魏耀荣先生对建筑物区分所有权论述，二十年前就先知先觉并神预见

引子

魏耀荣先生是前全国人大常委会第五、六、七届经济法室主任、中国民法起草小组九人成员。1982年初，魏先生调入全国人大法工委负责经济立法工作，先后参与了物权法、合同法、公司法、专利法、土地管理法、城市房地产管理法及外商投资法等约60部法律的调查研究、起草、修改和解释等具体立法工作，提出了许多好的立法建议和思路，为提高立法质量做出了贡献，成为我国改革开放初期经济立法的主持者和见证人之一。

魏耀荣先生早在2006年就提出了以下学术观点与论断，对建筑物区分所有权问题，进行了很有远见的前瞻研究，产生神一般的预见。

可惜可叹的是，后来的民法典未能取其精华，甚至还对魏先生参编过的物权法，进行了部分“改动”。

现在看来，住宅物业行业本来可以“从从容容、游刃有余”地发展，结果现在“手忙脚乱、连滚带爬”被饱受诟病，同时业主居住幸福感、社会基层和谐治理，双双陷入两难境地。

魏先生当初的担心一语成谶，他当年的学术成果，若当初被认真对待，或许住宅物业、广大业主、基层部门，都不会现在这样尴尬了。

重温魏耀荣先生约二十年前的学术观点，猛然觉得：不能再病急乱投医了，治病良方，其实魏先生就早开好了，应该拿出来用用了！

魏耀荣先生的物权相关核心观点

（一）建筑物区分所有权理论：构建社区权属秩序的基石

基础理论内核：魏先生明确“建筑物区分所有权是现代城市居住形态的必然产物”，核心是业主对专有部分的所有权、对共有部分的共有权及对社区事务的成员权的复合权利，具有复合性、整体性、不可分割性三大特征。他强调共有部分是业主共同利益的载体，其权属清晰是社区和谐的前提，绝非可随意约定的“模糊地带”。（编者按：现今恰恰因有意无意的模糊业主权，导致现在业主维权不断）

制度设计要点：主张区分所有权制度需涵盖“物权界定、物权登记、物权行使”三大环节——通过明确专有部分（套内空间及附属设施）与共有部分（地基、通道、电梯、住宅区土地、绿地、车库、人防工程等所有公共配套）的边界，建立专门的区分所有权登记制度，将权利范围与内容固化；同时确立“不损害其他业主利益”的行使原则，禁止任何单方侵占共有权益的行为。（编者按：现在恰恰因权属登记马虎，导致权属界定的迷糊）

争议解决路径：提出区分所有权纠纷应通过“协商—调解—仲裁—诉讼”的多元化途径解决，其中业主大会是凝聚共同意志、化解内部矛盾的主要平台，需建立快速处理机制，避免纠纷久拖不决。（编者按：现在出现掩盖弥彰或背道而驰现象，个别街道索性为了“维稳”索性不愿意成立业委会，用居代业、物管会方式来“纸包火”治理）

魏耀荣先生以上观点，可概括为四个字：“非专即共”。非专即共指：个人产证权属范围系业主私有，此外红线内其他一切都应属全体业主共有/或分栋共有。

（二）社区治理与法治建设：以规则守护和谐

社区治理定位：魏先生将社区视为“城市治理的最小单元、国家治理体系的基础”，明确治理核心是业主自治、保障是法治、宗旨是服务，三者缺一不可。他提出“和谐是福祉，维权是要务”的核心主张，强调和谐并非无矛盾，而是通过合法途径化解矛盾，维权是实现和谐的前提，和谐是维权的最终目标。（编者按：从目前众多实现和谐稳定长久可持续发展的小区看，初期都是完成了维权要务，才取得优异结果的，西安的心晴雅苑、宁波的紫郡小区、长沙的比华利小区等等，莫不如此）

法治的本质认知：他提出“法治是水治，不是刀治”的著名论断，直指法治的核心是通过规则引导社会行为，而非单纯的惩罚工具；明确“法治≠依法治国”，前者是“法律的统治”（Ruleoflaw），后者是“以法治理”（Law-basedgovernance），法治的根基在于“主权在民+权由民授”，需同步推进民主政治与法律制度建设。（编者按：同样西安的心晴雅苑、宁波的紫郡小区、长沙的比华利小区等小区，业主当家后，各小区业主依规共治、共建家园的气氛日益浓烈，业主意识、业主行为、业主素质都有所提高）

历史与现实关照：反思我国早期住宅区建设缺乏规划导致的制度适配难题，提出历史遗留问题需通过“试点—政策—法律”的渐进式创新解决，不可盲目照搬国外经验；同时预见城市化进程中区分所有权制度将面临更多挑战，主张未来社区治理应走向法治化、专业化、精细化。（编者按：回望现在，由于房地产业恣意生长，规划理念重经济轻管理，导致超大楼盘、商住混杂楼盘、边建边规划楼盘，如雨后春笋，现在这些楼盘的规划顽疾，正成为阻碍业主自治的拦路虎）

（三）物业管理与业主权益：厘清权责边界

物业管理定位：魏先生认为物业管理是区分所有权制度的延伸，核心是体现业主共同意志，而非单方管理行为，其宗旨是服务业主、维护业主共同利益，必须建立在业主自治的基础上。

权益保障与收费机制：明确业主享有“专有部分所有权+共有部分共有权+社区事务参与权”的完整权利束，业主委员会是行使自治权的法定组织形式，应获得充分法律保护；强调物业费收取需与服务质量精准匹配，建立透明的收费标准与财务公开制度，物业费使用需接受业主全程监督，同时应构建物业服务质量评价体系，倒逼服务升级。（编者按：前期物业制度、包干制物业模式，恰恰与之背道而驰，现有法条和监管对这些现象，又似乎一片模糊或空白，自然住宅物业肆无忌惮了）

（四）魏耀荣先生的其他重要学术主张

法律借鉴需“本土化适配”：推崇魁北克民法典的兼容性、荷兰民法典的民商合一模式，但强调需结合中国公有制、城市住宅区形态等国情，拒绝盲目移植；

农村土地制度改革：应尊重农民智慧，允许土地权利合理流转，通过“实践探索—政策确认—法律固化”的路径完善制度；

法律术语精准性：如“诉辩交易”应译为“认罪协商”，避免因表述偏差引发实践误解，确保法律借鉴的准确性。

魏先生的先见之明与当下基层治理的现实呼应

当下核心困境的集中呈现如下

权属与物业乱象：共有部分权属纠纷频发——开发商隐瞒车库建造费用摊入房价的事实，将车库单独出售；物业擅自利用外墙、屋顶经营广告，收益据为己有；维修资金管理混乱，使用流程不透明、审批难；绿地被硬化、楼道被占用等问题屡禁不止。

业主维权与自治困境：业主委员会成立门槛高、运作不规范、缺乏法人资格，无法独立提起诉讼，维权主体“缺位”；业主举证难、行政干预多、开发商与物业强势对抗，导致维权成本高、成功率低；部分社区居委会越权替代业委会职能，行政权过度干预业主自治。

治理机制失灵：居委会、业委会、物业“三方权责不清”，矛盾化解缺乏有效平台；物业服务“重经营轻服务”，物业费与服务质量脱节，业主满意度低；封闭住宅区道路被改为公共道路、历史遗留的规划缺陷等问题，加剧社区治理难度。

编者按：当今乱象，2006年魏先生就神一般地预见了，一语成谶，魏先生的精囊妙计若早早用上，该有多好呀。亡羊补牢，犹未晚也，希望全国法工委尽快修编民法典，甚至应该像魏先生建议那样，把建筑物区分所有权单独立法，物业管理单独立法。

魏耀荣先生的前瞻性预判与印证

早警示“共有部分权属模糊是纠纷根源”：2006年便指出《物权法（草案）》中“车库归属可约定”的漏洞，如今该条款成为开发商侵占业主利益的“合法借口”，维修资金管理混乱、共有收益被挪用等问题，均印证了其“权属清晰是治理基础”的判断。

早预见“业主自治与业委会困境”：多年前就强调业主委员会是业主自治的核心载体，需法律保障其地位与职能，而当下业委会“成立难、运作难、维权难”的现状，正是对其预判的现实回应。

早明确“物业与业主的权责边界”：提出物业管理的“服务属性”与物业费的“匹配原则”，当下物业“重收费轻服务”“财务不透明”等乱象，恰恰违背了这一核心逻辑。

早界定“法治与自治的关系”：主张“和谐是福祉，维权是要务”，而当前社区矛盾激化、维权无门的困境，正是因为偏离了“以法治保障维权，以维权实现和谐”的路径。

魏耀荣先生学术思想实践与破局路径

下面是依据魏耀荣先生学术思路或观点，推演出来的一些治理破局路径，探讨从源头解决基层治理问题与物权纠纷的方法。

（一）立法层面：筑牢制度根基，明确权利边界

细化区分所有权规则：修订《民法典》和《物管条例》相关条款，删除“共有部分归属可约定”的模糊表述，以清单形式明确共有部分范围（含车库、人防工程等公共配套、外墙、绿地、维修资金等），强制开发商公示共有部分建造费用分摊情况，禁止变相侵占业主权益。

完善业主自治法律保障：制定专门法规，简化业主委员会成立流程，赋予其法人资格，明确其在诉讼、财务监管、物业选聘等方面的独立权限，禁止行政部门或第三方非法干预。

规范物业收费与服务：立法确立“物业费与服务质量挂钩”的刚性规则，要求物业公示服务内容、收费标准及收支明细，建立“质价不符”的投诉与退费机制。

（二）治理机制创新：激活社区自治活力

搭建多元协商平台：推行“业主议事厅”制度，固定场所与时间，组织业主、物业、居委会、相关行政部门定期沟通，将矛盾化解在基层；建立“业主代表轮值制”，培养业主自治能力，提升决策代表性。

优化物业服务管理：构建“物业服务质量量化评价体系”，引入业主满意度测评，结果与物业费浮动挂钩；探索“物业服务积分制”，激励物业提升服务水平；推行“物业费公示+第三方审计”制度，确保资金使用透明。

健全纠纷化解渠道：落实魏先生“多元化纠纷解决”理念，建立社区调解委员会，联动仲裁机构、法院设立“社区纠纷快速处理通道”，降低业主维权成本。

（三）业主组织建设：强化自治主体能力

赋能业主委员会：开展业委会成员专项培训（涵盖法律知识、财务监管、议事规则等），提供专业法律支持；建立业委会履职监督机制，防止权力滥用，保障业主知情权与监督权。

激活业主大会功能：推广“线上+线下”联动议事模式，简化表决流程，确保业主对社区重大事项（如物业选聘、共有收益分配）的决策权；明确业主大会作为共有收益管理主体，统筹维修资金使用与增值。

（四）法治教育与执法强化：营造尊法用法氛围

开展“法治进社区”行动：围绕建筑物区分所有权、业主权益保护等核心内容，通过讲座、案例解读、法律咨询站等形式，普及法律知识，提升业主维权意识与守法自觉。

强化执法监管力度：行政部门加大对开发商、物业侵权行为的查处力度（如侵占共有收益、违规改变共有部分用途等），建立企业“黑名单”制度；司法机关设立“房地产纠纷专门法庭”，简化举证流程，提高维权效率。

魏先生的思想之光，应该照亮治理之路

魏耀荣先生的学术思想，是对中国社区治理实践的深刻洞察与前瞻性思考。从“建筑物区分所有权”的权属厘清，到“法治是水治不是刀治”的本质认知，再到“和谐是福祉，维权是要务”的实践准则，其核心始终围绕“以法律明确权利，以自治保障权益，以法治守护和谐”。

当下社区治理的诸多困境，恰恰印证了魏先生思想的现实意义。传承其学术思想，并非简单照搬理论，而是要将其融入立法完善、机制创新、实践落地的每一个环节——让共有部分权属不再模糊，让业主维权不再艰难，让社区治理不再失衡。

正如魏先生所言，法治的真谛是规则的统治，社区和谐的根基是权利的保障。唯有以其思想为引领，久久为功推进制度完善与实践创新，才能破解当下住宅物业行业的痛点、难点，让社区真正成为“人人有责、人人尽责、人人享有”的和谐家园，这正是对先生学术生涯与法治理想的最好告慰。

草根谈

痛定思痛，草根觉得：应该打破旧格局（业主小区红线内“非专即共”），重塑新规则（业主基于物权的小区当家自治权）；党建引领、居代业、物管会、信托制等诸多探索，或多或少存在弱化业主自治的倾向，若用魏先生的观点来评判，应该还是治标、没有治本。

这些治标不治本的方法，让人担心的是：会不会在不久的将来，被证明是“好心未结好果“方法呢？草根表示真的深感忧虑。

备注：本文提及的魏耀荣先生学术观点，及文中的魏耀荣先生的相关图片，均来自中国人民大学公共政策研究院、社区治理与政策研究中心、北京市海淀和谐社区发展中心共同主办的《和谐社区通讯》杂志第2017 年第 2、3 期（总第 49、50 期） 2017 年 6 月出版的《魏耀荣先生专辑》。特别感谢，北京市海淀和谐社区发展中心陈幽泓老师赠我此专辑，收获良多。

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