北京买房：理清思路，购房建议1773

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我和爱人在苏州桥上班，想在附近买套小户型，想请您帮着算算这几套房的溢价情况，哪套的性价比最高？我们初步考虑人大的这套，因为装修是最好的，价格也觉得还行。

不过现在业主有个条件，就是他家的户口不想迁走，三年后他家孩子要在海淀上学，答应在房价上再降3万。这对我们倒没什么影响，因为我家孩子已经上学了，用不上户口了。想问问您这么做是否有风险？3万是不是少了点儿？

A：

1、我算不了，这种属于“租学位”的行情，只能让中介给估算，因为只有他们了解当地的租金情况。

居住的性价比倒好办，用总价除以预估租金，哪套的数值越低，通常意味着性价比越高。溢价的话则是和北京平均值做比较，现在老房的均值是550左右，最高不过600，超出的部分就是溢价。

2、原业主保留户口，理论上是没什么风险。因为只要过了户您就是业主了，那他们如果逾期不迁的话，您可以申请给迁到派出所公共户上，对您家就没有任何影响了。就算不迁也无所谓，并不影响学位。

3、另外租学位的价格我虽然不知道具体行情，但3万块钱我觉得还行吧，毕竟对您没什么影响，相当于白来的。而且这是三年后才用的学位，到时候海淀学位至少没有现在紧张，所以不能用现在的行情来要钱。

仅供参考。

二

Q:

我是北京户口，房子刚买两年在立水桥，目前跌了几十万吧。现在因为工作原因，我春节后要去深圳工作至少三年，妻子也随同，所以在考虑是否把这套房卖掉，因为月供要上万，但顶多也就租6000，而且按您说的还把挺好的装修毁了。

另外据深圳同事说深圳房价已经开始上涨，而北京的还在加速下跌，所以我们想征求一下您的建议。

A：

1、房子是用来住的，无论自己住还是出租都算是发挥了价值。但既然是自己不住，出租的话也不划算，甚至有可能吃亏，那就卖掉得了，省的闹心。

我估计您家装修至少花了十多万吧？而如果是单纯为了出租的简单装修也就最多几万块钱（我家有套房才花了3万多），也就是您多花了至少10万。可即便是装修的再好，想每月多租出1000块钱来都几乎不可能。那这多出的10万就没可能收回了呗，过个三五年就毁完了，还不如趁着装修还新的时候卖掉呢。

2、深圳房价确实有所抬头，但也不算明确的上涨，有待观察吧。北京也谈不上加速下跌，基本就是横盘。

3、我要建议是没必要太着急，就算卖房也过了年再看吧，大概率至少能好卖一些，因为多数年份都有小阳春。另外也可以同时看深圳的房子，如果确定了有上涨的迹象再加快速度。

仅供参考。

三

Q:

我近期在看改善的三居或四居房子，有首房首贷的资格，现在看中了门头沟的****联排，830万左右，请帮忙分析一下优劣势和保值性。

A：

1、最近好几位网友问郊区别墅了，门头沟的就挺热门，看来是真又要出现“居住升级”了。

2、优势就是宜居呗，环境好空气好，有山有水有河流，而且离市区也不远，价格也不贵，所以从居住角度算是各项兼顾的。

劣势就是地段儿不算太热门，毕竟是郊区，而且离地铁远点儿。再加上别墅这种产品的客群相对窄，价格走势一般都不强。再者郊区是以刚需为主的，别墅在这里的话流动性不强，出手时不太好卖，着急的话也有可能影响价格。

3、保值性一般不强，最好成绩是不落后大盘。当然这不是小区+地段儿的原因，而是全北京的别墅绝大多数都这样，哪怕是顺义中央别墅区的也差不多，这就是产品特征。

仅供参考。

四

Q:

我女儿在丽泽上班三年了，有京户，一直租房。单位是能给协调人才公寓，但看了看都只是价格不贵，条件都挺一般的，女儿不想住。我也同意自己买一套小房，十一的时候去北京看过了，但拿不定主意以哪个为主，以下是所看的房源，您给点评一下。

从条件看我认为是房山的**最好，就是远点，但近的都是老破小，价格感觉也性价比不高，三环新城的这套要能在260万就还行了。

A：

1、沃天，您是看了多少房源啊？真够辛苦的，只能说可怜天下父母心。

2、三环新城的这套，260我觉得有可能吧。常规砍价是在报价的5%左右，但对于不太好卖的户型砍到10%也有可能。

这套大概率就未必好卖，否则不会从报价就偏低了。朝向和楼层倒不算硬伤，但我感觉可能有其他的瑕疵，另外也有可能是没转商的经适房，也就是没交过综合地价款的，所以才价格偏低。

另外这套房的户型有些偏大，60多平的一居室住着舒服，但利用率不是太高，出租的话收益也略低。如果买下，将来出手时大概率和现在的情况是一样的，考虑好再买。

3、房山的怎么说呢？商品房小区，品质肯定是超过老小区的。但作为郊区的房子，性价比一般都低于市区的同等小区。这从租金收益就能体现出来，一般都比市区低一点儿，意味着性价比不太高。但房子是用来住的，看自己是否喜欢吧。

4、其他的我就不点评了，太多了说不过来，要不您还是先筛选一下吧。

仅供参考。

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