4.56亿元！上海独栋办公洋房成交，2025年上海甲级办公楼市场需求逐季回升

2025年上海大宗交易市场各资产类型。 仲量联行供图

本报记者 李贝贝 上海报道

1月12日，方大炭素新材料科技股份有限公司（下称“方大炭素”）（600516.SH）披露，旗下全资子公司通过司法拍卖方式，成功竞得上海核心区位办公楼资产。

这一企业自身业务布局的重要动作，反映出办公楼资产在2025年上海大宗交易市场中的稳固吸引力。据仲量联行方面统计，2025年，上海投资市场热度持续回归核心区域；投资性需求有所提升。同期办公资产占据半壁江山，以52%的成交金额占比和42%的成交宗数占比，仍为投资者配置重点，稳固市场基本盘。

仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎向《华夏时报》记者表示，随着REITs试点范围进一步扩大，城市更新政策不断落地，投资退出路径愈发成熟，预计将迎来更多优质资产的交易机会。

方大炭素子公司拿下上海核心区域办公楼资产

根据公告，方大炭素新材料科技股份有限公司全资子公司上海方大投资管理有限责任公司（下称“上海方大”）竞买淘宝网司法拍卖网络平台的位于上海市建国西路办公楼1幢，标的房产总面积2997.83平米，竞拍价格4.56亿元。

方大炭素在公告中指出，本次交易是为满足上海方大业务发展的需要。工商信息显示，上海方大投资管理有限责任公司由方大炭素新材料科技股份有限公司100%持有，后者主要业务是石墨电极、块状炭砖、等静压石墨、核电用炭/石墨材料、石墨烯材料、炭炭复合材料及炭素制品生产用主要原料煤系针状焦、低硫煅后石油焦和煤沥青等的研制、生产与销售。

司法拍卖信息显示，上海市第三中级人民法院于2024年11月28日作出（2024）沪03破1075号民事裁定书，裁定受理上海维罗纳置业发展有限公司（下称“维罗纳公司”）破产清算一案，并于2024年12月5日指定上海市汇业律师事务所担任管理人。

据阿里资产平台，上海市汇业律师事务所作为管理人于2026年1月11日10时至2026年1月12日在淘宝网司法拍卖网络平台对维罗纳公司名下房产进行公开拍卖活动，监督单位为上海市第三中级人民法院，拍卖标的为位于上海市徐汇区的一栋办公性质的花园洋房。

根据拍卖标的资料，该洋房位于上海市建国西路319号，房屋类型为办公楼，竣工日期为1998年，总层数为4层，目前为空置状态。同时，拍卖标的有抵押、有查封。管理人将配合买受人向破产受理法院申请解除抵押、查封裁定书及协助执行通知书。据悉，上述办公性质的花园洋房评估价为4.8308亿元，折合评估单价161143元/平米，起拍价为4.56亿元。

竞价结果确认书显示，上海方大投资管理有限责任公司通过竞买号C2664于1月12日在阿里资产平台开展的“（破）上海市建国西路319号（建筑面积2997.83平米）”项目公开竞价中，以最高应价胜出，成交价4.56亿元，折合成交单价152110元/平米。

办公资产稳居大宗交易市场核心

方大炭素子公司该笔交易，成为2025年上海办公资产在大宗交易市场中稳固地位的缩影。

1月15日，仲量联行提供的数据显示，2025年上海大宗交易市场累计达成89宗交易，成交额录得约487亿元，同比下降15%；单体项目平均成交金额为5.5亿元，较2024年均值5.6亿元略有下降。

具体而言，2025年，办公资产以52%的成交金额占比和42%的成交宗数占比，仍为投资者配置重点。其余资产类别的交易金额中，长租公寓占15%，零售物业占13%，此外酒店占8%，产业园区占6%，数据中心占5%。该机构分析认为，2025年多宗大体量核心标杆资产的成功交易，增强了商办市场预期，反映出投资者对核心位置与回报率稳定的优质资产具有较强接受度，甚至可在一定程度上弱化土地剩余年限的制约。

从需求结构看，投资性需求占比达82%，较2024年进一步上升。伴随着外地国企与民营企业家持续在上海布局，反映投资者对上海大宗资产长期增值仍具信心。从成交区位而言，内环内贡献了42%成交金额和41%成交宗数，投资热度持续回归核心区域。

与大宗交易市场的稳健表现相呼应，2025年上海甲级写字楼市场需求呈现逐季递增态势，供应端的集中释放对空置率形成一定压力，但这一压力有望在2026年边际缓解。

据该机构介绍，2025年四季度，上海共计31.5万平米的项目竣工交付，全年新增供应录得103.7万平米。同期中央商务区录得两个项目竣工交付，共计24.3万平米，推动空置率环比上升1.7个百分点，同比上升1.6个百分点，达到18.0%；非中央商务区录得两个项目竣工交付，总计7.2万平米，全年新增供应达到70.8万平米。

例如，2025年12月10日，太古地产宣布推出“前滩广场”。该项目由太古地产与陆家嘴集团联合开发，包含“前滩广场一座”（One Qiantan Place）及“前滩广场二座”（Two Qiantan Place）两座超甲级办公楼，是扩建后的前滩太古里综合发展项目的办公楼组成部分。

供需关系的变化直接反映在租金层面：2025年，整体市场持续利好租户，租金仍处于下行通道。据仲量联行统计，中央商务区市场租金环比下降2.8%，同比下降12.1%，达到6.4元/平米/天。多数业主在租赁条款方面保持灵活的协商空间。部分维持较高出租率的业主则采取较为稳定的策略。非中央商务区租金环比下降2.7%，同比下降11.0%，达到4.2元/平米/天。较高的空置率使得业主继续调整租金预期并提供具有吸引力的激励政策。

仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻向记者表示：“整体市场继续利好租户方，企业利用当前市场条件积极争取有利的租约条款和升级机会，部分行业在年末录得大面积成交。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁