多元业态迸发 北京商业空间价值重构

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

2025年的北京零售市场，在经历了数年波动后，迎来了一轮令人瞩目的复苏。这一年，北京共有13个优质零售项目开业，为市场新增超110万平方米零售空间。

近日，在房地产服务及咨询公司戴德梁行北京公司2025年年终发布会上，戴德梁行北区商业部主管孟祎指出，当前消费者越发注重消费体验与文化内涵的深度融合，市场呈现出从“流量导向”向“长期主义经营”的深刻转变。以文化基因赋能商业、以场景创新突破瓶颈，构建可穿越周期的商业生态，将成为下一阶段北京商业市场实现韧性增长的关键。

多元化业态创新

据戴德梁行统计，2025年第四季度，北京零售市场迎来供应小高峰，共有5个优质商业项目集中开业，新增优质零售空间48.7万平方米，推动全市购物中心总存量增至1744万平方米。

其中，备受关注的北京通州湾里·王府井Well Town项目于2025年12月26日正式开业，该项目突破传统奥莱业态局限，融合奥莱零售、创新体验、餐饮娱乐及艺术展览等多元消费场景，为通州区域消费市场注入全新活力。

此外，除老旧存量项目改造升级持续推进外，核心商圈地标项目亦启动焕新转型计划。例如，位于CBD商圈的世贸天阶已与龙湖商业正式签约，将启动改造焕新与重新定位工作，双方计划将其打造为CBD区域的商业美学新地标，进一步提升核心商圈商业能级。

在孟祎看来，北京零售市场的活力不仅仅来自规模扩张，更来自多元化的业态创新。

其中，新科技品牌的线下布局成为一大亮点。近期，宇树科技在朝阳双井的京东Mall开设了全球首家线下店，“元旦时能看到机器人在店里奔跑，吸引众多消费者驻足”。

品牌布局方面，在新增项目的带动下，首店经济持续升温，2025年第四季度，北京各区域均迎来不同层级的品牌首店、旗舰店入驻，有效激活区域消费潜力。其中，北京ART PARK大融城东区引入chili’s北京首店、lululemon京西旗舰店、GAGA京西旗舰店等特色品牌，丰富区域商业业态。

她特别提到：“从我们了解到的市场和品牌反馈来看，头部重奢品牌依然看好北京的消费潜力。”据戴德梁行观察，奢侈品牌在北京的区域布局呈现进一步集中化趋势，2025年第四季度，多个奢侈品牌从金融街、西单等传统核心商圈逐步撤出，转而聚焦三里屯等高端商业集聚区。三里屯太古里迎来迪奥之家、法国高端皮具品牌Polène等中国首店开业，其中迪奥之家为独栋建筑形态，系继首尔、日内瓦之后的全球第三家迪奥之家。

从整体来看，北京零售市场呈现三个鲜明的特征。首先是商业空间角色的转变，孟祎指出，以往商业空间仅仅是“一个盒子”，而如今，成功的新项目已经转变为“城市文化会客厅”。

2025年，多个老旧商业项目通过升级改造重新进入市场，这些项目凭借对本土文化的深度挖掘和现代化改造，成功实现了从传统购物场所到“城市客厅”的转型，为消费者提供了更具吸引力的社交与文化体验空间。

以2025年年中开业的中海大吉巷为例，该项目通过“修旧如旧”的手法，将宣南文化底蕴与现代商业空间深度融合，打造出独特的“四合院商圈”，为北京西城区乃至南城带来了崭新的消费体验。

其次，文化IP运营正从单一符号传播升级为全球化、矩阵化布局。比如泡泡玛特，该品牌不仅在北京开设了全球首家主题乐园，还积极布局海外市场。据孟祎介绍，2025年泡泡玛特在曼谷开设的旗舰店每天都排着长队，“这代表了中国品牌在全球市场中的新策略”。

此外，多元资本介入推动了商业运营理念从“流量导向”向“长期主义经营”的转变。“商业地产成了一个长期价值重构的优质物业。”她强调，越来越多的商业地产运营商开始注重长期价值的培育与提升。

价值重构

值得注意的是，2025年北京零售市场的活力并不局限于传统核心商圈。孟祎指出，北京每个区域的消费潜力都值得挖掘，“消费品牌已经不再局限于朝阳、东城等传统区域”。

以海淀区甚至石景山区为例，这些区域正在吸引越来越多优质品牌的入驻。“一些首次进入北京的品牌，没有选择三里屯或国贸，而是直接进入中关村区域。”孟祎表示，只要能找到精准的消费人群和定位，任何区域都存在巨大的市场价值空间。

此外，城市更新项目也为北京商业市场注入了新活力。以北京某更新改造项目为例，这个面积不大的商业项目却凭借独特的二手经济、宠物经济和社交氛围，成为城市潮流人士的聚集地。

“2025年有一些非常热的资本事件。”她举例说明，包括11月份星巴克宣布被收购等案例。她认为，随着资本运作的增多，有运营能力和品牌力的项目将更受市场青睐。

戴德梁行预测，未来三年，北京零售市场预计仍有近200万平方米新增供应计划入市，但整体供应节奏预计有所放缓。

政策层面，近期国家发展改革委发布相关文件，推动基础设施领域REITs扩围，将商办设施、城市更新设施、酒店及体育场馆等纳入支持范围。戴德梁行北区董事总经理胡峰表示：“这一政策不仅有助于进一步盘活城市存量资产，更将带动消费市场活力提升。在此背景下，北京零售市场存量项目改造将持续加速，整体市场供应将呈现存量优化与新增供应并行的发展格局。”

面对充满挑战与机遇的市场环境，孟祎提出了“以文化基因赋能商业，以场景创新突破瓶颈”的发展思路。她认为，构建可穿越周期的商业生态，将是下一阶段北京零售市场实现韧性增长的关键。强有力的运营才是整个资产能够增值、获得长期收益的基础。因此无论是业主还是运营商，都需要更加重视精细化运营能力的提升。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）