北京楼市的底部在哪？

正文：我们先要讨论一个背景，北京楼市，哪一个年是上一轮高点？

简单来讲，集中在2021年—2023年这三年里，主要以2021年（少量）和2023年（多量）为峰值的正态分布。

也就是说，多数房子在2023年是高点，部分因为轮动、补涨等原因，也有少部分因为学区政策影响，最高点会停留在2021年或2022年（极少部分留在了2017年3月，再也没创过新高）。

但不管怎么说，2021—2023年整体是高点，“最高点”的上下差值不太大。

了解了这个背景，我们再讨论，大家眼中的“高点减低点”的跌幅。

不挑起“小区攻击”，保险起见，我们做“虚指”：

假设A小区X户型，最高价那套房卖1000万，出现在2023年3月；最低价那套房卖630万（附近还有三套638万、632万、635万成交，再往前数就是700万成交），出现在2025年12月。

按照大家看法，跌幅是37%。

好，请注意，前面的假设既然已经说了，最低点是630万，那也就是所有人公认的630万，就是最低价了。

那么，请问，A小区的X户型，底部就是630万，对吗？

【我预测，接下来的一段时间内，关于涨跌的讨论点、矛盾点都会出现在此】

关键的问题：

对“底部”的认同上。

我们来看这张图（忽略我的粗劣手搓）：

（左侧是大家以为的成交价格点位连线、右侧是细化后的成交价格点位连线，聪明人到这应该秒懂的）

因为房地产市场是“单对单”的博弈，它交易样本的偶然性极强，这不仅出现在楼市下跌期、也同样出现在楼市上涨期。

（上面那两张图，倒过来同样成立↓）

在顶部和底部，个人对市场的认知不同、恐慌程度不同，会出现几个比较“出格的成交”。

“你”认不认可这几个“出格的成交”呢？

其实这不是站队问题，你认可与不认可，并不影响市场本身。

但会影响“你”自己对市场的“定义”。

如果“你”认可这几个“出格的成交”：

那么，当成交价格回到700万的时候，你认为房价涨了10%。

如果“你”不认可这几个“出格的成交”：

那么，当成交价格回到700万的时候，你认为房价回到了理性状态下的底部。

我在直播常常举这样的例子：

往往一个审慎的大型赛事，在评委打分时，会去掉一个最高分，也会去掉一个最低分。

因为比赛评委打分也是主观，且具备一定的随机偶发性。

如果放大数据量，比如有20个打分或者更多打分，那么肯定就要去掉两个三个甚至更多两边的极端打分。

所以，结合上面的分类和举例，我们再回头看文章开头的讨论：

北京楼市的底部在哪？

在你心里、在你的需求里甚至在你的勇气里。

不要讨伐那630万附近的三个砸盘的房东，他们当时背负着巨大的压力，社会的极端舆论、伪经济学者的歪曲解读、外媒看似客观的误导、家人的反复质疑，都堆积成了个体难以承受的痛苦和恐慌。

也不要羡慕那630万附近的三个买房人，他们绝对不是投资客，一个成熟的投资客怎么会去赌这种极端的小概率事件呢？

成熟的投资客能做到贴着底部交易，就已经是王者了。

反倒是真正的刚需，带着忐忑和无奈，以视死如归的心境，歪打正着地买到了最低那三套之一。

如果你问我，我心目中的底部在哪？

我肯定会说，700万才是底部，下个月你如果发现A小区的X户型成交价，变成了700万。请不要和我说“北先生，A小区的X户型涨价了”。

我不认可这个涨价，700万以下的都是超跌，超跌后的理性回归，怎么能叫涨价呢？！

记住我说过无数次的那句话：

市场不会在“你们认为的顶部”横盘，

也不会在“你们认为的底部横盘”。

因为那不是理性的底部。

我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失联吧（大家也看到了，最近写的东西越来越闽敢）。每天好像有数量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈会单独发一些不适宜发的讯息，另外近期市场有异动，我也会不定期发到朋朋圈。