的公司工作，在低消费地区生活，形成了地理套利理论基础。

同时，随着人工智能技术的普及，使得非劳动密集型工作可以完全脱离实体办公室。之前有段时间很火的「一人公司」也是如此，通过AI降低了行政事务工作量。越来越多的小型生意，在线生意，突破了地理限制。

这些案例让我意识到，房产的价值正在从「地点」转向「生活方式」。

长期以来，我一直用租金回报率（ 年租金/房产估值） 来衡量房产价值。

在过去房价快速上涨时期，投资者可以容忍低租金回报率，因为持有房子的收益不仅来自于租金，也来自于房价的增长，和投资成长股的逻辑类似。

但过去几年，房价增长的逻辑已经发生了巨大的变化，出生率的下滑，人口老龄化以及人口聚集效应的消散。支撑房价增长的基本面因素都发生了变化，逐渐也形成了新的共识，即未来不再有高增长的房价空间。

在这种背景下，购房者对租金回报率的要求必然提高。房子从过去的「成长资产」变成了「红利资产」。类型发生转变之后，房产的估值方式也改变了，即变成以利率定价的资产，租金回报率类似于股票的股息率。

房产作为一项资产，有一些负面因素，例如较高的交易成本，以及不可避免的折旧成本。但同时，房产也有一些积极因素，最突出的就是居住的情绪价值。对于中国人来说，买的房和租的房始终不一样，这种观念目前仍然根深蒂固——虽然我们不知道未来是否也会有观念的改变。

正是这些因素，影响了房子的租金回报率。过去几年，尽管房价有所下跌，但是北上广深的租金回报率仍然在1.6%左右，同时，5年期国债收益率也大约是在1.6%。

简单来说，当我有一笔钱选择全款买房，省下来的租金，和我选择买入5年期国债的收益差不多。但同时，房子有维护折旧、有高昂的税费，还没流动性 。似乎，目前房子的收益率，比国债还低。

不管我们将租金回报率如何比较，例如与通胀预期、折旧或者变现相结合，单纯研究房产的经济价值维度，会发现房产的收益性，无法与其他类型资产的收益相比。

尽管上述问题，可以一定程度上用房产的「拥有感」所带来的情绪价值解释，但是，房产的情绪价值到底值多少钱？在房产下行周期中，房产是否仍然可以带来正的情绪价值？这些问题仍然充满了不确定性。

又或者，目前是否还有其他因素和框架，来分析房产在收益性以外的其他价值。如果没有，那是不是说明房价仍然存在「泡沫」？

于是，过去一段时间，阅读不同城市的房产研究报告，也与不同城市的购房者做了交流，了解他们购房或者选择的原因，来试图建立房产价值的评估体系。

……（待续）……

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作者：坦桑尼亚老云 | 编辑：栗加 每个视角都是拼凑世界真相的碎片，听真诚的行业观察者讲述独特的故事。 我们有深耕行业的资深顾问，连续跨界探索的未来创业者，专注细节的产品匠人，和许多志同道合的你们，如果你有想要分享的故事或者感想，可以留言或者邮件联系（AiysJY@outlook.com）。 也欢迎点分享给需要的朋友们，记得点一下在看和星标，期待共同在这个行业的宏大叙事中，留下一句诗。：）