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三批次中央花园楼王建面约177-183-238㎡ 压轴珍藏！

本次过会均价17.18万/㎡

总价约3000-4500万 直接定

收官在即，错过不再有

看房请提前预约

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6月28日，康定壹拾玖二批次开盘，48席房源12分钟光速售罄，平均15s/套！强势刷新了首开的28秒纪录！开盘仅48小时，已全部完成网签！

康定壹拾玖的表现，强势领跑上海的新房市场，成为行业内翘楚。二开二罄不是终点，康定壹拾玖最强势的时刻，永远是下一个时刻！上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-833-6309（康定壹拾玖官方售楼处电话)

据悉最新一批房源涵盖2#、3#、5#楼栋，从落位图看可称三面临园的「中央花园」楼王：

①北侧即是二批次半山楼王楼下的超宽宅间花园

②东侧毗邻老静安版“九曲花街”

③南侧约160米超长水系中轴景观

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2#、3#、5#楼栋又一大优势，便是被6大架空层包裹，这是由特殊落位决定的，超1200㎡空间与户外空间相互渗透，在此会晤品茗、相聚言欢、童心笑颜，甚至是棋局对弈，足以承载新时代全龄段的老静安邻里日常。

建面约177-183-238㎡四房户型，6重采光面，室室皆阳，是对于预算更高的客户，招商给出的又一全新选择。

建面约177—四室两厅两卫上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-833-6309（康定壹拾玖官方售楼处电话)

建面约183—四室两厅两卫

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建面约238—四室两厅三卫

康定壹拾玖 样板房预约

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01

迷失在康定壹拾玖

Lost In

恍惚，大写的恍惚！原来其实我不是在巴厘岛的隐奢度假酒店，只是在康定壹拾玖！

逛完一个还有一个！目不暇接！最大的遗憾就是没有带摄影师前来，只能不断控制着激动的情绪，用我的手机疯狂简单拍摄。

样板间实景：上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-833-6309（康定壹拾玖官方售楼处电话)上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-833-6309（康定壹拾玖官方售楼处电话)

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如果滨江一定要有落地窗，那老静安就一定要精致！

康定壹拾玖目前从主入口大门、车库、会所、外立面等都已经实景呈现，现场状态可以打99分，剩下1分是不能当场入住！上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-833-6309（康定壹拾玖官方售楼处电话)

会所外观全部保持相同色系，沉稳、精致的感觉就上来了。

稍微走近一点就能看到采用了大量的弧形元素和石材材料。石材的质感本身就厚重，在上面叠加类似海浪的线条弱化了厚重感，反而显得轻盈。

换个角度凑近看，能明显看出石材的起伏，这种无痕效果要下大功夫了。

再看这张，上下左右的弧形元素更明显。左面图案是和外立面类似的波浪弧形，右面类似格栅样式的竖向造型；上下的弧形元素是呈现包裹的状态，颜色也互相映衬。

对于最不起眼的走廊，精致奢华的气息也是扑面而来，一瞬间真的觉得自己在度假！

近处的画框、远处的半圆拱门、地上的拼花，还有整体的颜色搭配，这才是老静安！老克勒会爱，新贵一样上头。

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从会所内部往外看，直面的是整个下沉式庭院，最适合就着背景放着爵士乐，聊天、喝酒了！

这个项目的魔力在于你每到一个场景就会产生对应的画面，不矫情的说，每一帧画面都像是老静安的风情。

除了营造的氛围感，会所里面的配置也非常突出，私宴厅、泳池、健身房、瑜伽室······

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整个会所的体感就是非常大！面积大自然不用说，场景足够丰富更给你的视觉感官叠加了尺度感。

建议一定要跟着销售走，否则！Lost In。上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-833-6309（康定壹拾玖官方售楼处电话)

（找了两圈，终于决定问一下了。）

康定壹拾玖同时在现场实体楼栋打造了193㎡和238㎡样板间。欢迎预约参观！上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-833-6309（康定壹拾玖官方售楼处电话)

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193㎡户型完全就是豪宅的大尺度！保守的说，可以跟市面上几乎所有230+㎡户型对标！目前193户型已售罄，还有少量177-183-238户型可选 上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-833-6309（康定壹拾玖官方售楼处电话)

私家电梯厅有附赠空间，嘉格纳厨电五件套，大面积木饰面装饰，光是这三样就已经是市面上的顶配规格了！

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入户玄关约1㎡的家政间、约50㎡客餐厨阳台空间、超8米的飘窗······

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02

垂直设计，更适配的产品规划

看到这样的设计仿佛看到了未来房地产的方向，

不再是大水漫灌的野蛮增长，而是只有精准打击式的产品主义。

市区地块的通病就是狭小，体量不大，需要舍弃景观和会所以换取更多的住宅。要是碰到有天然“瑕疵”，一分为多的组合地块恐怕连社区概念都谈不上。康定壹拾玖的地块，在前期就被人认为“略有缺憾”。

但招商这一次出手，真正做到了“精巧翻身”。这个项目上，既有4000㎡中轴景观和3000㎡会所+架空层，又降低了公共通道对社区的影响，这在内环内项目中注定是个“与众不同”的存在。

为什么偏偏它就可以？上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-833-6309（康定壹拾玖官方售楼处电话)

抛弃晦涩的话术，我认为是垂直设计。

对于造房子来说，垂直的精髓就在于节省空间+修正不良因素。因为土地面积不会变大，想要更多完善功能就只能考虑纵向垂直设计。

第一次是营造社区内部的坡地景观。

受地块原始条件影响，地块北面的万春街属于公共通道，所以，在设计的时候，招商大胆创新将万春街横穿地块这一段地面道路改为地下，不但成功改道，保证了地块的整体性，也使得地块北侧整体被抬高了7.2米，与东侧地块形成了超过3米的内部高差。

通过多级抬高的坡地，堆坡造园，呈现类似旧金山九曲花街的观感，每一段起伏都是精心设计的场景体验。

九曲花街，图源网络

同时也得益于两个地块融合在一起形成了完整地块，项目打造了约160米超长中轴，约4000㎡中轴景观，约700㎡落玉水院、下沉庭院以及私属入户花园。上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-833-6309（康定壹拾玖官方售楼处电话)

造景的用料也同样考究，大门景墙选用工艺复杂、用料扎实的沙漠风与白海棠石， 风雨连廊选用了经过多轮艺术工艺抛光打磨形成的 哑光荔枝面 的 沙漠风石。

还选用了大面积圆弧定制玻璃、仿铜色乱纹不锈钢板、定制玉盘形玻璃围栏等造价昂贵，工艺考究的材料。

康定壹拾玖效果图，仅供参考

第二次是架空层的垂直设计。

康定壹拾玖整体会所空间约3000㎡。

其中的架空层就被好好利用了一把，普通豪宅产品的架空层都为3-3.3米，也就是一层楼的高度。

但康定壹拾玖的架空层层高约6米 ，因为架空层都在楼栋的一楼位置，所以6米的层高是占用了2层楼的高度，这就使真正的一楼住户都是3楼的视野，室内向室外看的视野更好了，室外却看不到室内，私密性被大大提高！

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康定壹拾玖效果图，仅供参考高低差被玩明白了！

招商在会所上的配置也不含糊。泳池因为全周期成本较高，所以通常都是判断会所是否高端的检验石。

康定壹拾玖打造的是约1800㎡下沉式会所，涵盖泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等，开头提到过，再次跟效果图对照，只感觉到了招商的产品力，几乎一一复制！

材料 选用 意大利石材，BVLGARI HOTEL大理石，铝型材塑型红， 四层金属网格 墙面以及 梧桐叶金属屏风 等， 打造独属老静安的记忆符号，高奢定制，市区豪宅调性拿捏！

这次的康定壹拾玖，把老静安该有的豪宅地位拉上了一个全新高度！

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03

中央活动区内

稀缺老静安

在上海，环线曾是买房的第一大定律。

现在有了比环线更严苛的规则——中央活动区。

上海中央活动区的规划范围集中在世博-前滩-徐汇滨江地区、徐家汇、衡山路-复兴路地区、中山公园、虹桥开发区、苏河湾、北外滩、杨浦滨江（内环以内）等地区，总面积约75平方公里，仅占全市面积的1.18%，却贡献25%的GDP。

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不难发现，中央活动区主要集中在黄浦区、老静安、苏河湾、徐家汇、徐汇滨江、长宁古北、世博前滩、小陆家嘴、虹口北外滩、杨浦滨江等。

这些地区的土地天然具有不可复制性，是上海这座城市最核心的住宅资源之一。

康定壹拾玖就位于中央活动区内的老静安康定路，曾经这里汇聚了叱咤上海滩的名人和富豪：

• 康定路2号，是“颜料大王”张发文的居所；
• 康定路5号，是徐园，中国第一部电影在此放映；
• 康定路528号，是华侨最高学府国立暨南大学的旧址；
• 康定东路85号，是张爱玲童年所住的麦根路别墅；

走在这里的任意一处，随意指出一座建筑，就是一部近现代史。

到了现代，康定壹拾玖2.5公里生活圈，汇聚了冠绝全国的顶级商圈——静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货、晶品、上海商城、恒隆广场、中信泰富、锦沧文华广场、梅龙镇广场、兴业太古汇等等。

伴随着着梅龙镇广场的整体更新，东斯文里的风貌改造，属于老静安的商业顶奢商业版图还将进一步升级。

别人眼中的潮流聚场，不过只是康定壹拾玖业主遛弯的日常。上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-833-6309（康定壹拾玖官方售楼处电话)

兴业太 古汇实景 图，图源网络

不过，老静安的宅地供应一直不多！

过去五年，全上海一共供应约39万套新房，位于老静安的仅954套，占总供应量的约0.24％，几近于无！

值得一提的是，这种供应紧缩的局面短期内不会得到缓解。

以下是静安2035年规划居住空间的分布图，其中亮黄色红框标注的是未来十年，老静安的居住用地供应。

肉眼可见，少得可怜。上海静安康定壹拾玖售楼处电话：400-833-6309（康定壹拾玖官方售楼处电话)

有媒体统计：未来十年老静安仅会落成约35万㎡住宅，将这35万㎡拆分，其中21万㎡是目前已经出让的可售住宅面积，约1100套，剩下14万㎡中仅有约8万㎡可做住宅供应，可建造约500套左右新房。

老静安的土地就像是种“不可再生资源”，随着时间的推移，核心区房价一直的飞涨，买房难度会越来越大，可选择余地越来越小，大概率只能“夹缝求生”。

所以，现在选择康定壹拾玖正是好时机！

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落户限制，将迎历史性松绑！

关于城乡发展格局，一项至关重要的顶层设计明确了最新方向。

近日，国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制工作情况的报告已提请全国人大常委会议审议。

其中一句关键表述，为户籍制度走向定下基调：放开放宽除个别超大城市外的落户限制。

这意味接下来大多数城市落户门槛将大范围降低，对房地产而言，人口与城镇化始终是需求的根基，落户门槛的下调也将对住房需求起到支撑作用。

01

报告显示，城区常住人口300万以下城市落户限制基本取消，城区常住人口300万至500万城市落户条件进一步放宽，超大特大城市积分落户政策不断优化。

更为重要的是，国务院在明确未来五年推进城乡融合发展的任务举措中，明确放开放宽除个别超大城市外的落户限制。

实际上，早在2024年7月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》中变明确表示，放开放宽除个别超大城市外的落户限制。

那么，超大城市都有哪些？

根据第七次全国人口普查，我国共有22个超大特大城市，其中城区常住人口在1000万以上的为超大城市，共7个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津。

换言之，在这7座城市之外，全国绝大多数的城市落户限制，都将进入基本取消或大幅放宽的新阶段。一个“低门槛落户”时代，将从三四线城市，向绝大多数二线城市蔓延。

根据《中国统计年鉴2025》，截至2024年底，我国共有694个城市，包括4个直辖市、293个地级市和397个县级市。也就是说，将有90%以上的城市将放宽落户限制。

实际上，去年以来厦门、惠州、合肥、杭州、南京、苏州等众多城市已相继出台宽松政策，“租房落户”、“购房落户”乃至“参保居住即可落户”正在成为二三线城市的标配。

从7个超大城市落户门槛来看，四大一线城市落户门槛相对较高，其中北京和上海依然是落户门槛最高的两个城市，积分落户社保要满七年，深圳和广州分别是五年和四年；从学历门槛来看，深圳是唯一仍对全日制大专生开放直接落户通道的一线城市。

对于房地产市场而言，人口和城镇化是住房需求的基本盘，落户门槛的下调也将对住房需求起到支撑作用。

02

根据国务院报告，2019年至2024年，全国常住人口城镇化率从62.7%提高到67%。

结合2024年7月底国务院印发的新型城镇化五年行动计划来看，明确要经过5年努力常住人口城镇化率提升至接近70%，也就是2025年至2028年城镇化率还要再提升3个百分点。

实际上，过去二十余年，房地产行业的高速发展与城镇化率的快速提升密不可分，全国常住人口城镇化率由2000年的36%提高至2024年的67%，累计增长31个百分点，这背后是4.8亿城镇人口增量。这为房地产业持续20年的高速发展提供坚实支撑，到2024年全国城镇人均住房面积达到40平方米。

不过，进入城镇化的后半程，城镇化率已明显减速换挡，2020年以前，全国常住人口城镇化率增速保持在每年1.5个百分点左右，而2022年至2024年，城镇化率年增幅放缓至0.5、0.94、0.84个百分点，其中2024年城镇人口较2023年增长1083万人。

而据CRIC测算，2024年-2028年，预计城镇人口年均增量保持在1080万左右，至2028年底城镇人口将累计增长约5400万人。而2020年以前，年均城镇人口增量均在两千万以上。

这意味着，对于房地产而言，增量城镇人口规模收缩会影响房地产总需求，再加上未来新市民的需求将主要由配售和配租型保障房以及市场化租赁住房来满足，城镇化对增量市场化购房需求的拉动力将不及从前。

不过，从中长期来看，新型城镇化仍将为住房需求提供重要支撑。

尽管城镇化率从快速增长期转向稳定发展，但农业转移人口市民化的进程不会停滞，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率之间的鸿沟依然巨大有待弥合，转移人口市民化带来的刚性住房需求仍是未来房地产行业发展等基本盘。

对此，你怎么看？

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