广州旧改周报┃广州天河智谷大观村安置房项目正式开工！

2025年第53周广州城市更新市场周报

（12月29日—12月31日）

本期看点

政策资讯：

本周重点收录了2条最新政策，为国家级1条，区级1条。内容主要集中于提升住房品质等。

行业资讯：

1.谋划“十五五”开局之年新蓝图！广州召开全市住房城乡建设工作会议

2.广州天河智谷大观村安置房项目正式开工

3.广州天河区凌塘村城中村改造项目岑村樟木山复建安置房动工

4.全市率先！广州荔湾房票政策升级，首张亿元房票落地

5.广州黄埔区五村七片城中村改造项目首批安置房主体结构全面封顶

6.可提供2620套安置房！广州黄埔区两大城市更新项目同步封顶

7.广州白云区棠涌村城中村改造项目首开区第二批安置房开工

项目动态：

本周，广州市共发布3个项目动态：控制性详细规划调整1项，用地面积30.6万㎡；征收补偿安置方案公告1项；土地征收公告1项，用地面积1万㎡。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有2宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有2宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有5个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

本周，住宅成交1276套，成交面积147421㎡；商业成交117套，成交面积26317㎡；办公成交783套，成交面积39246㎡；车位成交1196个，成交面积15320㎡；合计成交3372套，成交面积228304㎡。

01

政策资讯

本周重点收录了2条最新政策，为国家级1条，区级1条。内容主要集中于提升住房品质等，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：住房城乡建设部关于提升住房品质的意见

发布单位：住房城乡建设部

发布日期：2025-12-31

文件要点：

1、主要目标。到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升，保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展，形成有效支撑住房品质提升的政策体系、标准体系、技术体系和产业体系。

2、推动既有住房更新改造。稳步推进城中村和危旧房改造，持续开展城镇老旧小区改造，统筹推动既有住房节能改造。加快建设完整社区，完善城市社区嵌入式服务设施，打造高品质居住生活空间。稳步推动燃气、供水、供热、排水、消防管道更新改造，开展居民供水加压调蓄设施更新改造，推动专业化运维，增设户内燃气安全、供热计量装置。鼓励采用以旧换新、原拆原建、模块化建造等方式，支持居民自主更新老旧住房。积极发展装配式装修，推广集成厨卫、架空地面、装配式隔墙等，缩短装修时间，方便更新维护。

2.文件名称：广州南沙开发区土地开发中心关于印发《广州市南沙区入库储备土地管护利用办法（试行）》的通知

发布单位：广州南沙开发区土地开发中心

发布日期：2025-12-29

文件要点：

1、规定适用范围，明确本办法适用于土地开发中心通过征收、收回、收购等方式取得的，符合国土空间规划要求并纳入土地开发中心管理库的国有建设用地。

2、明确界定新纳入储备管理土地的入库标准，新入库储备土地应同时满足以下条件：（一）四至界限清晰，无权属争议；（二）征地（拆迁）补偿到位，无其他争议；（三）已补偿的建（构）筑物及其他地上附着物拆除（清理）完毕，确需保留的建（构）筑物除外；（四）无堆积的建渣土方；（五）涉及土壤污染状况调查、修复的土地，调查后无土壤污染问题或已完成修复治理；（六）按照储备土地管理规定需要满足的其他条件。

3、深入贯彻“以镇街为实施主体的已征收土地管理工作机制”，入库储备土地原则上由土地开发中心委托属地镇（街）管护，土地开发中心负责统筹并指导全区入库储备土地管护工作。

4、细化入库储备土地日常管理工作要求和管护措施，实行要素式管理。包括设置公示牌，进行围蔽管理，开展日常巡查，防止乱搭乱建、倾倒垃圾、挖土弃土等破坏储备土地行为，落实安全、卫生、扬尘、排水管理、应急管理等，做好储备土地上保留建构筑物的日常巡查工作等；并建立台账制度、巡查检查制度，加强储备土地管护，确保及时制止侵害储备土地权利行为。

5、进一步规范入库储备土地的临时利用。明确临时利用一般可用于建设项目施工场地、重大项目的配套临时用房和临时配套场地、公园绿化、文化体育、物流仓储、停车设施、充电桩、肉菜市场等临时性公共服务和便民设施等；规定临时利用的办理流程，对于储备土地有临时利用需求的，需征求区规划和自然资源等相关部门的意见；明确临时利用的续期及收回情形，加强临时利用的监督，及时追究临时利用单位的违约或违法行为；同时规定了土地特殊利用情况的审批流程。

02

行业资讯

1.谋划“十五五”开局之年新蓝图！广州召开全市住房城乡建设工作会议

12月29日，广州召开全市住房城乡建设工作会议。

会议强调，“十五五”是广州住房城乡建设事业转型发展的关键期。2026年是“十五五”开局之年，做好广州住房城乡建设工作意义重大。全市住房城乡建设系统要认真贯彻落实中央、省市决策部署，锚定建设现代化人民城市目标，坚持城市内涵式发展，持续推进城市更新行动，加快构建房地产发展新模式，全面推动智能建造与工业化建筑产业发展，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，为广州率先探索中国特色城市现代化新路子作出住建贡献。

“十五五”，加快构建房地产发展新模式，健全租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。2026年，持续优化完善房地产政策，加快存量商品房去库存。推动房地产风险稳步出清，优化商品房预售资金监管，发挥“白名单”制度作用。规范发展住房租赁市场。一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。探索“物业服务+生活服务”模式，选树30个美好家园示范小区。优化保障性住房供给，健全住房保障政策体系。加快推进房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险三项制度。

“十五五”，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，促进产城融合、职住平衡。2026年，城市更新计划完成固定资产投资2000亿元。统筹推进老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂区改造、历史文化街区活化、完整社区建设。谋划推进城市更新片区改造。启动谋划“十五五”30个以上城市更新片区改造。重点推进沙面、白鹅潭、广州北站等6个城市更新片区改造。集中力量和资源推动四大重点片区和新模式城中村改造项目。持续探索危旧房改造模式，推动城镇片区自主更新地方性法规立法。持续推进得胜岗等首批试点项目，启动第二批试点项目实施。加快低效楼宇更新改造。

“十五五”，打造“数字住建”，以智慧城市建设全面提升城市治理现代化水平，深入开展“百千万工程”城镇建设。2026年，出台广州市推进新城建打造韧性城市行动方案。完善CIM平台及应用。推动实施智能化市政基础设施建设和改造。大力推进智慧住区、数字家庭建设。因地制宜推进综合管廊建设，统筹推进各类管线有序入廊，加快地下管线管网建设改造。

“十五五”，大力发展智能建造与工业化建筑，推动建筑业工业化、数字化、绿色化转型升级，全力打造建筑业强市。2026年，引导支持建筑企业积极投身城中村改造、“百千万工程”等重点项目，积极开拓省外、海外市场。加强顶层设计和政策协同，搭建政企研用平台，更大范围推广应用智能建造和新型工业化建筑。

2.广州天河智谷大观村安置房项目正式开工

日前，广州天河智谷大观村安置房项目正式开工。

大观村改造通过市区合作、联合收储的方式，做深做细群众工作，跑出了一个月内完成村民100%签约的城市更新“天河速度”，推动十五运会开幕式场馆周边环境蝶变，还通过“村企合作、共建共享”实现了政府引导、市场运作与群众利益的统一，成为天河高质量推动“百千万工程”的典范。

据了解，该项目切实回应了村民改善居住条件的迫切需求，通过提供超17万㎡高品质复建住宅，系统性解决原村民回迁安置问题，实现从“有房住”向“住得好”的实质性跃升。

作为天河区“百千万工程”和十五运会城市配套建设的重点项目，项目落成将有效推动大观村物理空间系统性重构，全面改善人居环境，补齐基础设施短板，提升片区整体风貌与公共服务能级。优化区域人居环境与功能布局，还将增强智谷片区对高端人才和创新要素的承载力与吸引力，为打造科技创新高地提供坚实的物理空间支撑和社区生态基础。

3.广州天河区凌塘村城中村改造项目岑村樟木山复建安置房动工

12月31日，岑村樟木山复建安置房正式动工，这是继今年6月13日首期凌塘新村复建安置房开工后取得的又一重大进展，标志着位于天河智慧城核心区的凌塘村城中村改造项目迈入了规模化阶段，也是天河区贯彻落实中央城市工作会议精神、统筹推进城中村改造和好房子、好小区、好社区、好城区建设的具体实践。

岑村樟木山位于华观路以北、火炉山以南，改造范围近8万㎡，现状总建筑面积超10.7万㎡，长期以来面临基础设施落后、房屋老旧、环境杂乱等问题，居民生活品质难以提升，城市形象也受到一定影响。为解决这些问题，天河区委、区政府系统谋划，将岑村樟木山纳入凌塘村城中村改造项目一并实施。

本次动工的岑村樟木山复建安置房总用地面积约5.38万㎡，总建筑面积约10.21万㎡，拟建设7栋12层40米塔式住宅楼，1栋小户型板式住宅楼，可安置686套住宅，同步配套幼儿园、生鲜超市、文化室、社区服务站、居民健身场所等优质公共服务设施，预计2028年上半年竣工交付。

岑村樟木山复建安置房规划效果图

4.全市率先！广州荔湾房票政策升级，首张亿元房票落地

作为广州房票安置政策的首个试点区域，荔湾区近日结合区内实践经验，12月10日印发《广州市荔湾区房票安置实施细则（修订版）》，进一步加大房票实施力度，拓展房票安置适用范围至非住宅等征拆安置主体，成为全市第一个修订细则落实第八批惠企利民措施的区，12月11日荔湾区首次向区内土储项目商办物业核发了一张价值一亿元的房票，用于新办公楼购置，这大大缩短被征拆企业物业“置换”的周期。该政策以精准化安置举措推动征收补偿安置工作提质增效，助力实现“老城市新活力”的发展目标。

扩大房票安置范围，切实响应被征拆人需求。荔湾区房票安置实施细则的升级，首要价值在于切实提升被征拆人的幸福感，筑牢保障底线与资产权益屏障。修订后的细则拓宽房票安置适用范围，让被征拆主体能够灵活购置符合自身需求的物业，确保其资产权益与发展需求双重落地。相较于传统安置模式，物业房票打破了房源类型与区域的双重限制，赋予被征拆主体更充分的自主选择权；同时大幅压缩安置周期，从根本上破解“安置滞后”的民生痛点，让物业安置的获得感与满意度切实提升。

以房票安置助力存量物业去化。通过将补偿资金以房票形式留存于本地物业市场，政策引导被征收人在广州市内购置商业、办公、工业等各类物业，直接为存量物业市场注入定向需求。随着多元物业需求的有序释放，不仅有效激活了区域物业市场活力，更带动物业租赁、运营管理、配套服务等上下游产业协同发展，为地方财政税收提供稳定支撑，构建起“物业安置有保障、市场活力稳提升”的良性循环生态。

高效安置，缩短改造周期，助力城市更新高质量发展。对城市更新实施主体而言，有效降低征拆难度、改造周期和投资成本。同步推进拆迁改造和物业安置落地，实现城市更新“滚动开发、稳步推进”的节奏，省去传统模式中复建物业建设、临时过渡安置等环节的额外成本，有效缓解实施主体的资金压力，加速片区物业更新与功能升级进程。

5.广州黄埔区五村七片城中村改造项目首批安置房主体结构全面封顶

12月29日，伴随着最后一方混凝土顺利浇筑完成，由广州开发区城发集团作为改造主体的五村七片城中村改造项目首批安置房主体结构全面封顶，并同步举行交标样板房开放日活动。此次封顶，不仅标志着项目建设正式迈入交付冲刺阶段，更成为了广州开发区、黄埔区城中村改造新模式项目中首批全面封顶的安置房，为黄埔城市更新工作增添了丰硕成果。

五村七片项目是黄埔区第一个跨村统筹、第一个批复方案、第一个发放房票、第一个获批专项借款的新模式项目，项目通过统筹改造，集中复建安置，统筹配置各类公共服务设施、商业服务设施，将极大提升村民居住品质，形成宜居宜业高品质生活片区。

本次封顶的首期工程总用地面积约47000㎡，总建筑面积约160000㎡，住宅总套数796套，建筑密度<28%，绿地率>35%，将冲刺2026年底完成交付。

6.可提供2620套安置房！广州黄埔区两大城市更新项目同步封顶

近日，广州市黄埔区城市更新工作接连取得关键进展。由科学城集团负责的黄埔区两大新、旧模式项目——长岭街道岭头旧改项目与九佛街道枫下村城中村改造项目复建安置区相继实现主体结构封顶，标志着黄埔区一体推进新、旧模式项目建设工作获得阶段性成果，村民回迁进程全面提速。

2025年12月30日，黄埔区长岭街道岭头旧村改造项目羌洞复建安置区8号楼顺利完成主体结构封顶，为长岭街道第一个封顶的旧模式项目。据悉，岭头旧改项目总用地面积约34.65万㎡，总投资约89亿元，定位为“科学城后花园”，致力打造集红茶文化、康养休闲于一体的生态宜居社区。此次封顶的羌洞安置区规划建设8栋住宅，共计1380套安置房。科学城集团总经理林晓锋表示，该安置区预计2026年7月全面封顶，2027年年中交付使用，全力保障居民早日回迁。

同日，黄埔区九佛街道枫下村城中村改造项目（首开区）复建地块一迎来7栋安置楼同步封顶，创下全区单次安置楼封顶数量最多、规模最大的纪录。此次封顶面积近13万㎡，可提供1240套安置房。枫下村城中村改造项目位于知识城核心片区，建新范围约140.95万㎡，规划总建筑面积约513万㎡，是集安置、产业、公服配套于一体的大型综合更新项目。科学城集团枫下项目负责人杨丽萍介绍，自转为城中村改造新模式后，枫下村的改造步伐更加稳健，作为项目改造主体，科学城集团始终以保障村民权益和早日回迁为首要任务。此次集中封顶是兑现“归家承诺”的关键一步，地块一全部12栋楼预计2026年8月前全面封顶，2027年6月前起将陆续交付约2500套安置房。

枫下村城中村改造项目复建安置区

7.广州白云区棠涌村城中村改造项目首开区第二批安置房开工

12月29日上午，白云区棠涌村城中村改造项目首开区第二批安置房地块及安置区配套道路启动会顺利举行，随着首批机械设备的进场，基坑支护工程正式启动，为棠涌村蝶变换新按下“加速键”。

作为白云区重点改造项目，棠涌村城中村改造以“先安置，后拆迁”工作理念，将群众安置工作摆在首要位置，二期安置房预计2027年底建成，让村民们的“回家安居”梦想触手可及，更吹响了棠涌片区系统性更新、高质量发展的冲锋号。

棠涌村城中村改造项目位于白云区新市街，西至棠棠路，南至潭溪路，北至黄石西路，东至机场高速，改造范围总计102.44万㎡，复建安置总量130.49万㎡。该项目采取拆除新建方式，按照“依法征收，净地出让”模式实施改造，是白云区因地制宜探索城中村改造路径的先行区域。作为典型的城中村，该片区公共配套短缺、建筑密集、环境品质不高，村民对改善居住条件、提升生活品质的呼声强烈。

项目改造后，将贯通潭涌路、潭溪路等交通干道脉络，打通“云山珠水”廊道，实现站城交通缝合，焕新区域城市形象；通过保留原有祠堂、完善公服配套，规范化运作与全过程精细管理，显著提升人居品质环境；重点依托白云站枢纽势能，全力打造站城产商深度融合发展的枢纽型城市活力中心，是广州积极探索超大城市现代化治理、推动高质量发展的重要实践。

03

项目动态

本周，广州市共发布3个项目动态：控制性详细规划调整1项，用地面积30.6万㎡；征收补偿安置方案公告1项；土地征收公告1项，用地面积1万㎡。

1、控制性详细规划调整

1

广州市黄埔区南岗街道沙步旧村改造项目（AP0703、AP0706、AP0708、AG0302规划管理单元）

用地位置：位于黄埔区南岗街道，北临黄埔东路，南临广州保税区，西临开发大道，东临龟山生态保护公园

用地面积：306000㎡

主要批准内容：

一、用地布局调整：改造范围内，在总建设量不变的前提下，结合复建居住和商业建设量的腾挪，将二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地、商业用地兼容商务用地、供电用地、环卫用地、供燃气用地、公共交通场站用地、防护绿地等调整为二类居住用地、商业用地兼容商务用地；将广州通信中心管理范围用地调整为公用设施用地、公园绿地等；调整文化设施用地、公共交通场站用地等用地布局，优化服务设施用地、中小学用地等用地边界。

改造范围外，将广州通信中心管理范围用地调整为公用设施用地、公园绿地。

二、开发强度调整：调整后，改造范围内规划总建筑面积为62.84万㎡，较现行控规增加1000㎡，均为公服设施建筑面积，居住及商业建筑面积不变；改造范围外建筑面积较现行控规减少2.09万㎡。

三、公共服务设施调整：调整后，改造范围内共规划公共服务及市政公用设施67处，较现行控规增加13处，总建筑面积11.9万㎡。

四、道路交通调整：拓宽1条次干路和1条支路，新增1条支路；1条支路因涉及广州通信中心权属难以实施，本次调整后取消该支路。

2、征收补偿安置方案公告

1

广州市黄埔区新龙镇金坑村银岭片区城中村改造项目（山塘社及周边片区）

项目位置：位于黄埔区新龙镇

补偿安置方式：征收范围内被征收人可以选择复建安置、房票安置、货币补偿等补偿安置方式。《广州市城中村改造条例》实施前，被征收人放弃回迁安置且已获得货币补偿的，不能重复获得补偿。《广州市城中村改造条例》实施后签约的房屋，一般应选择复建安置或房票安置。

住宅房屋征收补偿：住宅房屋回迁安置面积=房屋基础安置面积+奖励回迁安置建筑面积+奖励回迁安置权益面积

房屋基础安置面积：

1、合法住宅建筑，其合法安置面积按以下方式之一确定：有证载建筑面积的，按证载建筑面积核定合法安置面积，如实测面积小于证载面积则以实测面积核定合法安置面积；没有证载建筑面积的，按不超过证载建基面积或已批准的宅基地（含已批准暂未开工建设的空地并有对应空地，且无争议部分）实测面积的3.5倍（但每户不超过280㎡）核定合法安置面积。

2、2009年12月31日前建成的住宅建筑：2009年12月31日前经集体经济组织批准建成的历史住宅建筑，其合法安置面积不得超过实测建基面积的3.5倍，且每户不得超过280㎡。

3、在改造范围内的宅基地上所建的倒塌房屋、祖屋（不含已建房屋周边的空地），如原属于世代居住用途房屋（建筑面积大于8㎡），且已取得政府部门认可的报建资料或有效的权属证明的，经长平社区及所在经济社书面确认后，可按证载建基面积的3.5倍（但每户不超过280㎡）核定安置面积。该类房屋因无合法建筑面积，其核定安置面积不计入房屋基础安置面积，按奖励回迁安置权益面积的计算方式执行。(每宗地的建基面积不得超出80㎡/户，该户只限于一户一宅范畴。)

房票安置：被征收人放弃复建安置的，可选择房票安置方式。选择房票安置方式的按照《广州市房票安置实施方案》《广州开发区广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》等政策规定执行。涉及奖励回迁安置权益面积选择房票安置补偿的，应扣减每㎡1500元的建筑物建安成本补偿。

官方链接：

http://www.hp.gov.cn/gzjg/jz/cljdbsc/xxgk/content/post_10617777.html

3、土地征收公告

1

广州市花都区花城街道杨二村、东边村城中村改造项目（地块五、六）

项目位置：本项目此次共公告2个地块，均位于花都区花城街道

用地面积：共计9976㎡

被征收土地情况：

（1）广州市花都区花城街杨二村经济联合社以及杨二村旗星、存心、上头、泗合、榕树、瓦窑、祥凤、草弄、邦和经济合作社属下的集体农用地0.5990万㎡（其中耕地0.2531万㎡）转为建设用地，同时使用上述有关村集体建设用地0.0038万㎡，以上合计0.6028万㎡集体土地一并办理征地手续。

（2）广州市花都区花城街杨二村经济联合社、杨二村新村经济合作社、瓦窑经济合作社属下的集体农用地0.1308万㎡（不涉及耕地）转为建设用地，同时使用上述有关村集体建设用地0.2640万㎡，以上合计0.3948万㎡集体土地一并办理征地手续。

土地补偿费和安置补助费标准：根据《广东省自然资源厅关于广州市征收农用地区片综合地价成果的批复》（粤自然资函〔2024〕103号）的规定，土地补偿费标准为120万元/万㎡，安置补助费标准为120万元/万㎡。

安置方式：

（1）货币安置：有关费用已包含在土地补偿费与安置补助费中。

（2）留用地安置：根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）的规定，按实际征收土地面积的10%，按照置换物业安排留用地。

征地范围图

04

市场资讯

1.土地挂牌

本周有2宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有2宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有5个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2025年12月29日至2025年12月31日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

欢迎扫描下方二维码入群交流

如需了解政策详情，以及更多广州/佛山/深圳等城市更新项目合作机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新协会副会长单位，深圳市城市规划学会副会长单位，深圳市商业联合会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新产业运营全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及政策智库进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国城市高质量发展提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括为政府提供城市更新产业升级政策课题咨询以及产业发展规划顾问服务、为国央企及村集体等市场主体提供城市更新项目全过程咨询+实施服务(投资可研与开发策划顾问、项目全流程开发管理及融资并购等)、为银行业金融机构提供城市更新项目融资贷款可研与贷后监管服务、为工改工产业园区项目方提供策划招商运营等全过程专业服务。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州等地区公司，参与操盘和服务的项目覆盖深圳本土十个区、以及粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

免责声明

本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。

本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。