楼市“组合拳”又来了？2026年开始，做2个准备或能从容应对

冷了几年的楼市，进入2026年似乎开始有了热乎的迹象。

先是中央媒体在开年的第一天发布了改善和稳定房地产发展的预期一文，分析了房地产发展潜力，并针对当下的楼市问题提出了相应的解决措施，以改善和稳定当下的房地产发展预期。该文随后被诸多媒体转载，一些专家解读为2026年国家房地产工作的吹风文，意味着楼市新一轮“组合拳”可能又要来了。

笔者梳理了一下，从2026年开始的十多天里，从中央到地方确实接连出现了相关的声音和动作。

1.人民日报发表题为《中央“点名”住房公积金,释放什么信号?》一文，明确指出，目前沉睡在在账户里的公积金有10.9万亿，历史性的在中央经济工作会议上被点名，意味着公积金改革大动作很快就要到来。毫无疑问，这么大一笔钱肯定是要被唤醒的，而且只能是用于楼市的，比如买房、装修、改造房子等等。可以说，对促稳当下楼市，公积金的使用已被管理层寄予厚望。

2.厦门发布公房住宅使用权调换新规，直管公房租户可申请使用权调换，非成套公房住户最高可获30平方米面积的补助，支持直接购买调换房源。在公积金新规中明确，多子女家庭申请公积金贷款额度在现有基础上增加25万元。

3.沈阳则继续加码公积金政策，放宽了商转公条件，且享受公积金贷款限额提升至1.3倍的范围进一步扩大，不局限于新房，二手房也纳入政策范围之内。

4.河南和云南均宣布实施购房补贴。福建的莆田市还专门发布促进购房消费的通知，将把实施普惠性购房补贴、多孩家庭购房补贴、商办用房补贴、人才购房补贴等各类购房补贴置于各项工作的首位。

不仅于此，我们常说，“楼市发展短期看政策，长期看人口”，进入新的一年，一些城市已紧锣密鼓的开始“抢人”。

5.贵阳在新发布的城镇化5年战略中提出，将在未来5年建成特大城市，常住人口规模达到750万，新增就业岗位将达到45万个。

无独有偶，远在千里之外的南京也在开年制定了“抢人目标”，要每年吸引30万名青年人才，包括从大专生到博士以及各类技术人才，首次给大专生发放租房补贴，500-600元/月不等。如果购房的话，他们还可享受3-15万购房补贴，租房和购房补贴都是可叠加使用的，“抢人”力度之不可谓不大。

可以想象，无论是贵阳还是南京，如果每年能流入那么多的人进去，对提升楼市购买力的作用无疑是显著的。

6.为促进房地产市场健康平稳发展，宁夏本月13日开始实施新规，对新出让的商品住房用地实施动态调整机制，根据土地周边商品房价格确定土地出让价格，为调动开发商拿地积极性，土地出让金可分批缴纳；对多子女家庭上浮公积金贷款额度20-30万不等，且将公积金使用资格、使用范围、贷款年限等条件大幅放宽，婚前用过公积金贷款的，婚后还可以家庭为单位使用公积金，允许商业贷款直接转为公积金贷款。

这里就不一一列举了，可以看到，今年一开年就马不停蹄地出台楼市政策，在以往的年份都不曾见到，为什么这么着急？众所周知的原因，那就是房地产市场一直处于下滑中，而且还是看不到边的那种。既然普通人都能看到这种问题，管理层不可能看不到，不可能不重视。在笔者看来，如果管理层在今年实施如央媒开年定调的穿透性政策，加上利好因素在一步步累积，比如：

第一个是钱。除了前面提到的发挥账户上近11万亿公积金作用外，还有老百姓的存款。根据中金公司的最新数据显示，居民定期存款中，2026年2年期、3年期、5年期到期合计超32万亿，虽然这些资金大部分还会继续存银行，但即便拿出5%也是上万亿资金用于楼市，对市场的促进作用肯定是有效果的。

实际上，从央妈对今年货币政策定调中可以看出，今年仍较宽松，即便是我们现在1点几的年利率仍会继续下行。对于我们普通人来说，一边是存款越来越不值钱，另一边是投资渠道狭窄，只有股市和房子，前者处于高位，总不能梭哈吧。所以，出于风控考虑，必须分散配置资产，优质房产一定是一些人配置的“硬货”。

第二个是住建部发布的老旧小区新规显示，今年不会像过去只是刷刷外墙、铺铺路等表面修缮，而是既要面子又注重里子，比如屋面防水、排水、燃气管道、老旧电线、加装电梯等项目都纳入改造升级范围，而且做到能不让大家出钱的就不出钱，事实上一些地方已经做到“零出资”，全部由财政和社会运营资本解决了。

有人会说，老旧小区花那么大力气搞，对楼市有啥影响？举个例子就明白了，假如你现在的老小区房价只有5千一平米，但经过改造后能达到8千一平米，你说对楼市有没有提振？实际上，这轮楼市调整，那些老小区房子降幅是远高于新房的，如果把老旧小区价值提升上来，无疑会扭转大家的市场预期。

而且退一步讲，那些手上有老房子想换房的群体，往往苦于老房子不好卖、卖不上价，换房计划只能暂时搁置，但经过改造的老房子，无疑会增加他们换房的资本，从而增加楼市购买力，对整个市场的盘活起到积极作用。

第三个是购房成本降进一步下降，而且力度还不小。

除了财政部等三部门在1月14日发布的将延续居民换购住房退税政策外，目前市场传得最多的“房贷贴息”，而且很可能在本月就落地。像江苏南通有些楼盘已经推落地了，30年房贷，每年贴息1%，也就是说，原本3.05%的房贷利率降至2.05%，有人算了一下，差不多把月供降了15%。

传出的广州版的房贷贴息力度虽然没有南通那么大，但说是中央财政和省级财政分别贴息90%和10%，这个就比较具体也便于推广了，足以让购房者省上一大笔月供。想想现在的购房者都幸福，各种购房补贴、各种税费减免，现在连房贷利息都有人帮你贴了。

由上可知，我们不能说从2026年开始楼市马上就回暖，但越来越多的楼市“组合拳”出台，真金白银的投入，市场止跌回稳的预期会逐步建立，一些城市降幅会逐步缩小，甚至不排除一些城市开始回暖。鉴于此，从2026年开始，只要我们做好2个准备或能从容应对。

一是，开年后的楼市“小阳春”是大概率，趁这个时候，把自己不好位置、缺陷较大的房子抓紧处理并同时置换。道理很简单，这轮楼市调整，好房子也跟着调整了不少，即便是小阳春仍旧以走量为主，价格不会明显起来，相当于用老房子换好房子（置换还能享受补贴）。那么，手握优质资产，既能领涨又能抗跌，后面市场无论如何走，你睡觉都比别人睡得香。

二是，买房要以自住为目标，兼顾保值。随着我们住房保有量基本平稳，虽然房子的金融属性也肯定是存在的，但流通性并不是时时处处都在，何况一套房子放在那里也是会产生折旧和其他成本的。我们算过一笔账，如果房价每年涨幅低于4%左右，其实是亏损的。所以，买房要以自住为目标，即便是养老为目的，还是孩子上学为目的，反正都有自住的可能。

此外，要想保值概率更大，尽量选择低密度住宅。按照未来房地产发展趋势，高层住宅老化凸显出的问题会逐步显现，加上除了几个超大城市，我们绝大多城市并不缺土地，所以，宅地供应会倾向低密度，无论未来拆迁容易程度，抑或是保值，持有这样低密度住宅都会从容许多。