北京办公楼租赁市场加速重构定价逻辑，零售资产重获青睐

（来源：中华工商网）

转自：中华工商网

　　日前，仲量联行对2025年北京房地产市场进行回顾，并展望2026年市场前景。“北京办公楼市场正在经历从下行周期到重新定价的思维重置。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏称，市场需求的极度理性化与供过于求的结构性常态化正在重构供需关系及定价逻辑。

　　2025年，北京办公楼市场中续租成交逐渐占据主导地位，租户议价能力不断提高。在非续租类交易中，医美、体检等细分领域以及人工智能应用企业正逐步显现为新兴的增量需求来源。

　　截至2025年底，北京甲级办公楼整体空置率环比下降，市场出现改善迹象。这一变化主要得益于核心子市场部分项目的集中租赁成交。其中，CBD和望京区域去化表现相对较好。租金调整持续深化，市场定价透明度进一步提升。仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“尽管租金调整节奏或将趋缓，但市场仍将维持租户主导格局，对业主而言，保出租率将继续优先于追求租金增长。”

　　2025年，北京大宗交易市场成交节奏放缓，北京全年大宗成交总额录得约180亿元。从资产类别来看，商业零售资产相对更受资本青睐。

　　中国证监会与国家发展改革委近期相继发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》及《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入试点，这一举措有望显著提升相关资产的市场流动性，推动存量资产盘活，缓解部分资产持有者的流动性压力。

　　对此，仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“中国公募REITs市场的进一步扩围，将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型，并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价。”

　　优质零售地产市场，情绪价值与文化认同驱动细分赛道保持活跃。当前，消费者更愿意为能引发情感共鸣、提供体验感或归属感的产品与空间买单，平价餐饮、IP消费、潮玩、户外等品类持续吸引高客流。在此背景下，“情绪价值+高性价比”成为驱动消费的重要逻辑。2025年，新增供应超过80万平方米，市场供给正逐步回归理性。其中，第二季度单季新增供应达36万平方米，全部落位于市区核心商圈。进入下半年，新增供应以郊区商业为主，市区市场无新项目交付，为存量资产去化提供缓冲窗口。

　　值得注意的是，高质量运营已成为资产价值重塑的重要引擎。在租户预算收紧与招商竞争加剧的双重作用下，头部项目通过快速调改租户结构、强化内容运营维持稳定出租率与收益，而非核心资产则被迫大幅让利，市场分化走势日益清晰。

　　展望2026年，仲量联行华北区研究部董事纪明表示：“具备优质区位、精准客群洞察与高效运营能力的核心资产，正通过品牌焕新与业态重组率先筑底。北京零售地产市场有望加速迈入以运营能力和内容创新驱动的高质量发展新阶段。”

　　工业物流地产市场，2025年市场需求以成本驱动型搬迁为主，全年租赁活动主要由第三方物流、零售及医药企业主导的区域间搬迁构成。平谷子市场凭借更具竞争力的租金水平和高标准的仓储设施，成功吸引头部企业选址于此并租赁大面积仓储空间，成为去化亮点。纪明表示：“汽车制造、医药等对仓储品质要求较高的产业需求有望释放，成为支撑市场企稳的关键力量。同时，业主策略正日趋务实，通过分期入市、产品升级等方式优化供给节奏，为市场筑底修复奠定基础。”

　　北京高端酒店市场，截至2025年10月，平均入住率（OCC）与2024年同期基本持平。从旅游市场需求来看，全市营业性演出活动收入实现翻倍增长，文化演艺活动已成为驱动本地住宿需求的又一大引擎。2025年，北京新签约多个大型文旅项目，如火星人居科幻城、法拉利世界娱乐综合体等，有望未来吸引休闲、商旅客流，巩固其在全国旅游市场的领先地位。未来两年，整体市场新增供给预计稳步上升，包含多个奢华酒店标杆项目，若成功落地将丰富市场品牌多样性。

　　仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁梁涛表示：“酒店作为 REITs 底层资产路径渐明，为达上市要求，优化资产管理和营运现金流管理将更受重视，形成‘融、投、建、管、退’酒店投资闭环，提升优质资产流动性与金融杠杆效能。同时，酒店资产证券化稳步推进，将倒逼资产持有者关注资产长期价值与持续稳健业绩，为投资者提供新机会。”（文雪梅）

（编辑 张晖）