2026年，有一部分房子会重新上涨

2026年，有一部分房子会重新上涨，但还有一部分房子，现在每一天都是它最好的卖点。给你两个指标，帮你判断你的房子什么时候能止跌。

先来看一组参考数据：日本、美国、西班牙、中国香港的房价到顶之后，除了日本是真的跌了二三十年，其他地区基本上在第5到第6年就触底反弹了，而我们目前的楼市调整已经走到第4年。再看跌幅，不算金融危机的极端情况，全世界其他地区的房价回撤幅度基本在30%~35%左右。2025年百城二手房全年累计下跌了8.26%，我们的房价高点在2021年，当时百城二手房均价是16000元，目前是13855元，较最高点已经回撤了近20%。

所以如果有人说我们的房价会永远跌下去，其实是不现实的。从时间和价格两个维度来看，当前楼市的调整幅度已经差不多了。其实早在2025年初就能得出结论：这一年的楼市是全面分化的一年，核心城市新房价格走高，二手房价格持续探底。数据也印证了这一点，2025年百城新房价格累计上涨2.58%，一线城市更是上涨了6.67%。

想要更精确判断房价何时止跌，核心是搞懂当前房地产的供需关系。2025年3月，住建部首次把“好房子”三个字写进政府工作报告，直接导致2025年新开盘小区和2023年前的小区形成明显代差。去看看你所在城市的新楼盘就会发现，住房新规对小区的层高、总高、公摊、会所、外立面都做了明确要求。2025年越往后，各地二手房跌得越厉害，正是因为符合新规的新房批量入市，对老旧二手房形成了降维打击。

所以第一个判断指标来了：看你家小区附近的地块规划。如果周边有大量待开发住宅用地，你的房子大概率还会跌——新房的室内空间更大、层高更高、容积率更低，老的高层筒子楼只会越来越不值钱，现在就是最好的置换时机。如果想买新房，尽量选符合“好房子”标准的户型，未来能站稳价格的，只有核心城市的改善型房源。如果预算有限只考虑刚需，租房其实更划算，远比强行入手一套会持续下跌的刚需老破小要明智。

反之，如果你的房子附近没有新房供应，而且所在城市是省会或区域中心城市，那么止跌就不远了。

再来看第二个指标：需求端的结构和租售比。现在到底是谁在买房？答案是改善型购房者和少部分投资者，刚需人群看着房价跌幅，大多还在持币观望。可能有人会质疑，这年头还有人投资买房？看二手房成交面积数据就知道，大面积改善房型的成交量在明显增多，一线城市300万以下二手房的成交占比也在2025年大幅提升，上海的老破小一度成了抢手货。

原因很简单：经过几年下跌，部分房子的租售比已经跌出了性价比。比如上海虹桥蓬普板块，300万的房子一年租金能到7万多，租售比达到2.5%，而当前10年期国债收益率只有1.8%——300万存银行，怎么都拿不到7万的利息，买房出租的套利空间就出现了，资金都是趋利的，有套利空间就会有买盘。

但有人会问，我的城市租售比也在2%左右，房价怎么还在跌？关键在于房租也在跌。2025年整体租金下跌了3.6%，不出意外的话，2026年房租和居民平均收入还会承压。而上海作为经济中心，率先稳住了租金，这就是核心城市的优势。

说到底，房价何时止跌，本质上要看我们何时能走出通缩、居民收入重新上涨。2026年是“十五五”规划开年第一年，央行和财政部多次定调要继续实施货币宽松政策，走出通缩指日可待。与其纠结具体的时间点，不如关注通胀指数CPI和工业生产者价格指数PPI的走势。

最后总结一下当下房价的核心逻辑：只要通胀回暖、居民收入增加、房租止跌，租售比在2%以上的城市会率先止跌。同时，符合住房新规的优质新房大概率会进一步走高，毕竟当前市场的主力需求是改善型置业。而那些远郊高层、没有租金优势、没有居住优势、没有学区优势的房子，大概率还会继续走低。

房价的分化会越来越大，未来很可能像股市一样，一墙之隔，一边上涨、一边下跌。全国房产总市值高达400多万亿，是GDP的4倍，也是老百姓最大的财富载体，这笔钱不会凭空消失，但财富会转移——从没有竞争力的房子，转移到优质资产上。