万科爆发清退潮

万科长租公寓品牌“泊寓”近期在深圳、武汉、杭州等多地出现的集中清退租客情况，是其财务战略调整与长租公寓行业模式困境共同作用的结果。

清退概况与直接原因

2025年12月至2026年1月期间，万科泊寓在深圳、武汉、杭州等地的多家门店集中清退租客。其中深圳情况尤为突出，至少涉及龙华观澜锦鲤公社、龙岗五和大发埔公社等10余家门店，这些门店多为2017年前后“万村计划”时期签约的城中村改造项目。

清退的直接原因是万科旗下公司（如深圳市万村发展有限公司）拖欠房东租金。有房东反映，万科方面拖欠租金超过60天，甚至总额超过十万元，导致房东依据合同收回房屋。泊寓方面曾对部分房东提出降租要求（如每平方米降低10至30元），并在拖欠租金后，要求房东先签署解约协议才支付欠款。

深层背景：万科的战略调整与万村计划的困境

此次清退潮深层次源于万科集团整体面临的严峻债务压力和战略性收缩。

• 集团财务压力：2025年前三季度，万科归母净亏损高达280.16亿元，短期债务压力巨大，有息负债中一年内到期的部分超过1500亿元，而货币资金仅约656.8亿元，资金缺口显著。为应对危机，万科必须收缩非核心、持续“失血”的业务，以回笼资金，聚焦主业。

• “万村计划”的历史包袱：此次清退的房源很多是“万村计划”的遗留资产。该计划在2017年左右以高于市场价的租金从城中村房东手中整租房源，并投入巨额资金进行改造（业内估算单间装修成本约5万元）。然而，这种“二房东”模式存在先天脆弱性：市场租金涨幅受限，而万科与业主的合同却约定每三年租金上调10%，导致严重的租金倒挂（收房成本高于出租收入）。数据显示，深圳泊寓在2025年1月至11月期间亏损额约为8881万元。这些项目因此成为万科优先清理的低效资产。

租客安置方案与现实困境

面对清退，泊寓为受影响租客提供了三种主要安置方案：

1. 换签业主：租客可与原房屋业主直接重新签约，租金和服务条件原则上不变。

2. 内部换房：可免费换租至泊寓其他门店，并提供300元搬家补贴。

3. 退租赔偿：选择退租的租客，可获赔一个月租金，并享有一个月的免费过渡期。

然而，这些方案在实际执行中给租客带来了诸多不便和挑战：

• 通知仓促：许多租客反映未提前30天收到通知，突然被告知需在年底前搬离，准备时间非常紧张。

• 补偿不足：300元的搬家补贴远低于深圳市场实际的搬家费用（通常800元以上），经济负担转嫁给了租客。

• 安置方案存在不确定性：其他可选门店可能位置偏远导致通勤成本大增；与房东直接签约则失去了品牌方的管理和服务保障，未来租金和续约存在变数。部分租客还遭遇了押金退还延误或赔偿不到位的问题。

行业视角与泊寓的转型

万科的此次清退潮是长租公寓行业“二房东”模式困境的一次集中体现。该模式依赖租金差盈利，但在市场竞争和成本高企下，利润空间薄，抗风险能力弱。

为寻求出路，泊寓正在积极转型，主要方向是：

• 大力发展“纳保”房源：即与地方政府、国企合作，运营人才房、保障性租赁住房。这类项目有政策支持，收益更稳定。截至2025年三季度，泊寓已开业房源中已有约13.3万间纳入保障体系，占比接近一半。

• 转向轻资产模式：更多通过输出品牌和管理服务赚取佣金，减少自身持有资产的重资本投入，以降低风险和资金压力。

总结

万科泊寓的“清退潮”，表面上是企业为求生存而进行的战略性收缩，深层次则揭示了长租公寓“二房东”模式在高成本、低利润压力下的可持续性难题。对于租客而言，这是一次猝不及防的居住稳定性冲击；对于行业而言，这标志着从过去资本驱动的野蛮扩张阶段，转向更加依赖政策支持、注重精细化运营和稳健收益的新阶段。