2026年楼市，将会是“小阳春”or“暖冬”？

2026年初，楼市终于迎来久违的积极信号。

据机构统计，北京、上海、深圳等一线城市近三周成交稳步回升，其中北京上周二手房成交量突破4000套，这一数据在近两年无政策加持的上半月实属罕见。

与此同时，市场挂牌量同步减少，部分超跌区域的成交价格逐渐企稳，告别了此前“每套动辄跌几十万”的下行态势，阶段性筑底特征日益明显。

政策层面的持续发力，为市场注入了关键信心。

2025年中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”的核心导向，财政部与税务总局同步推出住房增值税减免政策，北京等核心城市也顺势优化购房限制。

尤为值得关注的是，《求是》杂志新年开篇文章强调房地产“显著的金融资产属性”，明确政策需“一次性给足”，摒弃“添油战术”，释放出强烈的稳预期信号。这一系列举措并非旨在刺激楼市过热，而是以缩短调整周期、平滑市场波动为目标，构建起政策托底的确定性。

从市场反馈来看，政策效果已初步显现。北京限购放松两周半以来，中原研究院监测的二手住宅报价指数累计上涨3.1个百分点，回暖幅度超过2025年8月初的限购放松周期；一线城市二手报价指数均值更是连续4周攀升，从17.3%升至20.0%，市场预期正在温和修复。

不过，全面“小阳春”行情的出现仍面临多重制约。

一方面，居民购房信心的修复依赖就业与收入预期的改善，这一慢变量难以通过政策直接扭转；另一方面，政策坚持“因城施策”，核心城市优化限制的同时，三四线城市仍以去库存为首要任务，缺乏全国性刺激的基础。

有媒体报道称，中邮证券分析指出，2026年政策已从分散调控转向系统性发力，但市场持续修复需要多重因素共振，这种渐进式特征与“小阳春”所需的快速升温条件并不匹配。

供需格局的深度调整，进一步印证了“暖冬”而非“小阳春”的合理性。需求端来看，我国房地产市场自2021年进入深度调整以来，调整时间已达4-8年，接近发达国家5-7年的调整周期均值。2025年1-11月，商品房销售面积回落至2009年水平，商品住宅成交面积回到2007年水平，经过持续调整，房价收入比连续多年下降，80%的城市已跌至10以下，租售比进入合理区间，部分城市租金收益率超5%，显著高于银行定期存款利率，购房压力缓解与投资价值凸显为需求释放奠定了基础。

供给端的有序收缩则推动供求关系持续改善。2025年1-11月，房屋新开工面积降至2004年水平，较历史峰值降幅超70%，且新开工面积持续低于销售面积，意味着未来新增供给将小于市场需求。

同时，政策推动存量商品房收购转化为保障性住房，加速库存去化，全国商品房有效库存已处于健康区间。这种“需求逐步修复、供给有序收缩”的格局，决定了市场难以出现报复性上涨，更可能呈现温和企稳的“暖冬”态势。

城市分化仍是2026年楼市的核心特征，打破了单一行情的可能性。核心城市及都市圈核心地段凭借坚实的经济产业基础与持续的人口流入，有望率先企稳。2025年末深圳核心区豪宅项目两小时售罄、北京新政后二手房带看量大幅增长，均印证了核心资产的需求韧性。

中指研究院预测，2026年“好城市+好房子”的结构性机会依然存在，核心城市新房市场在优质项目带动下或出现阶段性回暖，但这属于局部行情，而非全国性复苏。

与之相对，人口流出型三四线城市仍面临不小的库存压力，市场企稳高度依赖去化进度，难以同步回暖。从企业格局来看，央企国企与优质民企已成为市场主导，高杠杆房企加速出清，行业竞争焦点转向财务健康与运营能力，这种分化进一步强化了市场的结构性特征，而非全面复苏动能。

对于购房者而言，2026年是理性配置的窗口期：核心城市的改善型需求可把握优质项目入市机会，部分超跌区域的房源已具备较高性价比，尤其是朝阳、海淀等北部区域的优质二手房，较2022年初跌幅已达40%以上，部分小区甚至接近腰斩，不失为置换优化的好时机。不过需警惕亦庄等二手限竞房供应可能井喷的区域，规避潜在的供应压力。

对于行业而言，这既是筑底企稳的过渡阶段，也是向高质量发展模式转型的关键时期。随着政策持续发力稳定预期、市场自发调整优化供求，房地产行业正逐步走出调整周期，迈向新的稳态发展阶段。

归根结底，当下市场热度的持续性仍取决于政策力度，若缺乏超预期政策支持，3月后市场可能面临再次调整。

长远来看，房地产行业的金融资产属性已被明确，政策托底的确定性增强，未来房价大幅波动的可能性降低，“稳”将成为主旋律，而抓住结构性机会、优化资产配置，将是购房者与行业参与者的核心命题。