第三人在出租屋内发生事故，出租人需要担责吗？

鲁法案例【2026】016

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案情简介

2025年6月，张某与高某签订《租赁合同》，约定高某租赁张某楼房用于酒店经营，租赁期限3年，即自2025年6月至2028年6月。

2025年7月某天，高某雇佣郑某等四人到该楼房从事装修工作，郑某在该楼房后阳台清理装修垃圾时，不慎坠落，后经治疗无效死亡。派出所在接警证明中载明，“郑某在后阳台清理装修垃圾时将阳台与其下方河道之间直梯的入口铁板掀开，掀开后不慎坠至河道边，高度约5米，后送至平邑县人民医院，下午三时许宣布死亡”。

事故发生后，高某与郑某亲属签订《意外死亡和解协议书》，协议约定，高某一次性向郑某亲属支付赔偿金共计30万元，包括死亡赔偿金、丧葬费等一切费用。高某已按照协议支付了该协议书约定的赔偿金。

后郑某亲属于2025年10月16日将张某诉至本院，要求其支付因郑某死亡产生的死亡赔偿金、丧葬费、精神抚慰金等费用合计50万元。

张某辩称，在事故发生期间，张某已经将房屋租赁给高某，张某不应当承担赔偿责任。

法院审理

本案争议焦点为郑某亲属要求张某赔偿损失的主张有无事实和法律依据。首先，依据《中华人民共和国民法典》第七百四十九条规定：“承租人占用租赁物期间，租赁物造成第三人人身损害或者财产损失的，出租人不承担责任”。本案中，案涉房屋已于2025年6月20日出租给高某，租赁期限3年，2025年6月20日后高某实际占用租赁物，郑某坠亡的事实发生在承租人高某占用租赁物期间，故张某不应承担责任。

其次，依据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十二条第二款规定：“因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任”。本案中，案涉房屋并不存在倒塌、塌陷的情况，根据郑某亲属的起诉状及公安机关出具的接警证明均可看出郑某坠亡的原因系其在清理装修垃圾时将阳台与其下方河道之间直梯的入口铁板掀开，不慎坠落。且在郑某死亡后，事故发生时案涉楼房的实际使用人高某已经与郑某亲属就死亡赔偿金、丧葬费等费用达成和解协议，并已全部支付相关赔偿款。

综上所述，郑某亲属要求张某支付郑某死亡产生的死亡赔偿金、丧葬费、精神抚慰金等费用的诉讼请求并无事实及法律依据，故法院对其诉讼请求不予支持。最终，法院判决驳回了郑某亲属的诉讼请求。判决后，双方均未上诉，该判决现已生效。

法官说法

房屋租赁在日常中十分常见，出租人对出租房内所发生的事故是否承担责任成为出租人十分关注的问题，房屋一旦出租，承租人即对房屋实际控制使用，出租人无法随时关注房屋实际使用情况。根据《中华人民共和国民法典》第七百四十九条规定，承租人占用租赁物期间，租赁物造成第三人人身损害或者财产损失的，出租人不承担责任。

为降低房屋租赁可能产生的安全风险，出租人将房屋交付承租人居住使用前，应对房屋及其附属设施进行全面排查，尽可能排除安全隐患；可通过住房租赁合同等书面方式，告知承租人安全使用事项，明示住房存在的不利因素和潜在风险，明确约定使用租赁物的方式方法；与承租人约定开展定期的安全检查；对承租人报修的事项，及时联系物业公司或商品售后服务人员进行检修。

作为住房租赁的承租人，应尽到一般理性人的注意义务，提高安全意识，合理、安全使用房屋及设施、设备。应在住房交付后，使用住房附属设施、设备前，进行一次全面的安全检查，对存在安全隐患的设施、设备，及时向出租人报修。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第七百三十一条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第七百四十九条承租人占用租赁物期间，租赁物造成第三人人身损害或者财产损失的，出租人不承担责任。

第一千二百五十二条建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。

转自：山东高法