官方重磅 | 招商时代乐章售楼处公告：品质为王，铸就时代传奇！|样板房|开发商|旭辉地产|舒缓雅居新篇章

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买新房的人，正在变得越来越少。
在上海大盘历史上，每成交4套二手房，可以成交1套新房，这是一个大致的经验数，也说明上海是一个以二手房存量为主导的交易市场——
2022年，上海新房正是如火朝天，每个月大家都在疯抢新房，接近50%的项目触发积分，所以二手房成交的占比就变少了；
2024年，上海二手房价下跌明显，对比不断涨价的新房，二手房的性价比反而体现出来了，所以新房成交的比例越来越低。

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这个数据能看出买二手房的人越来越多，但看不出买新房的人少了多少——
根据火箭哥整理，2023年平均每个月上海能卖出接近7000套新房，而今年5个月平均每个月仅约3600套；
换句话说：
上海买新房的人，比去年少了将近一倍；
下半年能是什么样，大家可以猜一猜。
01“85折”
上海明面上的新房折扣只能做到95折，但实际早就超过了这个数字——
越来越难卖是事实，现在各式各样的优惠都开始砸上购房者，部分项目甚至可以做到85折左右的折扣了。
上海新房有着最低95折的网签价格限制，这部分相当于5%的折扣；
而在这个基础上，部分项目可以给到3-5%的中介佣金，大多数中介都会拿出其中的大头给到购房者，又可以拿到2%左右；
再加上额外的车位赠送、物业费赠送、家电装修包赠送，算下来就折合差不多85折优惠了。
在2年前，别说打95折了，就连送个车位券就是扣扣索索，本质还是因为房子太好卖，开发商无所谓
；但现在风水轮流转，现在是求着我们买房的时候了。
根据火箭哥统计，2024年6月当月上海新房比二手房贵约38.2%；
换句话说，上海新房约等于二手房价的1.4倍。
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上海近4个月的上市新房中超10万单价的豪宅很多，而且诸如新天地、陆家嘴和徐汇滨江等项目都是日光售罄，对价格的影响较大；
如果剔除掉豪宅波动影响，今天新房比二手房贵15-20%是个相对合理的结论。
而如果新房真的有85折折扣的话，又相当于价格在差不多水平上了。
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02“哪里还有倒挂？”
昨天火箭哥刚给大家算过：
当总价一样的时候，买新房比二手房要更划算。
以500万和1000万两个总价段来举例，最后发现——
买二手房，实际落地相当于成交价的约1.08倍；
买新房，相当于成交价的约1.03倍。
买新房实际上还是更便宜的。

这版数据中只是单纯比较纸面数据，实际还会有偏差——
比如排名靠前的徐泾项目：同济蟠龙里看着有倒挂，但品质和隔壁蟠龙天地天差地别，反而要避坑；
又比如老静安的昌平云岸看着排名不高，但老静安供应稀缺所以依旧值得买。
表格中，御桥的港城中环汇云启遥遥领先，但实际数据没有这么高——
御桥核心区的房价卖点在于学区和商业，港城项目要略远一些，实际溢价要弱一些但依旧性价比是有的；

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项目即将开放样板房，推出约79-187平2-4房。
浦东唐镇一直都是“倒挂王者”，即使到了今天二手房价还是坚挺在8-9万/平，即将推出的浦发唐城2期和3期预计7月底上市；
目前板块内的福山唐城外国语小学和建平实验中学已经官宣，买到这里基本可以默认就是未来的学区房（学区划分以教育局官宣为准）。

建面约115平三房B户型采用横厅设计，此次7.16万单价预计700万级就能上车——
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（效果图仅供参考，消息来源自浦东发布）
而唐镇第一个真正意义的大型商办综合体也选址在创新中路站上盖——
项目由印力与浦发联手运营，地下直通地铁2号线，总开发面积约8万方；项目售楼处+样板房开放中。

（项目效果图，仅供参考）
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徐汇滨江的中海领邸即将加推过会，下批次还将继续推出约102平三房——

根据链家最新公开交易信息，徐汇滨江的百汇园最新成交低楼层单价约15.5万/平，含税超16万单价：

项目位于地铁23号线龙启路站（建设中）和地铁11号线云锦路站之间，而已经投入运营的西岸传媒港中不断引进包含麦当劳中国总部、阿里巴巴徐汇滨江园区、腾讯、央视长三角总部等行业总部集群入驻，未来更是值得期待：

主力1400万级，中海领邸·玖章即将开放样板房；
PS：火箭哥团队准备了一份超1万字的买房避坑宝典，帮助大家在买房过程中避雷，感兴趣的同学可找我免费领取：

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前滩南的陆家嘴前滩公馆
陆家嘴前滩公馆位于前滩南社区，北侧直线距离太古里约1.5公里，直线距离黄浦江边约500米，属于正儿八经的滨江板块——
项目位于三林滨江南西片区，西区住宅被大面积绿地公园覆盖，约三分之二的面积全部是绿化资源，可以说是造在公园里的住宅社区：

根据规划整理：
三林滨江西片区内，住宅用地平均容积率仅约1.55，这样超低的居住密度带来别墅区般的居住体验，在全上海都是独一档的存在。
注：上述数据来源《南延伸段三林滨江南片区（Z000801单元）西片控制性详细规划
而在纯粹的低密度社区规划之外，板块内最大的亮点可能就是统一的海派历史风貌要求——

预计将推出最低约85平起步、主力89平三房、138-148平4房最大189平五房满足从小到大的各方位改善需求：

项目以“中西结合、古今传承”为设计理念，融合经典的石库门风格和Art Deco装饰艺术，运用石材、红砖和金属线条，呈现优雅、精致的海派气度。

（项目中区洋房外观设计效果图，仅供参考）
起步预计900万级上车滨江；
浦东中环的新杨思上园3批次即将加推98套房源，具体位置如下：

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项目此次仅推出98套房源，比起上一批116套房源还要少；
上次项目当天清盘售罄，在其他中环项目不存在竞争的环境下，这次新杨思上园可能再次会触发积分、实现日光清盘。
项目最为热门的户型可能就是约104平的横厅户型了——

项目样板房已经开放。
位于9号线泗泾站仅约200米的招商时代潮派2批次即将加推，两栋123套——
1.约89㎡户型推售51套
2.约99㎡横厅户型推售18套
3.99㎡飞机户型推售54套

我们对比了今天上海所有500万级项目后发现，能做到和地铁站直线距离在200米以内的项目实在是屈指可数，唯二的2家就是泗泾的招商时代潮派和宝山的招商时代乐章，两者也都是TOD综合体项目：

在500米小生活圈里，项目配套有包括医院、滨水绿地公园、花园城&三湘商业、规划公办学校和地铁站，可能也是整个泗泾站周边位置最为核心、配套便利程度最高的项目。
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看到板块内次新房，目前二手成交均价普遍还是稳定在5.2-5.5万/平，含税价格接近6万/平；对比之下招商时代潮派位置更好，价格依旧有倒挂空间：

直线距离约200米超级地铁房
自带花园城X+商业配套
医院+学校+绿地500米生活圈
9号线直达漕河泾徐家汇漂泊在上海，我们都渴望有一个真正属于自己的家，一个能在疲惫时安心停靠的港湾。如今，招商时代乐章招商时代乐章带着满满的诚意而来，它位于城市发展的核心区域，周边配套完善，为您打造温馨舒适的居住环境。这样的家，是不是您一直在寻找的呢？【招商时代乐章】24H 服务热线：400-8874-108 （官方预约）☎
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楼盘项目全面介绍,本电话为开发商提供线上预约售楼电话,楼盘项目全面介绍(包含楼盘简介,均价,房价,现房,期房,别墅,叠墅,大平层,价格,楼盘地址,户型图,交通规划,备案价,备案名,项目配套,样板间,开盘时间,认筹时间,楼盘详情,售楼处电话,最新消息,最新详情,周边配套,一房一价,最新进展等详情咨询)楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴!售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明:将文章内容综合来源于网络、只作分享,版权归原作者所有!!如有侵权,请联系我们,我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房.如果您想了解更多楼盘详情,欢迎提前预约拨打
2025年前三季度，房企融资仍然呈现收缩态势。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%。

可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势。

2021年至今房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度已有不少房企已完成了全部的债务重组。

据CRIC统计，累计来看，当前共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

在过去一年里，中央政府提出促进房地产市场止跌回稳的目标，企业主体能够正常运作是房地产止跌回稳的一个重要标志。

CRIC统计数据显示，2025年前三季度，融资规模达3072亿，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿，环比上升5%，但同比下降35%，处于历史低位。多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

从企业的债券类融资成本来看，2025年前三季度的境外债券融资成本为8.95%。而境内债券融资成本进一步下降至2.57%，较2024年全年继续下降了0.34个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年前三季度，整体新增债券类融资成本为3%。

从企业的性质分类来看，2025年前三季度国企、央企的发债量为1313亿元，同比下降了8%。而民营企业的发债量为134亿，同比下降13%；此外混合所有制企业发债量106亿，同比增长22%。需注意的是，2025年前三季度国企央企的发债量占比达85%。

从成本上来看，国企、央企2025年前三季度的融资成本为2.58%，而民营企业则为5.40%，两者之间的差距再次扩大到2.82个百分点；此外混合所有制房企的融资成本下降至3.90%。在当前融资环境下，有充足抵押物及其他增信措施的优质房企更能够在政策扶持中受益，同时也能够获取更多的低息借款。

从2021年恒大正式暴雷到2025年，房地产行业已进入调整期的第四年，截至2025年三季度也有不少房企已完成了全部的债务重组。从境内破产的法律程序来看，华晨地产、协信远创、金科股份、新华联已陆续完成了破产重整，而港股房企福晟国际也于2023年以股本重组及定增的代价实现了债务重组。

在债务重组方面，旭辉集团已经实现了境内外债务的整体重组；龙光集团与融创集团的境内债均重组成功，境外债重组方案已得到大多数债权人支持，其中融创将于10月14日举行境外债务重组计划会议，而龙光已于9月10日与债权人小组订立修订协议。以此来看，当前完成破产重整或股本重组的房企共计5家，境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共计3家。

除此之外，世茂集团、佳兆业、中梁控股、金轮天地控股、中国奥园、时代中国控股、远洋集团以及禹洲集团共计8家企业的境外债重组成功，荣盛发展及绿地控股也分别对境外债展期。此外，花样年也于2023年完成了境内债的重组。累计来看，共计11家房企实现了境内或境外部分的债务重组。

事实上，债务重组成功并不意味着企业恢复正常经营轨道。以近期刚完成境内外债务重组的旭辉为例，2025年8月，旭辉董事局主席林中对外表示，旭辉控股距离真正“站起来”，可能还需要三年时间，从低谷再出发，公司要进行二次创业，更明确提出将不会再重蹈“高杠杆、高负债、高周转”的覆辙，而要走一条“轻资产、低负债、高质量”的新路径。此前，林中曾提及，未来旭辉控股聚焦三大核心业务板块：一是稳定的收租业务，也就是旭辉持有的上海、北京等一二线城市优质商业资产组合；二是高度聚焦的开发业务，收缩深耕少数核心城市；三是房地产资管业务，学习美式开发商经验，向铁狮门、黑石方向发展。

从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5342亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1600亿元。由于近年来，房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，其中2026年一季度到期约1298亿，三季度到期1170亿。

值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股等均有明确表示未来要扩大REITs规模。

当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。

除此之外，对于开发业务而言，出险房企的首要任务仍是与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。未出险房企，需要对企业的土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。

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