【京平拆迁课堂】拆迁方不得在拆迁范围内进行违法建设

【京平拆迁课堂】

拆迁方不得在拆迁范围内进行违法建设

在北京某区棚户区改造腾退项目中，因拆迁方（北京市某区某镇人民政府）在拆迁范围内以“违法建设”认定为由违规实施强制拆除，引发北京某科技发展有限公司（以下简称“某公司”）维权纠纷。该案经北京市海淀区人民法院审理，最终认定拆迁方强拆行为违法，为拆迁范围内违规建设引发的纠纷处理提供了典型参照，具体从案情核心、争议焦点、法律适用及维权启示四方面展开分析：

一、核心法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十六条：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应书面通知有关部门暂停办理相关手续，暂停期限最长不得超过1年。此条款约束包括拆迁方在内的所有主体，严禁通过违建不当增偿，同时设定监管与暂停机制。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：市、县级人民政府及相关部门应依法监管建设活动，对违反城乡规划的建设依法处理。征收决定作出前，需组织调查、认定和处理征收范围内未经登记建筑，违法建筑与超期临时建筑不予补偿。该条款明确拆迁方不得违建，且违建面临无补偿及被查处拆除的后果。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条：在城市、镇规划区内进行建筑物等工程建设，需申请办理建设工程规划许可证；未取得该证或未按证建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设、限期改正，无法改正的限期拆除并处罚款。拆迁方在拆迁范围内的建设活动必须遵守规划许可，否则构成违法建设，应依法处理。

《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第七十七条：建设占用土地需办理农用地转用审批等手续；未经批准或骗取批准非法占用土地建设的，由县级以上政府自然资源主管部门责令退还土地、限期拆除新建建筑物等。拆迁方若在拆迁范围内未经用地审批进行建设，属于违法占地建设，应承担相应法律责任。

二、京平胜诉案例

1、案例核心事实

项目背景与拆迁范围划定：某公司的办公园区位于北京市某区某寺院，1998年已获批营业执照并合法经营，后该地块因“某寺棚户区改造项目”被纳入腾退拆迁范围。因公司与腾退主体就补偿安置未达成一致，拆迁进程陷入停滞。

拆迁方的违规建设认定与强拆行为：2023年9月4日，拆迁方某镇政府未充分调查核实建筑合法性、未保障企业陈述申辩权利，直接作出《通知书》，认定园区内5915.96平方米建筑为“违法建设”，限15日内自行拆除，逾期将强制执行。2023年9月27日至28日，在某公司已就《通知书》提起行政诉讼、诉讼程序尚未终结的情况下，某镇政府未履行催告程序，迳行对涉案5915.96平方米建筑实施强制拆除，且未对建筑内财产进行妥善保管与移交，造成企业财产损失。

企业维权诉求：某公司主张，被强拆的7652.81平方米建筑中，除拆迁方认定的“违法建设”外，还包含“合法建筑”，且拆迁方强拆程序严重违法；核心诉求为确认某镇政府强拆行为违法，为后续主张赔偿奠定基础。

2、争议焦点与法律适用

争议焦点：拆迁方“违法建设”认定与强拆程序的合法性

拆迁方辩称：仅拆除5915.96平方米“违法建筑”，拆除前已通过《通知书》履行告知义务，强拆行为符合“查处违法建设”的法定职权；且“合法建筑”由第三人某村委会负责腾退，与自身无关。

企业与法院认定：拆迁方的抗辩不成立。从“违法建设”认定来看，其未以规划部门原始审批材料为依据，未核查建筑建设时的历史背景与合法经营证明，直接作出认定，属于事实不清；从强拆程序来看，根据《中华人民共和国行政强制法》规定，行政机关实施强拆前需履行催告程序，且当事人在法定期限内申请复议或诉讼的，不得强制执行。本案中，某公司已就《通知书》提起诉讼，拆迁方既未催告，又在诉讼期间强行拆除，明显违反法定程序。

关键法律依据适用

《中华人民共和国行政强制法》：该法明确行政强制行为需遵循“程序正当”原则，强拆前必须履行调查核实、催告、告知复议与诉讼权利等程序，禁止在当事人维权程序未终结时实施强制执行。本案中拆迁方未满足上述要求，程序违法性已成定局。

《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项：该条款规定“行政行为违法，但不具有可撤销内容的，人民法院判决确认违法”。因强拆行为已实际实施，不具备撤销可能，法院最终依据该条款，确认某镇政府强拆行为违法。

二、案例判决结果与法律警示

判决结果：北京市某区人民法院经审理认为，某镇政府虽具有查处违法建设的法定职权，但强拆程序严重违法，且“违法建设”认定缺乏充分证据支撑；最终判决“确认被告北京市某区某镇人民政府于2023年9月27日至28日对原告位于北京市某区寺院的5915.96平方米建筑物实施的强制拆除行为违法”，案件受理费50元由拆迁方负担。

对拆迁方的法律警示

禁止“以拆违代拆迁”：拆迁方不得在拆迁范围内，以“认定违法建设”为借口规避法定补偿程序，尤其不得忽视建筑历史背景（如本案中企业1998年已合法经营的事实），简单以“无证”认定“违建”。

严格遵守强拆程序：即使确需拆除违法建设，也需履行完整法定程序，包括书面催告、听取当事人陈述申辩、保障复议与诉讼权利，严禁在维权程序中“突袭强拆”。

对被拆迁人的维权启示

留存核心证据：面对拆迁方“违建认定”或强拆威胁，需及时留存营业执照、建筑建设审批材料、拆迁方送达的各类文书、建筑影像资料等，为证明建筑合法性与拆迁方违法性提供依据。

及时寻求专业法律帮助：如本案中某公司委托京平律师团队，通过梳理证据、提起诉讼，精准指出拆迁方程序违法与事实认定错误，最终实现胜诉；被拆迁人切勿因“违建认定”陷入恐慌，应通过法律途径主张权利。

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