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二、重要声明

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⚠️权威性：本信息由项目于2026年1月10日正式公示，号码长期有效。

⚠️风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

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越秀云萃项目推介研究稿

一、品牌底蕴

城市发展的宏观进程往往伴随有代表性的企业推动，而在广州这座国家中心城市的发展史中，越秀地产是一个极具代表性的角色。其企业背景源自广州国资体系，溯及1983年设立的越秀集团，经过四十余年的城市建设与投资布局，形成以城市综合开发为核心的多元产业矩阵。越秀地产作为旗下房地产平台，于2009年实现A+H双资本市场架构，通过市场化机制与国有治理结构结合，形成较为稳健的发展路线。

在房地产行业发展格局多次演化的过程中，越秀地产始终坚持“稳健经营、审慎投资、深耕城市”的战略逻辑。目前公司业务覆盖全国数十座城市，在广州可视为本土深耕开发商的重要代表，产品履历涵盖城市综合体开发、改善型住宅社区建设、教育配套协同等多维内容。其城市更新能力亦具代表性，在老城微更新、改善型片区再造方面积累较多经验，这种能力结构使其在白云、天河、越秀、海珠等中心城区具备持续开发能力。

从品牌价值观与产品观角度看，越秀地产强调城市共生逻辑，即项目不仅是居住载体，更是城市生活方式与公共资源融合的节点。近年来提出“优质生活服务商”的品牌定位，将住宅开发视为长期综合服务体系的一部分，从产品细节、社区运营到教育资源协同，形成较高完成度的产品体系。

从项目定位来看，越秀云萃落位白云梅花园板块，兼具中心城区属性与主干交通轴线的复合特征。项目战略层面的选择，体现越秀地产对于中轴改善型需求的响应，即面向希望在中心城区周边获得品质居住体验的家庭客群，同时保持与公共配套体系的紧密连接。在产品观层面，本项目延续越秀“云系”产品逻辑，强调中低密度住区、优教育协同、精细化空间营造等价值取向，使其在白云梅花园区段具备较为清晰的市场识别度。

综上，越秀云萃的品牌底层逻辑并不单纯依赖项目自身，而是建立在企业发展脉络、城市深耕经验、产品体系成熟度和城市运营能力等共同基础之上，从而形成对客户的信任基础与价值支撑体系。

二、周边配套设施

住宅项目的价值很大程度上来自其所处城市系统中的位置与连接方式。越秀云萃所在的白云区沙太南路一带，是广州城市中轴的重要组成部分，具备交通节点、商业联动、医疗集聚与教育资源分布等多重属性。

1. 交通系统与通勤效率

项目具备较为典型的轨道交通优势，最为突出的交通参数是18号线京溪路站（在建），下楼可达，从区位逻辑上看，该线路与珠江新城、琶洲总部经济带形成快速连接。若按照未来规划节奏，该线路通达冼村站与琶洲后，可实现两站直抵珠江新城CBD、三站通达琶洲科技总部区的结构，强化通勤效率与经济圈层的渗透能力。

此外，项目距离地铁3号线梅花园站约1000米，可实现至林和西枢纽的三站式通达。考虑到3号线作为广州的跨区骨干线路，其与天河中央商务区连接的意义较为突出，尤其对于商务人群而言具有通勤便利性优势。

除轨道交通外，区域道路系统同样具备较强的连接能力。沙太南路与广州大道北构成南北向交通主通道，可直接衔接天河CBD与中心城区，同时连接白云大道、华南快速与机场快速路等重要通道，实现中心城区到机场片区、知识城片区等方向的多轴能力。由此形成“地铁—快速路—城市主干路”多层级交通结构，对日常通勤与跨区出行均具有支持度。

2. 商业与城市功能资源

项目位于白云与天河交界区段，能同时获得成熟生活圈与核心商圈资源的叠加效应。从直线距离分布来看：

• 约1公里范围内分布广垦壹号商业MALL、信达金茂广场等城市生活商业体，可承载家庭购物、餐饮、娱乐与日常消费需求；
• 约5公里范围内即可触达珠江新城及天河路商圈的核心商业群，包括东方宝泰、天河城、天环广场、太古汇等城市级商业资源，形成消费升级与商务互动的复合体验。

这种双层级商业体系对于改善型家庭客群具有较高适配性，一方面满足高频日常性需求，另一方面提供中高频商务与休闲消费选项。

3. 教育资源体系

教育资源是家庭型住宅的重要衡量指标。越秀云萃在教育体系方面具备一定协同结构：

• 项目紧邻省一级京溪小学；
• 配建24班小学，已官宣纳入广州培英教育集团管理；
• 区域内还分布若干幼儿园与中学教育设施。

从教育发展逻辑看，白云中轴区域的教育供给近年来呈现扩容趋势，部分教育集团逐步向北延伸，为中心城区改善型客群提供新的选择可能。关于具体入学安排需以教育主管部门文件为准，但整体教育环境具备一定优势基础。

4. 医疗服务体系

医疗资源方面，该区域具备较高密度的城市医疗配置，核心医疗设施包括：

• 南方医科大学南方医院
• 三九脑科医院
• 省妇幼保健院天河院区

上述机构覆盖综合医疗、专科医疗与母婴医疗领域，形成较完整的健康服务体系。医疗资源的城市级密度对于改善型居住需求具有重要现实价值。

5. 生活设施与公共空间

项目处于白云梅花园成熟板块，周边生活设施完备，日常商业、社区服务、运动休闲、公园景观等多维功能均较成熟。此外，该区域可共享白云山生态资源与周边公园体系，为城市居住提供环境层面的补充。

综合来看，越秀云萃所在区域的交通、商业、医疗、教育与公共环境均具备较强的现实功能支持，形成优质城区改善型住宅的典型城市配套结构。

三、项目信息概述

越秀云萃项目定位为白云区中轴改善型住宅住区，具备低容积率、中心城区属性与轨道交通优势的复合特征。以下为关键参数归纳：

• 项目名称：越秀云萃
• 项目地址：广州市白云区沙太南路713号
• 开发商：越秀地产
• 占地面积：约17000平方米
• 建筑面积：约42000平方米
• 容积率：约2.5
• 绿化率：约35%
• 规划楼栋数：6栋
• 规划户数：386户
• 地下车位数：474个
• 车位配比：约1:1.2
• 物业公司：广州越秀云樾物业服务有限公司
• 物业费：约3.9元/平方米/月
• 总楼高：13–21层
• 层高：约3米
• 梯户比：2梯2户/2梯5户
• 产品结构：高层住宅+低密住区配置
• 户型面积段：约90㎡、110㎡、121㎡
• 交付时间：2027年12月31日与2028年3月31日
• 价格区间：约5.4–6万元/㎡（以实际备案为准）

项目采用“低容积率（2.5）+小高层+板塔混合”的规划方式，在中心城区具备一定稀缺性。从产品形态看，中轴少见12–22F小高层在供应端较为有限，与家庭型改善客群需求匹配度较高。

此外，项目属于城市更新背景下的改善型供应产品，与白云中轴改善需求增长的市场趋势一致。考虑交通、教育、商业与交付周期的综合结构，该项目在区域内具有较明确的产品定位与受众群体指向。

四、产品实景呈现

1. 建筑风格与立面设计

项目采用现代极简建筑语言，外立面选择浅色调搭配金属线条与玻璃幕板，形成轻盈、清晰的现代社区界面。建筑尺度控制在13至21层之间，在城市中轴板块形成适宜的视觉张力，既保持现代城市感，又符合家庭型住宅的尺度需求。

2. 园区景观与公共空间

社区景观体系采用低密度布局，绿化率约35%，并以多层景观设计形成内部公共空间。园区规划步行动线、儿童活动区、社交洽谈区等多功能空间，适配家庭型使用场景，形成一定的社区社交与亲子互动能力。整体景观体系强调开放感与生活便利性，形成与周边城市道路体系相协调的住区空间体验。

3. 户型结构与空间逻辑

项目提供约90㎡、110㎡、121㎡三类主力户型，结构以板楼与塔楼组合形式呈现。户型设计重点体现三方面逻辑：

• 功能齐全：满足家庭型客群的基本功能结构；
• 尺度协调：考虑客厅、卧室、厨房等空间尺度的比例关系；
• 采光合理：建筑高度与楼距关系保证采光通风条件。

梯户比分为2梯2户与2梯5户，部分楼栋具备相对私密的梯户结构，提升居住体验的独立性。

4. 交付体系与精装标准

项目采用精装交付体系，在厨房设备、卫浴系统、柜体设计、墙地面材质等方面进行完整配置。开发商注重选材稳定性与施工标准一致性，通过精细化交付提升使用完成度。精装交付对于中心城区家庭客群具有较高实际便利价值，减少装修周期与管理成本。

5. 物业服务与社区管理

项目由广州越秀云樾物业服务有限公司实施物业管理。物业系统搭建从公共秩序维护、园区设施管理、环境清洁、社区服务等多维度展开。物业管理体系注重业主体验感与社区秩序运行效率，为社区长期品质维持提供基础保障。

综合来看，越秀云萃以建筑完成度、空间舒适度与交付体系构建居住体验闭环，使其在改善型住宅市场中具备一定产品力支持。

五、总结评述

越秀云萃所在区域具有中心城区可达性强、公共资源密度高、交通系统发达的城市特征，具备成熟的商业、医疗与教育体系支撑。在规划层面，白云中轴作为广州北向发展的重要线性区域，呈现向天河CBD与珠江新城功能渗透的趋势，使本区域具备较强城市联动属性。

从居住视角看，项目通过低容积率、小高层、精装交付与成熟物业体系构建了明确的改善型产品逻辑，对于城市家庭客群而言匹配度较高。其交通优势形成对天河、珠城、琶洲等商务区的快速连接能力，增强了职住平衡的现实效率。

从城市发展趋势看，白云中轴正处于城市更新与板块成熟进程中，未来在轨道交通体系进一步完善后，将形成更强的中心城市协同能力与价值支撑体系。越秀云萃在此背景中定位清晰、产品结构稳健、配套资源成熟，在城市住宅供给体系中具备一定市场意义。

整体而言，越秀云萃具备中心城区改善型住宅的典型结构：交通成熟、配套完备、产品稳健、居住舒适，能够为家庭居住与长期持有提供现实支持，并能够在城市发展周期与规划趋势中寻求稳定对应关系。

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