收益率腰斩，倒贴钱养房！越南河内公寓出租神话破灭，投资者集体“梦醒时分”

越南河内（Hà Nội）公寓出租回报率跌至银行存款利息的一半，激烈的竞争压力与高昂的折旧成本，令许多业主深感失望。

去年底，当东部新区多个新楼盘密集交付时，36岁的嘉林社（xã Gia Lâm）居民秋庄（Thu Trang）向银行贷款20亿越南盾（约合人民币53.1万元人民币），购买了一套三居室公寓。该房位于已交付5年的小区，总价约48亿越南盾（约127.5万元）。收房后，她又投入2亿越南盾（约5.3万元人民币）进行装修，期望月租金可达1400–1500万越南盾（约3718–3984元人民币）。

秋庄选择购入次新房，本意是既能赶上房价上涨红利，又能立即出租，用租金现金流覆盖贷款利息。然而恰逢租赁淡季，中介评估同类三居室月租仅1200–1300万越南盾（约3187–3453元人民币），且仍难觅租客。空置一个月后，她最终以1150万越南盾/月（约3054元人民币）签下首年租约，比最初预期低了5%–12%。

“我每月仍需额外补贴500–600万越南盾（约1328–1594元人民币）来偿还银行贷款。”她说。据其测算，当前租金收益率仅约2.5%，低于银行定期存款利率，因此计划待市场回暖时出售房产。

类似情况也发生在慈廉坊（phường Từ Liêm）35岁的越（Việt）身上。他刚花费3000万越南盾（约7968元人民币）翻修一套位于西部新城的公寓——此前租客退租后，房屋状况令他大吃一惊。尽管仅出租一年，但仿木地板起翘、墙面污渍难清、真皮沙发撕裂、门把手脱落等问题频出。联系维修公司后，他无奈表示：“只能认亏一个月租金”用于重新粉刷、更换家具。

“押金都不够修房，我还得再贴近2000万越南盾（约5312元人民币），还不算空置一个月和找新租客的中介费。”他说。扣除各项支出后，他全年实际仅收到10个月租金，年化收益率约为2.4%。

越先生的公寓出租一年后，房屋状况恶化

不仅是新城区因大量房源集中交付导致租金回报下滑，就连已交付十余年的老项目也难逃此趋势。黄烈坊（phường Hoàng Liệt）投资者俊（Tuấn）透露，其位于林邓HH小区（HH Linh Đàm）的67平方米公寓空置数月后才找到新租客。过去一年，该类房源月租稳定在700–800万越南盾（约1859–2125元），而售价却已上涨20%–30%。“算下来租金收益率仅2.8%–3%，更别提房屋老化快、折旧成本高。”他说。

上述三人只是众多“租房梦碎”投资者的缩影。他们大多在楼市“高热期”借助金融杠杆（银行贷款）购房，意图短期“炒房套利”。然而，项目位置偏远、租赁供应过剩，使得这些区域难以吸引稳定租客，更无法覆盖每月还贷压力。

近年来，河内公寓租金回报率持续低于银行存款利率，且呈下降趋势。该指标通常按公式计算：（月租金 × 12）÷ 房产总值。

国际房地产服务商世邦魏理仕（CBRE）数据显示，河内公寓平均年租金收益率目前为3%–3.4%，而2023年该数值尚超5.1%。

同样，房产信息平台Batdongsan（batdongsan.com.vn）统计显示，河内当前租金收益率约3%，而2023年初仍在4.9%–5%区间。该平台副总经理阮国英（Nguyễn Quốc Anh）指出，房价与租金之间的差距日益扩大，导致纯靠出租获利的投资吸引力显著下降。

目前，河内公寓均价达8000–9000万越南盾/平方米（约2.1–2.4万元人民币/㎡），年涨幅约30%–40%；而租金年涨幅仅8%–10%，部分项目甚至长期未涨。

河内南部一排老旧公寓楼

阮国英预测，随着大量高端新盘入市，而二手房价格仍居高不下，租金收益率可能进一步下滑。

越南房地产经纪人协会（VARS）主席阮文定（Nguyễn Văn Đính）持相同观点。他表示，越南公寓租金收益率普遍低于2%，大城市约3%，确实不如存银行。“投入50–60亿越南盾（约133–160万元人民币），却换来越来越低的实际回报，让许多非专业投资者梦想破灭。”他说。

不过，阮文定也指出，对于资金雄厚、经验丰富的投资者而言，公寓仍有资产配置价值。他们更看重资产升值潜力，出租仅是持有期间的补充收益。

展望2026–2028年，河内预计将有数万套可交付新房入市，进一步加剧租赁市场竞争，尤其在郊区。CBRE预测，未来两年，首都每年或将新增超3.3万套公寓。

“在供应充裕而价格高企的背景下，新投资者必须审慎评估投资回报、现金流及流动性风险。与其追求快进快出，不如转向中长期策略，精挑细选优质项目。”CBRE建议道。