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看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属新房预约奖！2025年末的重要节点上，华润置地以一场现象级逆市热销，成功“霸榜”全国楼市话题头条。

11月29日，上海澐启滨江首开当日售罄，引发全上海客户与同行关注热议；

11月30日，深圳湾澐玺首开狂揽130亿，一举刷新2025年全国单盘首开销售纪录；

12月5日，北京润园开盘单日热销35亿，点燃了北京高端市场久违的热度。

短短7天时间，三座一线城市，近190亿业绩，再加上之前士林润园夺得上海风貌别墅销冠，公建产品武汉长江天际取得1-11月武汉大平层销售套数和销售金额TOP1……

顶级大平层、低密别墅、高端公寓三大产品线华润置地均实现教科书级的“独立行情”——

不仅创造了2025年中国楼市奇迹，更在年底最需要信心的时刻，为整个房地产行业注入一剂强心针。

涛哥近期走访各大城市，发现大家都在聊华润置地的项目，尤其深圳湾澐玺的130亿，完全成为全国性头条话题——

所有人都在惊讶顶豪市场的购买力，同行都想知道华润置地做出怎样领先的产品，媒体也都争相报道为市场传递信心。

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凭借上海、深圳、北京顶序作品的集体爆发，华润置地印证自身强大产品力与品牌号召力，更向市场传递出清晰信号——

即便在调整期，好地段、好产品、好房子依然是能够穿越周期的“市场硬通货”。

今天涛哥就跟大家聊聊，华润置地顶序作品，凭什么征服全国塔尖客群在市场中独树一帜？

1

坚守核心地段

对极致资源的价值再造

对于高端住宅而言，地段永远是价值的基石，而在涛哥看来，华润置地的顶序作品——

并不满足于核心地段的占有，而是以城市运营商的统筹思维，对极致资源进行“价值再造”。

华润置地四大顶序产品布局图谱，在中国经济版图上标注了独特的黄金坐标：上海黄浦江S湾心、黄浦老城厢、深圳后海金融CBD、北京中央别墅区。

很多同行都评价：“华润置地敢于出手拿好地，更重要的是他们有足够资源和能力把好地段带到更高的高度。”

在上海，澐启滨江直面黄浦江“S湾”，士林润园则承黄浦老城厢文脉

澐启滨江距离江岸仅约三百米，拥有无遮挡江景视野，顶级生态资源与城市核心功能区环抱的区位，在上海内环线内几乎是绝无仅有的。

华润置地没有选择简单的在江边盖一排“看江的房子”，而是提出“江域汇流”的规划理念——

将江、湾、澜、山、森、馆、城全部纳入社区规划，让滨江真正成为城市、自然与人居交融的界面。

士林润园落子承载730年海派文明记忆的黄浦老城厢，不仅是上海的地理核心与心脏所在，也是老城厢面向“世界会客厅”战略进化的文化名片。

华润置地没有割裂历史，而是以“织补式更新”理念，将老城厢的历史肌理完整保留，又植入现代高端居住功能，完成对土地的最高致敬。

在深圳，深圳湾澐玺充分展现出华润置地“城市运营商”的超强功底

项目所在的后海片区华润已经深耕近二十年，随着深圳湾万象城二期启幕、深圳湾文化广场试运营，集高端商业、文化艺术、生态休闲于一体的世界级湾区活力中心已成型。

深圳湾澐玺采用“全向东布局”“错位排布”，让每一户都尽量享有海景或深圳湾城市天际线；

更惊人的是规划“立体通廊”，衔接深圳湾文化广场、深圳湾万象城、深圳人才公园等配套，让业主无需穿越马路，即可抵达商业、文化与公园。

“居住+商业+文化生态”的无缝链接，让深圳湾澐玺成为世界级的湾区生活方式的典范，现场购房者都纷纷感慨：“这样的规划手笔，也只有华润置地能做到”。

在北京，北京润园择址于中央别墅区这一“中国低密超级坐标”

位于中央别墅区之心，立墅温榆河首排，北京约80%的国际学府于此聚集，国际休闲运动的顶级俱乐部在此坐落，形成顶奢生活圈。

仅约1.01超低容积率，营造“院墅、空墅、平墅”多元品类别墅形制，最大限度地尊重土地与自然。延承“园系”产品高阶基因，重新定义“四代墅”产品标准，将中央别墅区的低密人居精神提升至新的高度。

从上海、到深圳、再到北京，华润置地顶序作品的择址逻辑始终清晰——

不仅要占据城市最核心、最稀缺的资源，更要以城市运营商思维，通过前瞻性规划与开发，对地段价值进行二次创造与升维。

“坚守核心+价值再造”的模式，让每一个顶序项目都成为城市封面地标与塔尖客群资产配置的首选，也为热销奠定了坚实的基础。

2

坚持创新突破

对极致产品的最高追求

在地产黄金时代，不少房企凭借着核心地段与稀缺资源就能“躺赢”。随着行业进入调整期，单纯地段优势已经难以满足塔尖客群对高品质生活的需求。

华润置地则深刻洞察这一变化，始终坚持“产品主义”，即便在顶级地段，也从未放松对产品力的极致追求。

所以你也会发现，如今很多媒体都将华润置地称为是“产品卷王”，因为他们每个项目都突破产品天花板，重新定义高端住宅标准。

1）超级底盘：重构社区与城市的链接方式

在华润置地看来，顶豪社区不是内外隔离的“孤岛”，而应是向外能链接城市，向内能回归宁静的“城市功能单元”。

深圳湾澐玺的“超级底盘”堪称行业标杆，构建起立体层叠的空间体系——

首层街区庭院围合出静谧绿洲，设置车马院与酒店式落客区，以从容礼序迎接归家；二层环廊与健身空间成为专属的能量场，未来将通过慢行走廊无缝衔接城市艺术与商业；三层天际花园融汇浮岛、水景与萌宠乐园，营造全龄度假式社交场域。

动线组织上，底盘遵循“人车分流”“客货分流”“主服分径”原则：每一层都是无风雨归家设计，业主可从任何一层直达居所、无需转层，实现从容归家。

更值得一提的是，以“生境之斗”的独创设计，让阳光、清风和绿意渗透至归家旅途，让底盘成为充满生机的“城市绿洲”，带来深圳客户“前所未见”的碾压级产品与生活方式迭代。

2）超级景观：打造可沉浸的自然艺术场域

对于顶序产品而言，景观早已不再是简单的绿植堆砌，而是承载生活美学与情绪疗愈的重要载体，让居者在城市核心也能享受到与自然共生的惬意生活。

上海澐启滨江打造落差近13米的“自然峡谷”，约3500㎡沉浸式下沉艺术庭院成就一座永不落幕的自然美学馆。

从恢弘的“旗舰门厅”穿行而入，经由十二座八米高的“帆影门廊”，最终抵达中心庭院的“游艇式观景舱”。

同时打造延展超百米的“庄园景观”，引入珍稀植物与艺术雕塑，空间层层递进，带来极具仪式感的归家体验，很多客户看了效果展示后都惊讶于华润置地的“产品想象力”。

北京润园围绕着低密墅居，以“先造景观，再造建筑”的理念，重构水、园、院的空间关系。

以轴线礼序演绎九拱凯旋门、星柱廊庭、水晶丽宫五重仪礼生活剧场，“一溪一环三轴九境”景观体系，让每一栋建筑都仿佛从风景中自然生长而出。

3）超级会所：定义塔尖圈层的社交新场景

会所是塔尖圈层社交的重要场域，华润置地从塔尖客群的品质生活需求出发，重新定义顶级豪宅的社交新场景，往往成为同行“抄作业”的标杆范本。

上海澐启滨江的会所功能环绕中心水院布局，集中设置泳池、健身、瑜伽、私宴与茶室等，大型透明玻璃舱体构建的全景悬浮泳池，让业主在健身游泳的同时也能享受极致景观体验。

同时打造近4000㎡全域架空层社区共享客厅，进一步丰富业主的社交与生活场景，满足全龄段业主对高端生活方式的想象。

上海士林润园请傅厚民打造1200㎡高定会所，以“再传海派100年”为愿景，呼应海派精神，也精准匹配高端客群社交需求。

会所泳池超高挑高空间搭配曲面吊顶，营造媲美国际高端度假酒店的沉浸感，会客区与健身房同样将海派美学元素融入空间肌理，处处彰显低调奢华质感。

这些“超级系统”的构建，背后是华润置地对高端生活方式的深刻洞察——

他们认识到，塔尖客群需要的不是功能的简单堆砌，而是一个能够承载完整生活场景、提供情绪价值、促进圈层共鸣的生态系统，最终也用“产品卷王”的超预期迭代满足了市场与客户的期待。

3

坚定以人为本

对极致体验的全维关照

如果说核心地段是顶序产品的价值基石，极致产品力是征服市场的核心武器，那么以人为本的极致体验，则是其赢得塔尖客群长期认可的关键。

在华润置地看来，真正的顶级豪宅不仅是物理空间营造，更是对居者生活体验与精神需求的全维关照。

其顶序作品始终坚定以客户为中心，从“空间突破”“审美突破”“技术突破”三大维度出发，打造真正的“好房子”人居范本。

1）空间突破：把家的定义权还给客户

传统豪宅往往忽视居者的个性化需求，华润置地深刻洞察这一痛点，通过灵活可变的空间设计与定制化的装修方案，让家成为个人品味与生活方式的表达。

深圳湾澐玺开创深圳高端住宅“定制化”先河：精准洞察客户需求，打造深圳少有的定制化高端住宅，实现风格可选、部品模块可选、局部空间功能可选。

“框架核心筒+无次梁厚板”颠覆性结构，打破传统户型格局束缚：满足业主在空间功能灵活多变、专属个性呈现方面的需求，让家的空间时刻与生活节奏同频。

创新打造“中厨专业化、西厨社交化”的厨房空间格局，为客户提供两套厨电品牌配置选择，让市场惊讶于其对高端需求的惊喜洞察和落地实践。

上海澐启滨江户型设计上同样注重空间灵活性与个性化：部分户型采用框筒结构，形成灵活可变的室内大空间，适应未来家庭需求变化；符合标准卧室尺度的“X空间”，支持书房、茶室等多功能场景转换，满足业主个性化需求。

2）审美突破：让建筑成为时代的艺术藏品

顶序产品作为城市的封面地标，审美不仅要符合当代人需求，更要能够穿越时间周期，成为可传承的艺术藏品。

深圳湾澐玺由全球顶尖建筑设计事务所KPF总裁操刀，塔冠顶部打造一抹优雅的“微笑曲线”温柔环抱湾区。

五座高度介于150米至250米的居住塔楼，如“月牙抱海”重塑深圳湾天际线，成为不可复制的地标封面，这张图还被很多上海媒体转发，希望上海也能有如此国际化的地标住宅。

上海澐启滨江从船帆中提取上海的时代表情，以一座“风帆群像”的精神建筑，为黄浦江留下崭新的塔冠印象。

北京润园融贯北京独有文脉底蕴与礼序气度，以国际经典美学为蓝本，通过当代审美新译，成就穿越时间周期的永恒典藏。

3）技术突破：以健康科技营造会呼吸的居所

随着人们对居住要求不断提高，健康、安全、智能成为高端住宅的核心竞争力。华润置地则围绕居者的五感体验，打造“会呼吸的居所”。

上海澐启滨江作为“好房子2.0”实践样本，以“栖境、栖艺、栖心”三栖体系，系统提升居住体验。

项目搭载健康中枢系统，在声环境、水环境、空气环境方面重点发力——

全维声学设计通过系统性隔音方案，降低外部及户间噪音；超高品质水系统采用不锈钢管道+全维净水系统，搭配零冷水循环+恒温花洒舒适热水系统；沁心空气系统配备大金厨房专用空调和嘉格纳大风量油烟机，带来全维度生活品质守护。

4

坚信长期主义

对极致服务的体系落地

对顶豪社区而言，物业服务绝非是“附加项”，而是锚定长期资产价值、承载生活温度的核心支柱。

华润置地为顶序作品业主量身淬炼出“全周期、高定制”的礼仕服务体系，让居住价值从交房那一刻，持续延伸至生活的每一个日常场景。云启滨江售楼处电话：4008878824【售楼中心热线】云启滨江营销中心热线400-887-8824云启滨江售楼处地址400-8878-824

以“高效、私密、专属、雅致”4S理念为内核，“15分钟响应、24小时解决”作为维修承诺，为每位业主配置专属私人服务管家，全程守护生活的尊崇与便捷。

通过垂直化社群运营精准匹配塔尖圈层需求，例如深圳湾澐玺项目打造“澐动菁英汇”“太太俱乐部”等社群，搭建高端社交与资源链接平台。

独有华润生态资源联动可让业主优先参与深圳湾万象城高端活动、尊享华润商业VIP专属权益，让高端体验渗透生活方方面面。

5

中国塔尖居住

正式进入“华润置地时刻”

7天劲销近190亿，华润置地用一组震撼行业的数字，为2025年的中国楼市写下了浓墨重彩的一笔。

业绩背后，是华润置地数十年如一日坚守“产品主义”与“长期主义”的必然结果。

从核心地段的“精准择址”，到极致资源的“价值再造”，从公区打造的“创新突破”，到产品与服务的“全维关照”——

华润置地用顶序作品，构建起一套完整的高端住宅价值体系，重新定义中国顶豪全新标准。

不再只是物理空间的营造，而是对于“高端生活方式”的引领与重塑；不再仅满足于简单的“好房子”，而是能够安放当代中国塔尖人群的精神需求、并足以回应永恒命题的“生命场域”。

2025年，随着华润置地在北京、上海、深圳、武汉“四城五子”的全面亮相，新一代顶序阵营已然成型——

中国塔尖居住市场，正式进入“华润置地时刻”

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1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积指的是：地块的总面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。

101、封闭阳台是指：在围护栏、墙上部用铝合金玻璃窗等围闭的阳台。

102、封闭阳台面积如何计算：全部计算建筑面积。

103、半封闭阳台是指：除围护栏、墙以外没有进行围闭的阳台。

104、半封闭阳台面积如何计算：计算一半建筑面积。

105、楼梯是指：是指房屋层之间供垂直交通用的通道，

106、室外楼梯是指：依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。

107、屋顶楼梯间是指：突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20米以上供上屋顶维修或安全出口用的用房。

108、屋顶楼梯间算不算总层高：不算。

109、屋顶电梯间：指突出房屋屋面，层高在2.20米以上，供停放、检修、升降电梯的用房。

110、屋顶电梯间算不算总层高：不算。

111、设备间是指：一幢大楼内放置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋。

112、功能区的意思是：根据各共有建筑部位的用途而划分的服务范围称为功能区。

113、连廊是指：连接两幢房屋的走廊。

114、连楼是指：连接两幢房屋的楼房。

115、过街楼是指：底层局部为通道的楼房。

116、架空通廊是指：指以两端房屋为支撑，有围护结构，有顶盖无支柱的架空通道。

117、围护结构是指：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用。

118、墙和栏杆算不算围护结构：算。

119、基地面积是指：一个小区总的占地面积。

120、间距是指：建筑平面外轮廓线之间的距离。

121、国家间距标准的比例是：楼高：间距＝1：1.2。

122、国家日照标准是：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。

123、结构面积是指：房屋建筑中外墙、内墙、柱等结构构件所占面积的总和。

124、公用面积是指：住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和。

125、公用面积是如何分摊的：按栋或单元户数面积按比率分摊。

126、套内建筑面积是指：套门内范围的建筑面积。

127、套内建筑面积包括：套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。

128、套内使用面积是指：指套内住户独自使用的面积。

129、套内使用面积的计算包括：卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

130、套内墙体面积是指：套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。

131、套内墙体面积的计算：全部。

132、各套之间的分隔墙按多少计入套内墙体面积：一半。

133、套与公共建筑空间的分割墙以多少计入套内墙体面积：一半。

134、外墙以多少计入套内墙体面积：一半。

135、套内自由墙体以多少计入套内墙体面积：全部。

136、套内阳台建筑面积是指：阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。

137、公用建筑面积是指：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

138、容积率是指：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

139、一个项目总建筑面积为64000㎡，占地面积为40亩，容积率是多少：2.4

140、建筑密度又称：建筑覆盖率。

141、建筑密度是指：项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

142、人口毛密度的计算公式：人口毛密度＝小区内总居住人数÷小区内占地面积。

143、平均每平方米造价（元）：平均每平方米造价＝建筑物总造价÷建筑面积。

144、使用面积系数K1（％）：使用面积系数＝总使用面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100％。

145、居住面积系数K2（％）：居住面积系数＝总居住面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100％。

146、绿地率：指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比率。

147、公共绿地的介定：最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，

148、哪些绿化不能算入绿地面积：距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，地下车库、化粪池等地表覆土达不到3米深度的设施不能计入。

149、绿化覆盖率：所有绿化面积与建设用地面积之比。即绿化面积÷基地面积×100％

150、绿化覆盖面积：所有植被垂直投影面积的总和。

151、得房率：指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

152、公共能耗：是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗。

153、公共能耗费：因公共能耗而产生的费用

154、公共能耗费由谁承担：由全体业主承担。

155、规划形态是指：项目的具体建筑构成。

156、单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式

157、居住单元：每个楼梯的控制面积称为一个居住单元。

158、一梯几户是指：一个单元里平层有几户的俗称。

159、房型（户型）：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫等组成的总称。

160、面积配比：指的是各种房型面积在项目或单元中所占比例的多少。

161、房型配比：指的是各种房型在项目或单元中所占的比例的多少。

162、阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

163、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅。

164、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

165、居住组团：指一般被小区道路分隔，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

166、公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

167、纯办公楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

168、商场：是指规划为对外公开进行经营的建筑物。

169、综合楼：是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

170、商住住宅：是住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

171、别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。

172、联排别墅：三户或三户以上连体的别墅。

173、双拼别墅：二户连体的别墅。

174、独栋别墅：单楼独栋的别墅。

175、跃层式产品：住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通采用户内独用小楼梯联接。

176、跃层式产品的优点：跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

177、复式产品（LOFT）：在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅。

178、错层式住宅：是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

179、SHOPPINGMALL：大型购物广场的英文名称。

180、共有房产：共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

181、半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。

182、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

183、一地下室室内净高2.6米，2米低于室外地平面，属于半地下室还是地下室：属于地下室。

184、商品房验收合格指的是：单体（即单幢楼盘）验收合格。

185、商品房综合验收合格指的是：包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

186、空鼓：局部面与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用。

187、地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。

188、基础：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。

189、基础的作用：基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。

190、墙体是构件，也可以是构件：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。

191、在一般砖混结构房屋中，墙体也是主要的：承重构件。

192、停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。

193、停车场小型机动车位面积计算：按每车位25平方米计算。

194、自行车位按每车位多少平方计算：1.2平方米计算。

195、商品房销售面积又称之为：套建筑面积

196、套建筑面积包括哪两部份：套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。

197、商品房预售许可证是由什么单位向什么单位发放的一项证书：是房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书。

198、商品房预售许可证的作用是：用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

199、契税是指：房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。

200、公共维修基金是指：住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

201、公共维修基金的交纳人是：购房人。

202、公共维修基金何时交纳：在交房时交纳。

203、印花税是指：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。

204、居住用地使用年限：70年。

205、商业用地使用年限：40年。

206、工业用地使用年限：40年。

207、综合用地使用年限：50年。

208、土地使用年限届满后怎么办：业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

209、申办产权需具备哪些资料：审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

210、办理产权需交纳哪些费用：产权登记费、勘丈测绘费、工本费。

211、房地产产权初始登记是指：对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

212、房地产登记是指：房地产产权登记。

213、房地产登记的种类：分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

214、什么情形属于房地产变更登记：

（1）地产使用用途改变；

（2）权利人姓名或名称发生变化的；

（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；

（4）建筑物、附着物倒塌、拆除。

215、房地产登记是以什么单位进行登记的：是以一宗土地为单位进行登记的。

216、申请房地产登记可否委托他人代理：可以委托他人代理。

217、由代理人办理申请房地产登记的，应向登记机关提交什么材料：申请人的委托书。

218、通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为称之为：房地产转让。

219、房地产转让时其他公用设施是否一起转让：转让人对其他公用设施所拥有的权益同时转移。

220、在什么情况下房地产开发项目可以交付使用：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；

221、未经验收或者验收不合格的房地产开发项目可否交付使用：不得交付使用。

222、预售面积是指：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积。

223、预售面积只供什么情况下使用：只供房地产预售时使用。

224、竣工面积是指：竣工面积是指房地产竣工后实测的面积。

225、商品房预售须符合哪些条件？：

（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；、

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

226、哪些情况下预售房购买者可以要求取消预售房合同：

（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；

（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；

（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。

227、五证是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房预售许可证》。

228、国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

229、建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

230、建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

231、二书是指：《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。

232、房地产抵押是指：指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。

233、房地产按揭是否属于房地产抵押的一种形式：是。

234、申请抵押登记应提交什么资料：

（1）《房地产抵押登记申请书》；

（2）委托书；

（3）房地产证；

（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；

（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。

235、贷款期限在1年内的如遇利息调整如何处理：不做调整。

236、贷款期限在1年以上的如遇利息调整如何处理：于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。

237、贷款人提前偿还贷款时本息如何计算：提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。

238、银行按揭是指：购房抵押贷款，是购房者以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

239、个人住房按揭需提交哪些资料：购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（未婚证明原件）、收入证明（个体户则提供营业执照及税票）、已首付购房款收据原件及复印件、购房合同、贷款行的活期存折、贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。

240、住房公积金是指：单位为其在职职工缴存的长期住房储金。

241、公积金贷款是指：由城市住房资金管理中心委托银行向购买自住住房的公积金交存人发放的贷款。

242、公积金贷款担保费用计算公式：贷款金额×贷款年限×千分之0.75。

243、什么情况下公积金贷款担保服务费可有优惠：首次购买普通自住房和改善型住房的客户在申请公积金（组合）贷款时。

244、公积金贷款担保服务费优惠幅度是：减免40％。

245、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。

246、办理公积金贷款应提供哪些资料：身份证、户口簿、结婚证、收入证明、公积金卡、审核后购房合同一份，首付款票据。

247、组合贷款是指：公积金贷款与商业贷款的合称。

248、北京市限购政策：连续满五年的社保或五年的纳税申报记录。

249、目前住房公积金贷款最高额度为：80万元。

250、存量成套住房公积金贷款首付款比例为：30％。

251、90平方米以内（含）商品住房公积金贷款首付比例为：30％。

253、什么情况下可再次申请办理住房公积金贷款：借款申请人还清住房公积金贷款后。

254、契税是以什么价格为基数收取的：总房价。

255、契税税率为：90㎡以下的1％；90～140㎡为1.5％；140㎡以上为3％。

259、纯企划是指：由发展商出广告费，代理公司根据项目的特点，来为这个项目进行一系列的广告策划，不包括现场业务。

260、企划代销是指：由发展商提供广告费用，我们公司根据这个项目的特点给这个项目重新定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场的销售进行一系列正题的运行。

261、包柜是指：代理销售者或公司仅负责销售，而企划则由其它的广告公司负责。

262、包销是指：由代理公司来承担广告费用的一种代理形式。

263、个案是指：房地产项目。

264、开盘：一个项目正式公开发售。

265、销售率：指售出的户数占可销的总户数的比例。

266、起价：是指商品房在销售时各单元或整个项目销售价格中的最低价格。

267、均价：单元或整个项目总销售额除以可销售面积得出的价格。

268、基价：经过核算而确定的每平方米的基本价格。

269、销售价：以基价增减楼层和朝向差价后得出的价格。

270、总价：总价是指每套房子的单价乘以面积所得出的价格，是购房者购买该套房子所要付出的全款。

271、定金：只是预付款的一部分，起到担保债权的作用。

274、SP的中文解释：销售促进。

275、SP是指：一种个人或团体用以促进成交或营造现场热烈气氛的炒作行为。

276、DSP：有一定针对性的网路弹窗广告。

277、PR：用以提升企业和产品形象的公关活动。

278、CF：电视广告。

279、DM：一种对于目标客源进行专门邮寄的邮政专递广告。

280、POP：指树立在户外的，大型的平面看板广告。

281、NP：报纸广告。

282、VI：平面广告表现的总称。

283、CI：企业形象表现的总称。

284、SOWT：个案的优势、劣势、市场威胁和市场机会的英文简写。

285、销海：用以促进销售的单张平面印刷海报。

286、夹报：一种跟销售海报类似的平面印刷品，用以夹在各类报纸中做宣传。

287、KT板：售楼处现场内布置的一种表现企业和产品形象的看板。

288、LOGO：展现产品形象和特色的标志。

289、鸟瞰图：从空中俯视的整个区域的效果表现图。

290、墨线图：单个产品或楼层的平面表现图，一般会标明比例及尺寸。

291、家配图：在墨线图的基础上配置上家具的平面效果表现图。

292、效果图：一种表现建筑外立面、小区景观等的平面图片。

293、地理位置图：一种表明个案所处位置的平面表现图。

294、交通表现图：一种表明个案周边交通情况的平面表现图。

295、生活机能图：一种表明个案周边生活、休闲、娱乐场所、学校、金融设施等的平面表现图

296、房型单片：印有单个房型或家配图的单片印刷图纸。

297、楼书：对小区的基本情况、发展商、产品、配套设施、智能化等做全面介绍的印刷文本。

298、道旗：沿马路设置在灯杆或其它立杆上的宣传旗帜。

299、灯箱：一种有内部灯光设置的，用以宣传企业和产品形象的广告表现物，一般为箱体结构。

300、高炮：一种不依附建筑物，用钢管或钢架等直接在空地上树立起来的巨大的广告物。

301、软文：直接以文字表达，着重企业形象推广和个案报导的广告形式。

302、硬广告：以直觉的平面表达形式（如效果图、房型图），配以少量的文字，直接述说企业或产品形象的广告手法。

303、控台：销售现场用以行政作业或控制销售速度、现场气氛、SP活动等的操作台。

304、BY位表：业务人员轮流接待客户的顺序表。

305、来访登记表：记录每组来访客户基本信息及购房需求的表格。

306、来电登记表：记录客户来电询问重点及需求的表格。

307、日报表：记录销售现场当天销售情况及人员出勤、资金流量情况和突发事件的综合表格。

308、周报表：记录销售现场一周销售情况及人员出勤、资金流量情况和突发事件的综合表格。

309、月报表：记录销售现场每月销售情况及人员出勤、资金流量情况和突发事件的综合表格。

310、销控表：综合记录现场销售情况及所剩房源的表格。

311、底价：一般为开发商开发成本和期望收益合成的销售价格。也指代理公司与开发商约定的合作最低销售价格。

312、表价：现场或对外的公开报价（一般会在底价上加上一定的百分比）。

313、佣金：业务人员根据销售业绩及提成比例所得的收入。

314、主力户型：个案中最为主要或最多的户型。

315、主力面积：主力户型的面积。

316、去化：指个案的销售情况。

317、利多：指个案的优点或主要卖点。

318、利空：指个案的缺点或明显不足点，也是个案的弱点。

319、市场调研：对相关项目的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析的过程。

320、市场调查包括哪几项：环境分析、产品分析、价格分析、去化分析、客源分析、业务分析、媒体分析、综合分析。

321、环境分析：包括区位情况、交通情况、配套设施等。

322、产品分析：包括基地情况、经济指标、房型配比、面积配比等。

323、价格分析：包括单价范围、总价范围、付款方式、折扣情况等。

324、去化分析：包括去化顺序、去化特征、去化抗性等。

325、客源分析：包括区域划分、客源层次、消费意图等。

326、业务分析：包括业务配备、业务能力、业务执行等。

327、媒体分析：包括媒体选择、宣传模式、主要述求等。

328、综合分析：包括优势分析、劣势分析、综合结论等。

329、计算全部建筑面积有哪些，例出5种：

房屋、夹层、插层、技术层、楼梯、电梯间、通道、门厅、回廊、楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井、电梯机房、斜面构屋顶2.20米以上的部位、挑楼、全封闭的阳台、室外楼梯、通廊、地下室、半地下室、门廊、门斗、、车棚、货棚等。

330、计算一半的建筑面积有哪些，例出5种：

有盖无柱的外走廊、檐廊、单排柱的车棚、货棚、站台、未封闭的阳台、建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊、建筑物间有顶盖的架空通廊等。

331、不计算建筑面积的有那些，例出5种？：

柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台、室外爬梯、屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池、独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。

332、分摊公用建筑面积的计算方法：分摊公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

333、公用建筑面积分摊系数计算方法：公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和

334、公用建筑面积计算方法：公用建筑面积＝整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

335、哪些公用面积应分摊，例出5种：室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

336、哪些公用面积不能分摊，例出5种：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。