土地财政是缺钱的根源

我们国家房地产泡沫问题的根源，其实早在发展初期就与经济结构密切相关。今天我用简单通俗的话，来帮助大家理清我国楼市发展的核心逻辑。

众所周知，住宅用地的价格远高于工业用地，但在 20 年前，这种差距并不算特别突出——当时住宅用地单价仅比工业用地贵两三倍。

以深圳为例，从2008 年到 2024 年，住宅用地价格出现了大幅上涨，累计涨幅高达17 倍，尤其是在2013 年至 2016 年间增长尤为迅猛。相比之下，工业用地价格的涨幅则要小得多，甚至在2015 年至 2024 年间下降了65%。

这种价格走势的直接结果，是2013 年起，深圳住宅用地与工业用地之间的价格差距迅速扩大——从原来的4.8 倍一路攀升至2024 年的 52 倍，形成了极为悬殊的结构性差异。

那为什么住宅用地和工业用地的价格走势区别那么大呢？

答案就在于土地分配。

深圳，一直走的是工业优先路线。土地规划两条硬杠——生态控制线50%，工业用地红线30%，加起来占了80%以上的地。剩下不到20%，还得扣掉学校、医院，最后才能分给住宅。结果就是——住宅用地超级紧缺。

2013到2018年，深圳卖的住宅用地，加起来也就一个大型小区那么大，还不如上海一年批的多。地少，房价自然猛涨，2014到2020年，深圳商品房价格一路飙升。

土地往哪儿给，政府的态度就很清楚——地给谁，就是偏爱谁。深圳明显是在力挺工业和外贸：工业增加值占GDP 33%，比北上广都高；2024年工业总产值破5万亿，进出口4.5万亿，稳坐中国工业第一城、外贸第一城。

逻辑也简单——工业是长久税源，能持续带来收入；住宅就是一锤子买卖，卖完就没了。但问题也来了，工业用地过剩，价格跌、空置率高；住宅用地不够，1000万人挤在城中村和工厂宿舍，房屋自有率才23%。

而且，这不光是深圳的问题，其实其他一线、二线写字楼空置率都高得吓人——一线城市20%-30%，二线城市甚至30%-40%。

咱们之前搞土地财政，其实就是这么个思路：

地方政府是土地的唯一卖家，于是就大量供应工业用地，还把价格压得很低，用来吸引投资、招商引资，拉动经济。同时呢，严格控制住宅用地的供应，把价格抬得高高的，这样卖地的钱就能最大化。

从账面上看，如果只算工业用地的出让金，对地方政府来说其实是亏的——这点钱根本覆盖不了“五通一平”（通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地）这些基础设施投入。就算加上企业所得税和增值税，也不太划算，因为这俩税还要上交中央一大块——分别是60%和50%。

那为啥还这么干？因为经济发展好了，不仅能拉高GDP（这是考核的重要指标），还能把住宅用地卖个好价钱，用高额的土地出让金去补工业用地的亏空。

所以过去土地财政的本质，就是用昂贵的商品房去补贴廉价的工业用地，买房的人变相在补贴制造商、出口商，还有地方财政。天下没有免费的午餐，那些便宜商品的背后，总得有人买单。

但现在，这套逻辑不好使了。

以前压低工业用地价格，是为了帮制造业降成本，用便宜货去抢外地市场——不管是国内其他城市，还是国外。可现在商品供给过剩，大家疯狂内卷，企业没利润，工厂降薪裁员。再加上贸易战，外部市场对我们的廉价商品意见很大。比如美国加了关税，我们就把货更多卖给欧洲，结果欧洲本土企业也被挤得降薪裁员，对我们的敌意越来越大。

以前住宅用地价格高，还能反哺工业。但2021年房地产泡沫破裂后，地方卖地收入比巅峰期少了一半还多——以前能占到地方财政的44%，现在只剩25%左右。说白了，房价已经被推到了极限，居民不买账了。

更大的问题是，房地产透支了城市家庭的收入，泡沫破裂还带来了债务风险和宏观经济拖累，结果就是内需不足、消费低迷。再加上人口问题——结婚率、出生率不断下降，老龄化也越来越近，长期来看压力很大。

我们一直重工业、轻住宅，重供给、轻需求，这也是消费不振、内循环推进慢的根本原因。

房地产和金融是绑在一起的。除了土地分配的问题，金融也在推波助澜。

过去经济飞速发展，贸易顺差不断扩大，但通胀没跟上GDP的速度，商品依然便宜，股市也不涨。原因就在资本分配上——我们的信贷和财政更多流向投资、供给端，而不是消费、需求端。于是就形成了强投资、强出口、弱消费、弱通胀、高负债的经济结构。

我们国家以间接融资为主，银行是金融系统的命脉，政府把控信贷的能力很强。这些钱主要投到固定资产——制造业、基建、房地产，这三项占了固定资产投资的70%。

具体来说，银行把大量廉价资金给了工业供给端——比如大型制造企业、上游的央企国企、下游搞园区建设的城投公司。这样一来，大型制造企业的融资成本和原材料成本都被压低了。

有意思的是，不少大型制造企业其实成了“影子银行”——一边拖欠供应商货款，制造资金紧张，另一边从银行拿到低成本贷款，再转贷给供应商赚差价。

金融系统的这种配合，让我们的经济模式更加重生产、轻消费。居民收入占GDP比重低，消费数据一直疲软，这些问题都是多年积累下来的。要想改变分配体系，肯定是个漫长的过程。

和消费领域相比，投资领域的信贷投放要多得多。而在有限的消费信贷里，大头是用来刺激买房，其他的消费贷款管得很严。但买房不完全是消费，它更像是一种“隐形投资”，目的是补贴实体经济。换句话说，消费信贷也不是真想让你多花钱，而是用“房价会涨”当诱饵，把钱引向房地产。

最典型的例子就是棚改。2014年房地产比较困难，房价跌、库存高。为了去库存，央行搞了一个叫抵押补充贷款的工具，钱大部分流到棚户区改造（杠杆由地方政府承担），直接发给拆迁户当补贴。这相当于用货币投放、信贷扩张，硬生生造出一大波购房需求。结果就是2014年开始，全国房价大涨，家庭杠杆率飙升。

回头看，棚改其实就是一场“涨价去库存”运动，用透支未来收入的方式，暂时缓解了当时的经济问题。

总而言之，土地财政的问题，在于分配的失衡。通过土地分配和金融信贷分配，过度支持生产端，忽视了需求端。过去，过度配置在公共部门、投资、供给上，过少配置在家庭部门、消费、需求上；过度投资于物，过少投资于人。

所以现在解决问题的关键是扭转资本错配，调整收入分配，直接提高普通家庭收入。既然供需过剩，那么就应该把更多资源投放给需求，更少的资源投放给供给。

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