首付比例下调至30% 商业用房去库存大幕拉开

21世纪经济报道记者 张敏

1月15日，中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜表示，会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30％，支持推动商办房地产市场去库存。

这也被认为是近年来商业用房领域最重磅的政策。

在此之前，商业用房购房贷款最低首付比例为50%。在具体执行中，部分银行会设定为60%甚至更高。

因此，此次下调意味着商业用房的交易门槛大幅下降，对于商业用房去库存有着积极意义。

商业用房泛指写字楼、商铺等商业产权的房屋。与住宅不同，商业用房的产权通常为40年或50年，其税费负担通常高于住宅。

受多重原因影响，当前我国商业用房库存规模较大。

根据国家统计局的数据，截至2025年11月末，办公楼待售面积5234万平方米，商业营业用房待售面积1.4亿平方米。两者合计接近2亿平方米。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次政策的出台背景，一方面是各地普遍面临着在售商业用房库存高企、去化周期高企的问题。另一方面，在售库存去化难度大，导致商业物业价格下跌，对整体物业价值的保持以及企业资金链好转等不利。

他指出，近年来，随着租赁市场的崛起，热点城市的机构或个人投资者，开始越来越多地投资商业办公住房，并转做长租公寓、酒店式公寓等产品。这对于推进业态转型、发展租赁市场等，有着积极作用。

他指出，下调商业用房购房贷款的最低首付比例，有利于盘活存量商业用房，发展保障性租赁住房或长租公寓。从金融角度来看，也可间接促进REITs的发展壮大。

他同时指出，考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付也并不低，未来该比例还有可能再次降低。

中指研究院也表示，近几年，商办市场库存量偏大已成行业共识。在推动商办市场去库存方面，不少城市已经出台多项支持政策。

比如，上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能，更好地扩展商务楼宇功能及助力区域融合发展；杭州出台工商业用地改革相关政策，明确改革完善存量空间高效盘活机制，包括允许临时改变房屋用途等相关规定。

在发放补贴方面，武汉对购买新建商办类房屋的，按契税实缴额度给予50%补助；南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴。

该机构表示，未来预计更多城市落实商办市场去库存政策。除了盘活闲置用房外，优化商办限购政策促进交易活跃或也是重要一项。