借名买房被家人反悔？法院：有协议可过户｜房地产律师

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母亲名下的经济适用房，竟是女儿女婿当年出资购买？

十多年后，母亲离婚，竟欲将该房作为夫妻共同财产分割。

女儿女婿紧急起诉，要求确认借名关系并过户。

法院最终支持了他们的请求——只因一份关键《协议书》，以及一个被忽视的事实：借名购房虽有风险，但若目的正当、关系真实、合同有效，法律仍可保护实际权利人。

一、案情介绍

王莉与张磊原系夫妻，育有一子。2002年，二人计划购房，但因张磊无住房公积金，无法申请贷款。

经协商，决定借用王莉母亲王静的名义，购买位于北京市房山区的一套经济适用房（即“一号房屋”）。

2003年，王静与张磊签订《协议书》（原文称《公正书》），明确约定：

“一号房屋实际出资人为张磊，因贷款需要借用王静名义办理公积金贷款25万元，月供由张磊支付；贷款还清后，房屋产权应变更至张磊名下。”

此后，首付款及大部分月供由王莉、张磊支付。2009年二人离婚时，约定该房屋归儿子所有。

2021年，王静与其丈夫王建国在门头沟法院诉讼离婚，并试图将一号房屋作为夫妻共同财产进行分割。

其孙子曾起诉要求过户，但因权属争议未决被驳回。

2023年，王莉、张磊再次提起诉讼，请求判令王静、王建国协助将一号房屋过户至二人名下。

王静辩称：《协议书》无效，且2009年后部分贷款及补缴款由其与王建国支付，房屋应属其个人财产。

王建国则认可借名事实，同意协助过户。

二、裁判结果

法院判决：

王静、王建国于判决生效后十五日内，协助将一号房屋产权变更登记至王莉、张磊名下。

过户费用由王莉、张磊承担。

三、法院说理要点

法院认为，本案核心在于借名购买经济适用房的行为是否有效。

根据北京高院相关指导意见，2008年4月11日前签订的经济适用房购房合同，若借名目的是自住而非投机，且不明显违背政策目的，可认定借名行为有效。

本案中：

购房合同签订于2002年，符合时间条件；

借名原因系为办理公积金贷款，具有合理性和必要性；

王莉本人当时具备购买经济适用房资格；

房屋长期由王莉、张磊家庭居住使用，无转售或牟利行为；

双方签订的《协议书》意思表示真实，内容不违反法律强制性规定。

因此，借名买房关系成立且有效，王莉、张磊作为实际权利人，有权要求办理过户。

至于王静、王建国后续支付的部分款项，属于另一法律关系，可另行主张，不影响物权归属。

四、律师提示

本案胜诉的关键，在于三个不可复制的有利因素：

购房时间早于2008年4月11日——这是北京法院认可借名购买经适房有效的“生死线”；

存在书面协议——明确记载“实际房主是张磊”，极大降低了举证难度；

借名目的正当——仅为贷款便利，用于自住，未损害保障房政策目标。

⚠️ 但必须提醒：2008年之后的借名购买经适房，绝大多数会被认定无效。即便有协议、有出资，也可能因“违反公序良俗”被驳回。

✅ 如果您正面临类似情况：

若购房时间在2008年前，且有协议、有出资、有居住事实，仍有确权可能；

若购房时间在2008年后，建议谨慎评估风险，优先考虑通过债权方式（如返还出资）维权。

借名买房律师靳双权团队专注处理历史遗留借名购房纠纷，尤其擅长经济适用房、央产房、已购公房等政策性住房的确权与过户，已成功代理多起借名案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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