分析，龙岗星河盛境二期几梯几户几栋，有发展前景吗？环境怎么样

星河盛境二期为 1 栋 37 层、8 梯 22 户的 40 年产权商办公寓，总户数 645 套（38㎡540 套、65㎡105 套），地段交通与规划利好突出但短期城市界面一般，发展前景偏中长期，环境需等旧改与产业兑现，以下是详细内容。

基础楼栋信息

项目仅 1 栋 37 层超高层，8 梯 22 户配置，一层为地铁接驳通道与商业，2-37 层为公寓，8 部电梯分布均匀，能减少高峰候梯时间，标准层环形布局，38㎡户型在中间区域，65㎡端边户在两侧，保障端户采光与视野。

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发展前景分析

1. 交通与区位利好：3 号线永湖站上盖，近 14 号线坳背站，2-3 站到大运、8 -9站到罗湖，自驾接水官高速、南坪快速，速达福田、南山，深大城际规划加持，通勤效率高，是区域出行核心节点。
2. 产业与旧改支撑：地处阿波罗未来产业城（17.21 平方公里），聚焦航空电子、无人机等，光启等企业已落地，规划年产值约 2000 亿元，吸附科创人才；周边超千万㎡旧改，星河主导约 168 万㎡，兑现后城市界面与配套将升级，但旧改与产业落地周期较长。
3. 配套与租赁潜力：自带约 4.4 万㎡地铁上盖商业，2 公里内有荣德 space、天虹等，5 公里左右可达星河 COCO Park，生活便利；小户型公寓低总价低门槛，区域人才导入带来稳定租赁需求，适合投资出租，自住则需接受商办属性限制。
4. 潜在风险：商办公寓无学区绑定、不能落户，转手税费高于住宅，且周边旧改施工可能带来短期噪音、粉尘影响，需考量自身需求与持有周期。

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周边与小区环境

1. 城市界面：周边以窝肚村等城中村、银海工业区为主，临近信义玻璃厂与垃圾中转站，短期面貌一般，旧改进度影响居住体验，长期有望改善。
2. 生态休闲：直线 5 公里内有大运公园、横岗人民公园、园山风景区等，大运中心体育馆、大与文体中心等文体配套齐全，休闲运动选择丰富。
3. 小区园林：因是商办公寓，园林空间有限，以屋顶园林与集中休闲区为主，布局绿植、步道、休憩座椅，星河物业维护下整体整洁，适合轻量休闲，与商业动线衔接，兼顾便利与舒适。

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基础核心信息

• 项目位置：龙岗区横岗永盛路与永湖路交汇处西北侧，3 号线永湖站 C 口约 10 米直连。
• 开发商：深圳市星河圆通房地产开发有限公司，物业为星河智善生活，物业费 5.8 元 /㎡/ 月。
• 产权年限：40 年（2020 年 9 月 - 2060 年 9 月），性质为商办公寓，无学区绑定、不可落户。
• 楼栋与梯户：仅 1 栋 37 层超高层，8 梯 22 户，一层为地铁接驳通道与商业，2-37 层为公寓，总户数 645 套。
• 户型与面积：38㎡单间（540 套）、65㎡两房（105 套），38㎡居中、65㎡为端边户，精装交付可拎包入住。
• 规划指标：总建面约 28 万㎡，二期（01-05 地块）建面约 14 万㎡，自带约 4.4 万㎡地铁上盖集中商业，车位 936 个。
• 交付时间：2025 年 12 月已交付，现处于现房阶段。
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