3.78万套保租房空置6048套，警惕从“保障”到“库存”

当一个省会城市宣布已建成3.8万套保障性租赁住房，这无疑是一份亮眼的民生成绩单。

然而，当我们将目光投向那83.94%的“整体出租率”时，一个冰冷的数字浮出水面：这意味着，有超过6048间保租房，正静静地空置在城市的某个角落。

当保租房的钥匙未能精准交到最需要的人手中，“安居”梦想与“空置”现实之间的反差，正考问着从“大规模建设”转向“高效率运营”的下一程。

出租率84%，健康吗？

据公开资料显示，2025年，贵阳市通过“小户型、低租金、低房价”的保障性住房，为新市民、青年人和工薪家庭等群体提供“租购并举”的安居支持，保障性租赁住房建成投用3.78万套（间），整体出租率达83.94%。

对于有租房需求的新市民、青年人和引进人才，贵阳市重点发展保障性租赁住房。这类住房目前租金仅为同地段、同品质房屋市场租金的80%，有效降低了需求人群的租房成本。截至2025年底，贵阳贵安已累计启动保租房项目195个、7.44万套（间）。

2025年整体出租率83.94%，这是什么概念？

如果粗略算一下，3.78万套保租房，整体出租率83.94%，那就意味着有6048套空房。

长租公寓行业普遍将‌85%的出租率‌视为关键运营指标，这一数值常被视作维持财务可持续性和市场竞争力的“红线”。

对于一座城市而言，保租房整体出租率没达到85%，这是健康且正常的吗？

保租房是带有公共福利属性的政策工具，其首要目标是 “保障”和“稳定” 。其土地通常是划拨或低价出让，享受税费优惠，且融资成本更低。因此，它的财务模型中有更多的 “缓冲垫” ，对出租率的绝对敏感度低于市场化机构。政策允许它有一定程度的“战略性亏损”或“微利可持续”。

贵阳在短时间内集中建成投用3.78万套，这本身就是一个巨大的供给侧冲击。其首要任务是快速形成有效供应，缓解社会焦虑。在此阶段，“建成量”是更核心的考核指标，出租率会随着市场消化而逐步提升。将处于快速上量期的整体数据与成熟稳定运营的单个长租公寓项目对比，本身存在时间差。

保租房项目选址则需兼顾城市规划、土地资源盘活（如利用企事业单位闲置土地、产业园区配套用地等），部分项目先天就位于非核心地段。“整体出租率”是优质项目和弱势项目平均后的结果。可能部分项目出租率超过95%，而部分新区项目可能仅70%，拉低了整体均值。

需要警惕什么

话虽如此，3.78万套保租房整体出租率83.94%，这依旧是一个必须警惕的信号。

不可否认的是，这样的出租率已经逼近了行业公认的“效率临界点”。

尽管有政策缓冲，但这样的数据表明贵阳相当一部分保租房资产正徘徊在市场化运营的效率边缘。

如果出租率长期低于85%，甚至继续下滑，将带来一系列问题。

首先，财政可持续性压力。

即使有补贴，长期低效运营也会增加地方财政和运营主体的负担，影响后续项目的融资和再投资能力。

其次，资源错配与浪费。

空置的房屋是沉睡的社会资源，未能实现其保障功能。

再次，政策公信力受损。

大量房子空置，而目标群体仍感觉租房难、租房贵，会引发对政策有效性的质疑。

作为省会城市，贵阳有人口流入优势，2024年末，贵阳常住人口达到660.25万人，单年增长19.96万人，增量超过深圳、广州、杭州等一线城市，位居全国省会城市首位；但保租房仍未达到整体出租率85%，这说明什么问题？

第一，规划与需求的错配可能已经出现。

部分项目的位置、户型设计、租金设定与真实需求不匹配。

第二，运营专业化水平有待提升。

保租房不是租完就结束，需要像长租公寓一样进行市场化的营销、租户服务和社区运营，这可能正是当前短板。

贵阳公开的这一组数据为所有城市（尤其是三线城市）敲响了警钟——如果连具备人口吸引力的省会城市都难以轻松跨越出租率85%的红线，那么对于普通三线城市而言，盲目追求建设指标将可能导致灾难性的空置率。

这个数据强有力地证明了，保障房成功的关键已从“筹建能力”转向了 “精准规划与高效运营能力”。

结语

这是一个省会城市保租房在“快速扩张期”的合理表现，但也是其进入“精细化运营期”必须解决的考题。

对于贵阳而言，下一步的重点不应是继续追求量的绝对增长，而应是深入分析空置率16%的房源，比如项目在哪里，租不出去的户型是哪种，难出租的原因是什么，进行“一项目一策”的优化。

必要的时候需要引入或培育专业的住房租赁运营机构，提升服务和效率。

对于确实因区位问题难以去化的项目，考虑转换用途（如作为人才周转房、企业宿舍等），盘活资产。

总而言之，整体出租率83.94%是一份极有价值的“体检报告”。它告诉我们，保障性住房体系在实现了从“0到1”的覆盖后，正面临着从“有”到“好”、从“建好”到“用好”的更为艰巨的“从1到100”的挑战。 这不仅是贵阳的课题，也是全国推行保租房政策的所有城市必须面对的课题。

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