卖旧买新能退个税！楼市新政释放明确信号，谁最受益？

家人们，今天跟大家聊一个重磅房产热点！1月14号，财政部、税务总局、住建部联合发公告，核心就一件事：换房退个税政策直接延续到2027年12月31号！

可能有人听不懂，用大白话讲清楚：从今年1月1号起，未来两年里，你把自己的房子卖掉，只要在一年内、同一个城市再买一套新房，之前卖房子交的个人所得税，就能申请退回来！

更具体点：如果新房价格≥旧房价格，个税全额退；如果新房更便宜，就按“新房价格/旧房价格”的比例退。

举个例子：卖旧房得100万，交了2万个税，后来买新房花了120万，2万个税全退；如果新房只花80万，就按80%比例退1.6万。

注意两个条件：一是买卖房子必须在同一个城市，二是你得是新房产权人之一。

这个政策不是新出的，2022年就有了，原本延续到2025年底，现在又推迟两年，释放的信号非常明显：楼市当下需要扶，但不是瞎扶，而是精准发力！

为啥非要延续这个政策？先认清现状：现在的楼市，早就不是闭眼买房就赚钱的时代了。2021年后持续调整，全国二手房挂牌量突破850万套，很多城市房子卖不动，尤其是三四线，库存去化周期超30个月，房价还在下行。

而当下市场的核心需求，是改善型需求——很多人想卖掉老破小，换套大的、环境好的，但全卡在交易成本上：卖旧房要交个税，买新房要凑首付、还月供，两头一压，大多人就犹豫了，导致“卖一买一”的置换循环断了。

国家延续政策，就是为了降低换房成本，让置换循环转起来：二手房卖出去，买新房的钱就有了，新房市场能被带动，库存也能慢慢消化。

另外，2026年是“十五五”开局之年，楼市要向高质量发展转型，核心是筑底、出清、分化、转型。现在不少房企债务风险没解决，地方因土地收入减少，债务压力也大，楼市稳不住，这些风险就容易爆发。延续退税政策，也是为了稳定市场预期，让大家看到政策的连续性，慢慢恢复楼市信心，避免市场继续下行。

还有个关键数据：此前政策实施到2025年，已经退了111亿个税，实实在在帮了不少换房家庭，有效果才会继续延续！

那这个政策落地后，会带来啥影响？

第一，改善家庭直接受益：能拿回几万到十几万的个税，缓解购房压力，这对普通家庭来说可不是小数目。

第二，二手房市场活跃度或提升：之前卖家要么不愿卖，要么把税费转嫁给买家，导致买家不敢买；现在能退税，卖家让利空间变大，买家压力也小，买卖双方交易意愿都会更高。

第三，带动新房市场，尤其是核心城市改善盘：很多人卖二手房就是为了买新房，一线、强二线城市有优质教育医疗资源，人口还在流入，改善需求本就充足，政策会让这些城市的置换更活跃。

但必须强调：影响是分化的，不是所有城市都一样！

一线、强二线会受益明显，但三四线城市人口持续外流，房子本就卖不掉，就算有退税，也没多少人愿意换房，顶多少数真有需求的人出手；至于三四线的老破小、远郊大户型，就算能退税，依然难卖，现在大家买房都认“优质资产”了。

接下来聊聊我的看法，大家一定要听明白：

❶ 别觉得政策一出，楼市就立马回暖、房价就涨，根本不可能！这个政策本质是减负，不是刺激，解决的是“想换房却换不起”的问题，不是“没人想买房”的问题。现在大家不敢买房，核心不是差那点退税钱，而是担心房价继续跌、收入不稳定——要是买房后房价跌了，那点退税根本补不上差价；要是收入断了，月供都还不上，谁还敢轻易换房？

❷ 政策暴露了当下楼市的核心矛盾：不是需求不够，而是需求与供给错配+市场信心不足。现在市场不缺房子，缺的是好房子，是让人放心买房的环境。三四线房子堆成山，却都是没人要的老破小、文旅盘；而核心城市的优质改善盘，就算价格不低，依然有人买，这就是分化。国家延续退税政策，也是在引导市场向高质量发展，鼓励置换优质房产，慢慢消化无效库存。

❸ 要清楚：这个政策只利好有房可换的改善家庭，对没房的刚需，基本没直接好处！刚需最缺的是首付和低利率，而退税政策只针对“卖旧买新”的人，刚需连一套旧房都没有，根本享受不到。别觉得政策来了，刚需买房的春天就到了，想多了。

❹ 楼市普涨时代彻底结束，未来是核心城市坚挺、三四线承压的格局，分化会更明显。就算有退税政策，三四线房价也难涨回来，手上有多套三四线房产的人，别指望靠这个政策解套，大概率还是难卖；而核心城市的优质房产，可能因置换活跃变得更稳定，但也绝不会马上暴涨。

最后总结一下：

看楼市政策，一定要看本质！换房退个税是个好政策，确实能帮到有需要的人，但它改变不了楼市调整的大趋势。现在楼市正在逐步筑底，这个过程还会持续一段时间，不会一蹴而就。

咱们普通人，不用急着判断楼市好坏，更不用跟风买房、卖房，先把日子过好，把现金流握牢，才是当下最重要的事！

而政策连续延期，也传递了一个信号：国家不会让楼市硬着陆，会慢慢引导市场回归理性——但回归理性，不是回到以前的狂热，而是让房子回归居住本质，让房价慢慢和大家的收入匹配起来。以后买房，再也不是投资，而是为了改善生活，这一点，大家一定要认清楚！