【品质之选】建发朗玥:以匠心筑就上海理想人居新典范!

——建发朗玥——

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2025年，金山区房地产市场呈现出企稳回暖的态势。数据显示，2025年全区存量房成交量同比增长15%。新房市场上，建发朗玥等项目热销，开盘一年多累计售出超千套；二手房交易亦稳步回升，中介机构成交套数同比增长约33%。市场结构性变化明显，高品质改善型住宅更受青睐，开发商持续加码布局，反映出对区域市场前景的坚定信心

1月7日，记者走访金山多处楼盘和中介门店发现，无论是新房市场还是二手房交易，成交结构正在发生变化：改善型需求持续释放，高品质项目成为支撑市场的重要力量。

在滨海地区，建发朗玥项目的销售表现尤为突出。该项目于2024年4月入市，目前累计销售约1100套。记者在现场看到，当前可售房源已明显减少，主要集中在部分高楼层及大面积户型。

据介绍，朗玥是企业在金山布局的第三个住宅项目，整体定位为改善型住宅，产品涵盖洋房和高层，总户数1417户。从销售周期来看，市场整体流速保持向上，客户对社区品质、户型设计和居住体验的认可度较高。

在户型选择上，108平方米的大三房和149平方米的改善型洋房成为主力成交产品。对于仍在销售的部分大面积户型，项目方也坦言，由于总价较高，需要一定的置换周期，但整体去化节奏仍处在合理区间。

值得关注的是，建发近年来持续加码金山市场。从2020年推出金玥湾、2022年入市建发观唐府，到建发朗玥热销，以及即将推出低密墅居产品的建发瑞湖，企业在金山的产品布局不断向高品质、改善型方向延伸。这一连贯投资节奏，也反映出房企对金山市场中长期发展潜力的判断。

与新房市场形成呼应的，是二手房交易的逐步回暖。记者走访金山区一家房产中介门店了解到，从一线交易感受来看，2020年后市场一度呈现“量稳价跌”的状态，但随着贷款利率、公积金政策及税费政策的持续优化，部分此前观望的购房需求开始入市。

据上海万亨通房产有限公司（古城店）店长吴金伟介绍，2024年企业成交房源超过300套，2025年成交量提升至400套左右，整体呈现稳步上升趋势。目前门店每周成交量约20套，日均带看量保持在50组左右，市场运行处于较为良性的循环状态。

从成交结构看，二手房交易同样呈现出明显的“分化”。金山新城板块（山阳、石化、金山卫）中，学区条件较好、物业品质较高的小区成交更为活跃，如香颂湾、海上纳缇、水韵紫城等项目，因配套成熟、居住属性突出，更容易实现成交。相比之下，房龄较老、品质一般的“老破小”房源成交节奏偏慢，但因总价较低，仍吸引部分养老或落户需求人群。

在户型偏好上，大面积改善型产品的吸引力正在增强。随着二孩家庭增多，130-140平方米的三房两厅两卫或四房户型更受市场欢迎，客户对居住舒适度和功能性的要求明显提升。

从整体市场环境看，政策仍是支撑交易的重要变量。金山区房地产交易中心数据显示，2025年，金山区存放量成交套数和成交面积相比2024年增长了15%。特别是从2025年1-11月成交结构看，区域分化明显：金山新城板块以占全区64%的网签量成为绝对主力；朱泾、亭林、枫泾板块则分别占12.3%、11.4%和6.1%。政策层面持续释放积极信号，也为市场稳定发展提供了支撑。“下一阶段，我们将从规范房地产经纪机构经营入手，协同推进服务质量提升，进一步夯实市场运行基础。”金山区房地产交易中心副主任刘希平说。建发朗玥售楼处电话:400-8877-480✔【已认证】⭐⭐⭐⭐⭐

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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。

可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。

2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。

据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。

CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。

从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。

从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。

从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。

在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。

除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。

从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。

值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。

当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。

除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。