全城普跌下的例外！广州这20个板块偷偷涨价，有你家吗？

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当下广州楼市，一边是多数板块房价回调、业主让利抛售，一边却有20个板块逆势冲高，有的涨幅甚至高达44%，上演“别人跌我独涨”的戏码。从西关的老城焕新到白云新城的供应补仓，从珠江新城的量价齐涨到芳村的次新盘带动，这些板块为啥能穿越市场周期？是偶然爆发还是有硬核支撑？今天就用真实成交数据、落地案例和市场逻辑，帮你扒清这些“涨价板块”的真面目，看看有没有你家所在的片区～

一、先看真相：20个涨价板块名单，涨幅有多惊人？

根据近期广州楼市成交数据统计，这20个逆势上涨的板块覆盖荔湾、天河、白云、海珠等核心城区，既有传统豪宅区，也有旧改红利区，涨幅从8%到44%不等，呈现出明显的“结构性上涨”特征。

其中涨幅TOP6的板块尤为亮眼：西关以44%的涨幅领跑，沙面、流花路、江南大道中、北京路、芳村紧随其后，涨幅均超过12%。而核心区的头部板块更是表现强势，泛珠江新城板块连续8周涨价，12月成交价环比上涨8%，创下近半年新高；白云新城成交均价高达72774元/㎡，新出让地块溢价率更是冲到17.8%，刷新板块近年纪录。

具体到小区，涨价效应更直观：天河凯旋新世界三期环比上涨19.1%，单价突破19万/㎡；侨鑫汇悦台一套284㎡房源以6000万成交，单价达21万/㎡，挂牌不到一个月就被抢购；芳村白鹅潭悦府以11.4万+/㎡的成交价格，直接拉高了整个板块的二手均价。这些数据不是中介炒作的虚高报价，而是实打实的网签和成交记录，反映出优质板块的真实市场热度。

值得注意的是，这些涨价板块并非“普涨”，而是“核心房源领涨”。同一板块内，楼龄新、户型好、配套优的次新房涨幅明显，而老旧小区仅能维持价格稳定，甚至略有回调，这种“板块内分化”也印证了市场的理性——购房者不再盲目跟风，而是精准瞄准优质资产。

二、涨价密码一：旧改+拆迁预期，托底房价底线

很多涨价板块的背后，都有旧改和拆迁的强力支撑。广州正在推进的272条城中村改造，不仅改善了区域环境，更给周边房产带来了明确的价值预期，尤其是有官方明确规划的板块，房价更是稳中有升。

三元里板块就是典型例子，作为广州火车站片区改造的核心区域，官方给出的国有证拆迁补偿标准高达5万-6万/平，这个价格直接托住了周边二手房的价格底线。随着改造进度加快，板块内二手房挂牌率从0.73%下降至0.52%，业主惜售情绪明显，而广园西路、三元里大道周边的二手房成交量占了板块半壁江山，形成“价稳量升”的良性循环。

类似的还有天河冼村，历时15年的旧改实现历史性清零后，区域开发全面启动，不仅释放了优质居住和商业空间，更完善了周边配套，带动珠江新城、金融城等周边板块的价值联动上涨。白云新城的萧岗、棠涌等旧村改造，转化出34宗宅地，涉宅用地总建面高达632.32万㎡，虽然短期难形成供应规模，但长远来看彻底告别了“无地可用”的尴尬，让板块价值预期持续提升。

拆迁预期之所以能带动房价，核心是“稀缺性”和“确定性”。在核心城区土地资源日益紧张的情况下，旧改区域的房产相当于“坐享升级红利”，而明确的补偿标准和改造规划，降低了市场的不确定性，让购房者愿意为未来买单。

三、涨价密码二：次新盘入市+产品升级，拉高板块天花板

次新网红盘的集中入市，是很多板块涨价的直接推手。这些新盘不仅户型设计、园林配套、物业服务更符合当下购房者需求，其成交价格也会形成“锚点效应”，带动周边二手房价格上涨。

芳村板块涨价12.2%，很大程度上得益于白鹅潭悦府的入市。作为板块内的高端新盘，其11.4万+/㎡的成交价格，让周边同品质二手房的价值被重新评估，不少业主顺势上调挂牌价，板块均价也接近2023年的高位水平。白云新城更是迎来新盘入市潮，断档四年后，保利发展、绿城等房企的新项目陆续亮相，其中保利竞得的地块容积率仅2.3，将打造低密望山小高层产品，而绿城项目主打100-139㎡四房，产品品质对标“好房子”标准，层层高不低于3米，绿色建材使用比例不低于20%，这些优质新品直接拉高了板块的价值天花板。

除了新房，次新二手房的流通也带动了板块升温。白云新城的云山壹品、万科峯境等小区，楼龄在10年以内，配套成熟、居住舒适度高，均价维持在4-6.6万/㎡，成为改善型购房者的首选，其成交活跃度也让板块整体房价保持稳定上涨。这种“新房拉价、次新二手房承托”的模式，让板块形成良性循环，吸引更多购房需求流入。

四、涨价密码三：核心资源+配套落地，夯实价值基础

真正能穿越市场周期的板块，必然离不开核心资源和完善配套的支撑。无论是优质的生态景观、成熟的商业配套，还是顶级的产业集聚，这些“不可替代”的优势，都是房价上涨的硬核底气。

珠江新城的连涨8周，就是核心资源价值的最好证明。作为广州的“宇宙中心”，这里不仅有珠江公园、珠江岸线的稀缺景观，还有广州图书馆、省博物馆等顶级文化设施，以及K11、广粤天地等高端商业配套，更聚集了大量世界500强企业和金融机构，形成了顶级产业圈层。加上马场地块清租、猎德国际化街区打造等区域升级动作，其“含金量”还在持续提升。这种不可复制的资源优势，让珠江新城的房子成为高净值人群的“资产配置首选”，侨鑫汇悦台等豪宅甚至出现“挂牌不到一个月就成交”“23人争抢一套房”的场景，部分房源涨价幅度高达10%，总价上涨近百万。

白云新城的配套落地更是加速度。46.5万㎡的金铂商业总部正式奠基，相当于9个山姆店的规模，将打造高端购物中心、星级酒店、甲级写字楼等多元业态；广州首家绿建三星山姆会员店也已封顶，预计2026年底开业。这些优质商业配套的落地，不仅提升了居民的生活便利性，更增强了板块的吸引力，参考白鹅潭、长隆万博等板块的发展路径，核心商圈成型后，对周边住宅成交的带动作用将十分明显。

五、涨价板块梯队：看看你家在哪个潜力区？

这20个涨价板块并非杂乱无章，而是呈现出清晰的梯队特征，不同梯队的涨价逻辑和潜力也各有不同，购房者可以根据自身需求选择：

第一梯队：天河珠江新城、白云新城——核心资产，领涨全市

这两个板块是广州楼市的“定海神针”，凭借顶级的产业、商业、景观资源，成为高净值人群的首选。珠江新城住宅用地稀缺，新房供应少，需求持续旺盛，二手成交活跃；白云新城则迎来供应补仓和配套升级，新盘品质高、商业配套落地快，供求比长期低于1，处于“求大于供”状态，未来涨幅仍有支撑。

第二梯队：荔湾西关、沙面、芳村——旧改+文旅，老城焕新

作为老城区，这里的涨价主要靠旧改赋能和文旅资源活化。西关、沙面的历史文化底蕴深厚，旧改过程中注重保护历史风貌，提升居住环境，加上拆迁预期托底，房价涨幅显著；芳村则依托白鹅潭商务区规划，新盘带动+产业升级，成为老城区的价值洼地，涨幅也十分可观。

第三梯队：海珠江南大道中、北京路、流花路——配套成熟，刚需改善首选

这些板块位于主城区，交通便利、商业发达、教育医疗资源丰富，是刚需和改善型购房者的热门选择。虽然没有大规模旧改，但凭借成熟的生活配套和稳定的居住需求，房价表现抗跌，在市场调整期反而吸引了更多刚需入场，带动板块均价逆势上涨。

六、理性看待：涨价不代表普涨，这些坑要避开

虽然这20个板块逆势上涨，但并不意味着广州楼市全面回暖，购房者在入手时，一定要保持理性，避开这些误区：

首先，涨价板块内也有分化。同一板块内，老旧小区、户型差、无配套的房源，可能只是“被动跟风”，实际成交难度大，涨幅也难以持续，只有次新房、核心地段、配套优质的房源，才具备真正的升值潜力。

其次，警惕“概念炒作”型板块。有些板块虽然打着旧改、产业规划的旗号，但规划落地周期长、资金保障不足，这种“画饼式”的涨价缺乏支撑，很可能出现“短期冲高后回调”的情况，入手前要核实规划的落地进度和资金来源。

最后，结合自身需求选择。投资型购房者要优先选择核心资源集中、供求关系紧张的板块，如珠江新城、白云新城；刚需购房者可以关注配套成熟、涨幅温和的板块，如江南大道中、流花路，避免盲目追高高端板块，导致购房压力过大。

广州这20个板块的逆势上涨，本质是楼市“分化加剧”的体现——优质资产越来越香，而缺乏支撑的房源则逐渐被市场淘汰。这场结构性上涨，既给购房者带来了机会，也提出了更高的选择要求。

那么问题来了：你家所在的板块有没有涨价？你觉得广州还有哪些板块有涨价潜力？欢迎在评论区留言分享你的观察和看法～

本文章内容仅个人观点，内容仅供参考。房产价格受政策、市场、供需等多重因素影响，具体购房决策需结合自身情况谨慎判断。