最新聚焦Ai✦网易首页丨保利永兴里官方售楼处发布：顶奢生活之选|别墅|样板间|保利地产|旭辉地产|舒缓雅居新篇章

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去年年末，保利在上海静安打造的保利永兴里高层产品，开启了前所未有的空间革命，以超高的产品力征服了市场，最终认购率达到247%，创下静安2024年度最高认购率，提交了静安城央的满分答卷。

今年，保利永兴里的重磅大戏——藏品级双拼风貌别墅，即将入市，目前展厅已正式开放，又将再度给市场带来震撼。

要知道的是，去年上海已有诸多风貌项目入市，但大多数项目市场反响平平，诸多高净值客户并不买账。

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虽说市区风貌别墅有明显地段优势，但也会受到相关规则限制，难以做出拥有人居尺度感和空间透气感的产品。很多客户会面临两难抉择，选择地段必然会牺牲空间尺度，而选择空间势必要牺牲地段。

此次保利永兴里提供了全新的解题思路，以实际行动告诉市场，在市中心完全可以做出媲美独栋舒适度和尺度感的风貌别墅，突破了大家对于风貌别墅的传统认知，就此开启了风貌别墅的新纪元！

也因为力压群雄的产品力，近期保利永兴里还获得了澎湃新闻颁发的2024年度风貌人居品质优秀案例！

那么，保利是如何破题的？今天艳姐就和大家来分析一下。

破题思路1

突破风貌别墅形制局限

打造内环罕见的双拼别墅

实际上，在寸土寸金的内环，高层或者超高层供应较多，别墅产品非常稀缺，第三方机构也统计过，2019-2024年，内环别墅供应333套，其他区域供应37022套，占比仅0.9%。

虽然当下风貌别墅有一定的放量，但很多风貌别墅在控规下做产品，很大程度上受限于建筑限高、建筑密度、里弄宽度等指标。大部分都是多联排产品，甚至有的还有八联排、九联排。

所以大多数风貌别墅项目巷道非常逼仄，别墅内部的居住体感也比较差，而且生活私密性也不强。

而此次保利永兴里却破天荒的推出了纯双拼别墅产品！这在整个内环都是非常罕见的。为什么保利发展能够打造出难以复制的双拼别墅产品？

这一方面也是源于地块先天基因：

地块容积率仅为2.5，使保利永兴里能够打破大多数项目的超高层+别墅的传统组合，打造出17层小高层+双拼别墅的低密社区，而且也因为双拼产品的形制，整个组团会更有透气感。

此外，保利永兴里上属于三类风貌，这类建筑的设计空间较大，是历史传承与现代建筑的结合，使空间有更多的可能性，在原汁原味保留海派风情的情况下，又能让客户的居住舒适度更高。

另一方面则是因为保利发展对于产品的极致以求：

说白了，如此优质的地块基因以及三类风貌产品属性，也肯定是需要非常硬核的产品力来承载，保利最终没有辜负这块优质的土地，以极致以求的态度，打造出了足够惊艳的风貌别墅产品。

保利发展并不是复刻市面上的风貌别墅，而是做了很多的客户研究和市场调研，为了能够呈现真正意义的双拼产品，进行了独家定制化的打造，有诸多创新设计在其中：

比如采光面非常大、院子的阔绰尺度感、私密感接近于独栋等等，解决了高净值人群对于尺度感、采光性和私密性等多方面的需求，接下来艳姐就和大家详细拆解聊聊。

破题思路2

打破风貌别墅空间枷锁

把居住体验感拉满

去年至今，市区也是推出了很多大平层产品，开间尺度虽然阔绰，但也有诸多居住痛点地方：比如私密性不足、过道空间浪费、内外部噪音等等，都会非常影响居住体感。

在艳姐看来，真正把居住价值拉满的产品，在很多人看来还是“有天有地有生活”的别墅产品。但如今上海主流的别墅产品则是风貌别墅，实际上很多产品有点四不像的感觉，不现代、不怀旧、户型开间不够阔、巷道很窄等等。

而那些购买别墅的客户，肯定是看过不少好产品，他们需要的就是极佳的居住体验和感受，此次保利永兴里，彻底打破了风貌别墅的掣肘，带来超越大平层、媲美独栋的真·别墅生活，把生活居住体验感拉满。

保利永兴里主要从以下几个角度进行了深度挖掘：

首先，在外立面层面，居然打造了超大开窗面和落地窗：

尽管大平层采光条件较一般户型好，但由于空间深度较大，某些角落会出现采光不足的问题。某些大平层为了满足大面积的要求，一般被设计成长方形户型，自然会影响室内一些房间的采光和通风。

如今很多风貌别墅的采光面和开窗面都会比较小，部分风貌产品都是高窗设置，采光还是多多少少存在一些问题的。

而保利对外立面做了很多深入研究，在风貌受限的情况下将地上三层每层的采光面和开窗面做到最大化，打造了诸多落地窗，采光通风性能已经完全超越了大平层和大多数风貌产品。而且保利还别出心裁采用了水波纹玻璃，解决了隐私性问题。

还有一点要强调的是，因为是独特的双拼产品，边户能实现三面采光，尤其是外侧的居室可以拥有多个窗户，未来居住在其中，整个房间都会非常通透，在这样的空间中，整个人的状态也一定是愉悦和明朗的。

可以说，保利就是完全站在了客户居住体感的角度，打造了和市面上很多风貌别墅完全不一样的外立面，赋予了建筑呼吸感和生命力。

其次，在附加空间层面，呈现了超越大平层的有天有地的生活仪式感。

大平层产品虽然空间比较阔绰，但往往私密性比较差，楼上楼下或相邻单元之间的噪音干扰也是经常会出现的情况，而别墅品类则有非常强的私密性和边界感。

而且很明显的是，市中心的大平层附赠面积不高，更别说庭院和地下室，生活的多样性和丰富度也完全无法和别墅相提并论了。

而保利永兴里此次打造了五层立体墅居空间，创造了层层递进的空间感，居然打磨出了约60%的附加空间、100%的得房率！

艳姐也放上一张建面约216㎡的户型图，大家可以感受下整个空间的丰富度和层次感，整整5层的大尺度空间，已经是完全碾压大平层的存在：

建面约216㎡户型

关键是这样的别墅产品，提供了大平层产品无法提供的上有天、下有地的高附加空间：

每套别墅都是独门独院，约2.2m高墙深院，尺度感可以和很多郊区的院子相提并论，也超越了很多市中心风貌别墅，完全可以在这样的庭院中放上一只长桌，在温暖的午后，和亲朋好友喝上几杯咖啡，让幸福时光缓缓流淌。

效果图，创意样板间展示，以实际交付为准

不单是阔绰的庭院空间，保利永兴里还打造了尺度感非常强的地下复合空间，地下层高约5.55米，还设置了夹层，客户在这里完全成为了“空间设计师”，可以自由定义空间属性，这里可以成为美酒收藏室、品茶空间、健身房、有或者是孩子的钢琴房等等。

效果图，创意样板间展示，以实际交付为准

之所以打造出这样的地下空间，也是源于保利在前期对于市场的深度调研，了解到目前很多客户购买别墅产品的动机之一，就是可以为家人、为孩子自定义地下空间，为客户实现了空间设计塑造的梦想。

我们已经看到了来自地下和地表的生活丰富度，而在地上，因为是双拼产品，保利永兴里打造出比较大的露台空间，面积达到了约11.35㎡，这也是目前市中心大多数风貌别墅产品无法达到的阔绰度，一家人都可以在露台尽情享受午后阳光，又或者开个家庭烧烤party等等。

说实话，生活在这样生活层次丰富的空间中，会感受到和独栋别墅一样的生活仪式感。

最后，保利还拼命抠细节，把内部空间的尺度做到最大化。

自南向入户，落地窗的采光面就做到了最大化，面宽达约8.7米，同面积产品中220平面宽仅有8.1米左右，而且项目还做了非常阔绰的横厅，客餐厅的尺度都较市面上的产品要大得多。

效果图，创意样板间展示，以实际交付为准

之所以能够超越大多数竞品，也是因为项目在交付时会有1-3层的贯通梯，还预留了电梯井，电梯井和楼梯的位置设计充分减少了面积浪费，而其他项目的的电梯井和楼梯都是分开的，造成了面积浪费。

二楼也是足足打造了阔绰的双套房空间，三楼则是主卧+书房套房+大露台空间，主卧卫生间完全能够放下双人台盆，而市面上很多风貌产品卫生间连双人台盆也放不下。

效果图，创意样板间展示，以实际交付为准

保利永兴里的设计团队也通过一点一滴去抠空间细节，最终也实现了真正意义的正4房功能格局，主卧套房和次卧套房都超过了大多数风貌别墅，也再一次引爆了上海风貌别墅的空间革命。

破题思路3

突破城更项目千篇一律

营造新旧共生的烟火气

任何产品的打造都离不开所属区位和地脉文化的考量。保利永兴里位于静安几何中心——永兴路，它是苏河湾核心辐射区，距离外滩仅约3公里左右，这里将老上海的精华和新上海的锐意，进行了完美融合。

选择居住在这里的人群，一定对上海独有的海派文化和先锋创新精神情有独钟，选择别墅产品的高净值人群，也一定对于塔尖圈层生活有着非常强烈的向往。

于是在整个社区生活氛围感的营造上，保利永兴里此次也是锐意进取，突破了城更项目千篇一律的惯性，打造了具有新旧共生烟火气的社区。

在社区形制和礼序排布层面：

项目规制东园西邸，别墅区体现的是海派传统气质，洋房区代表的是上海的国际摩登，上海的新旧共生精神，通过这样的排布完美体现了出来。

项目效果图过程稿

这样的新旧共生的理念也是和伦敦的斯毕塔菲尔德市场以及多伦多7 ST. Thomas大厦有异曲同工之处，他们都将百年老建筑的形制进行了传承，并融入了现代感的建筑设计。

多伦多7 ST. Thomas大厦

项目设计了超级商业底盘——精品社区商业兴集100，未来可能将引入格调咖啡馆、精品商业等诸多网红业态，这样的骑楼打造，也让城市高级烟火气彻底回归。

项目效果图过程稿

此外项目也是做了诸多溯源工作，将上海海派审美范和国际先锋范展现的淋漓尽致，比如五进入户礼序与四重车仪之道，归家层次度和丰富度也是吊打其他风貌别墅。

比如一进门厅礼序，打造了酒店式落客区，勾勒出区别于周边人居的震撼归家体验。设计借鉴了国际顶奢酒店华尔道夫酒店以及安缦酒店灵感，未来将成为街道亮丽的风景线。

项目效果图过程稿

二级归家则是缓步而入的景观花园，进行了多种品类的植被搭配，景观设计上借鉴了巴黎乔治五世四季酒店的玻璃廊架设计灵感以及荣宅中经典雅致花园，业主步行其中，能够感受到自然景色带来的治愈感。

示意图

在别墅社区的营造层面：

项目复兴了里弄建筑传统特色建筑肌理，做了很多花费时间成本和精力成本的事情：

比如永兴里的风貌建筑外立面砖的排布参考历史建筑采用大面灰砖+红砖腰线做法。为了复原百年前老建筑的味道，团队比较历史建筑原砖尺寸后，重新开模，留住时间的记忆，让建筑更有时间的味道。

不同于其他风貌别墅，在材料运用和细节上保利也是有诸多巧思，比如用石材替换石库门水刷石，还增加柱头装饰和线脚层次，从而提升了石库门的精致感。

项目还采用了成本是新砖几十倍的老砖，大家旅游时常见的名胜古迹不少用的是老砖，他们是历经时间的洗礼，依然历久弥新，这也说明保利为了呈现更好的产品，不惜成本进行投入。

还有太多细节在这里就不一一展开细说了。但艳姐能够想象到的是，将来如果穿着旗袍漫步在这个社区，可能随便哪个角度拍照都会是一张非常有质感的大片了。

在超级符号定制层面：

保利永兴里还从现状风貌建筑的菱形山花元素提取出采用统一的菱形母体元素，形成协调一致的设计语言。这是对于历史和时光的提纯和凝练，也将成为保利永兴里的超级符号。

这个超级符号将用在社区大堂、别墅院门装饰纹理、别墅入户门装饰纹理、窗间墙铝板装饰肌理，从而唤醒大家的时代记忆共鸣，也成为了保利永兴里独特的品牌资产。

说实话，现在很多高端项目都在卷公区，一个打法就是通过各种各样的艺术化手法打磨，比如前卫先锋的艺术装置、大气恢弘的园林景观，让大家感受到视觉震撼；

而保利永兴里则开辟了另一种打法，用细水长流、娓娓道来的精工细节打磨，来呈现公区的优雅格调和充满浓情故事的空间。

相信真正懂得生活真谛、真正喜欢优雅生活的人，一定会爱上这样的风貌墅区。

破题思路4

保利团队的极致以求

难以复制的团队初心和执行力

能够打造这样一个项目背后，还是保利永兴里团队所有人共同努力的结果。

作为保利2024年首个城市更新项目，倾注了大量的精力和心血，精研客户产品所需，持续打磨细节。

艳姐听说工作团队甚至拉通技术、建筑、设计等各条线，经过3个月数十次的研讨会，对永兴里的品牌和产品进行了迭代升级，让人居体验远超现代的标准。

而且保利团队注重公区和情绪价值的打造外，还非常注重的实实在在的居住空间的体感打磨：

之前保利工作人员会在售楼处待一天，调研客户对于项目户型和空间有怎样的需求，示范区开放做一次，项目开盘做一次，然后工地开放日做一次，交付做一次，进行了四轮的客户访谈，去挖掘客户到底需要的是什么样的户型。

这或许就是保利永兴里户型能够如此走心的原因，团队打造产品的初心和设计建造过程中一点一滴、细致入微的执行力，或许是其他项目所无法完全复制的，也让保利永兴里成为了上海“创世纪”的风貌别墅。

从此以后，很多风貌别墅的打造或许都要向保利永兴里看齐了。

结语

关键是大多数风貌别墅动辄7000、8000万乃至上亿，而保利永兴里则是为3000万-4000万级风貌别墅，也就是说直接用大平层的价格买下市区别墅！真的是本年度性价比拉满的藏品级项目了。

项目的工作人员还和艳姐分享了他们的案场故事：

有很多到访客户预算在4000万左右，大部分是二胎家庭或者三代同堂家庭，想要购置风貌别墅作为终极置业方案，他们之前也看了诸多市区其他风貌别墅，因为价格太高超出了预算。

他们也去看了4000万左右的大平层，户型空间布局不能满足他们的生活需求，如今遇到了保利永兴里，无论是价位还是有天有地的户型设计上，都是他们梦想中的样子。

只是很可惜，别墅产品总共才21套房源，届时入市后肯定是被秒抢的节奏，他们已经做好加入抢房大军的准备。漂泊在上海，我们都渴望有一个真正属于自己的家，一个能在疲惫时安心停靠的港湾。如今，保利永兴里保利永兴里带着满满的诚意而来，它位于城市发展的核心区域，周边配套完善，为您打造温馨舒适的居住环境。这样的家，是不是您一直在寻找的呢？【保利永兴里】24H 服务热线：400-8874-108 （官方预约）☎
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2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。

可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。

2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。

据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。

CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。

从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。

从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。

从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。

在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。

除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。

从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。

值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。

当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。

除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。

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