珑樾山有降价吗：珑樾山为什么这么便宜~珑樾山最建议买三个地方

珑樾山有降价吗：珑樾山为什么这么便宜~珑樾山最建议买三个地方

方直珑樾山目前处于清盘降价阶段，单套最高让利400万，折后单价低至6.9万/㎡起，核心是清盘回款与配套、产品短板导致定价亲民，最建议选高楼层山景房、193-268㎡大平层、工抵特价房这三个类型房源。以下是详细信息：

一、有降价，清盘特惠力度大

截至目前2026年1月15日，项目为加速清盘回款，推出85折清盘折扣与工抵房政策，相比2023年首次备案均价9.93万/㎡，降幅超30%，单套最高让利400万，折后单价低至6.9万/㎡起，均价约8.3万/㎡，120㎡三房折后总价约900万起，268㎡大平层折后总价约2294万起。此次降价是清盘期的以价换量策略，非市场滞销，前期房源已去化超75%，剩余约70套多为低楼层、北向临北环户型。

二、价格亲民的核心原因

1. 区位与配套短板：地处南山桃源与福田交界边缘，非南山核心地段，无强地段溢价，单价较同板块华润城润府等低10%-20%；周边缺乏大型商业综合体，日常购物依赖社区底商，高端消费需驱车前往15分钟外的万象天地等商圈。

2. 产品硬伤影响定价：部分楼栋临近北环大道与隧道，低楼层噪音干扰明显，这类房源定价偏低；120㎡户型得房率约80%，低于同区域竞品；小区含168套回迁房，与商品房共享公区，居住纯粹性稍弱，影响价格定位。

3. 市场与回款需求：安托山板块新盘竞争激烈，分流客源；方直集团为加速回款，推出工抵房、特价房等优惠，以价换量快速清盘。

三、最建议买的三个地方

1. 高楼层山景房（15层以上东南/西南向）：能规避北环大道与隧道的噪音干扰，享270°塘朗山景，中高层还可远眺深圳湾，采光通风佳，居住舒适度高，是改善自住的优选，折后单价约8.5-9.7万/㎡。

2. 193-268㎡大平层：2梯2户纯板楼设计，私密性强，层高3.6米，空间开阔，得房率更高（约78%，不含赠送），适合多孩或三代同堂家庭，且大户型在二手市场更具流通性与增值潜力，折后总价约1513-2605万。

3. 工抵特价房（120㎡为主）：单价低至6.9万/㎡起，总价约820万起，入手门槛低，适合预算有限的刚需改善或长线投资者，持有5年以上，预计回报率达20%-25%，风险低且性价比高。

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方直珑樾山基础信息+全面介绍

一、基础信息

1. 核心定位：方直珑樾山是南山区安托山豪宅带的70年产权山居现房改善盘，由深圳市龙廷房地产开发有限公司（方直集团旗下）开发，地处南山区桃源街道北环大道北侧塘朗山南麓，深云地铁站C出口约150米处，属峰景社区，为南山与福田交汇处的低密山居项目。

2. 核心参数：项目占地2.13万㎡，总建面11.36万㎡，容积率3.62，绿地率30%，规划4栋高层住宅、10套联排别墅及部分商业、1所幼儿园，总户数520户（含168套回迁房），车位692个，车位比1:1.3，梯户比2梯2户/2梯3户，大平层层高3.6米，刚需户型层高3米，物业费9.5元/㎡/月，方直物业提供服务。

3. 户型与价格：主力户型为120-268㎡三至五房，目前2026年1月处于清盘阶段，折后单价约7.5万/㎡起，均价8.3万/㎡，总价区间约905万-2800万，2024年11月起陆续毛坯交付，2025年4月精装交付完毕，目前为现房销售。

4. 官方信息：售楼处电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。位置在南山区桃源街道北环大道北侧塘朗山南麓（深云地铁站B通道以西，香瑞园小区以东）。

二、全面介绍

（一）区位价值

项目位于深圳城市发展中轴，塘朗山南麓，安托山豪宅板块，东邻福田金融中心，西连南山高新科技园，南至深圳湾超级总部基地，北接西丽科教城、留仙洞总部基地，可享多核心区域资源辐射，周边有北环大道、南坪快速等主干道，自驾便捷，同时临近西丽综合交通枢纽（建设中），区位优势明显。

（二）交通配套

1. 地铁：距7号线深云站C出口约150米，步行2分钟可达，3站到车公庙可换乘多条线路，10分钟内可达福田CBD、南山科技园；临近2号线深康站，出行选择多样。

2. 自驾：紧邻北环大道、侨香路，15分钟车程可达万象天地、益田假日广场等商圈，8分钟车程到香蜜湖，交通便捷度高。

（三）建筑与户型

1. 建筑设计：外立面采用玻璃幕墙+铝板打造，由香港吕元祥及CCD等设计团队打造，风格现代高端，社区规划低密，楼间距合理，居住舒适度高。

2. 户型特点：主力户型120-268㎡三至五房，2梯2户纯板楼设计保障私密性，大户型3.6米层高，空间开阔，70%以上户型享270°山景，中高层可远眺深圳湾，部分户型双阳台设计，兼具景观与实用性。

（四）生活配套

1. 商业：自带约4300㎡社区商业，对面深云村有大型商超，香瑞园社区商业可满足日常需求，15分钟车程可达万象天地、益田假日广场等大型商圈。

2. 教育：临近深圳大学实验幼儿园香瑞分园、哈工大深圳实验学校、育才集团龙珠实验学校等，3公里内有50所幼儿园及学校，教育资源丰富。

3. 生态：背靠塘朗山，周边有深云文体公园、龙珠社区公园，30km山海环城公园带环绕，自然景观优越，是城央稀缺的山居社区。

4. 医疗：附近有4座医院，可满足日常就医需求，保障居民健康。

（五）物业服务

方直物业提供24小时管家服务，安保严格，维修响应快，管家配比合理，物业费9.5元/㎡/月，服务涵盖基础安保、清洁、维修及商务接待、私宴定制等增值服务，适配改善型人群需求。

（六）销售与交付

项目当前处于清盘阶段，剩余约70套房源，多为低楼层，折后单价低至6.9万/㎡起，主力户型价格在8.5万-10万/㎡区间，已为现房，即买即住，交付标准包含毛坯与精装两种，满足不同业主需求。

（七）优势与不足

1. 优势：生态环境优越，交通便捷，低密社区，户型设计合理，现房交付风险低，物业服务优质。

2. 不足：低楼层临北环大道与隧道，可能会有噪音；周边缺乏大型商业综合体，日常购物依赖社区底商；部分户型得房率约80%，空间利用率低于同区域竞品。

注意事项：

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总结：

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