从出资到失去房子：借名人忽视确权的代价｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2005年，王秀兰因原住房拆迁获得57万余元货币补偿。

其子王志远当时无房，母子二人同时申请限价商品房资格。

因王志远的摇号资格先获批，双方协商：

由王秀兰全额出资，以王志远名义购买一号房屋（限价房），产权归王秀兰所有，王志远一家可共同居住，满五年后过户。

2011年12月8日，母子签署《协议书》明确上述约定。

此后，王秀兰支付全部购房款，并长期承担物业、供暖等费用，与儿子一家共同居住。

2015年，王志远因民间借贷纠纷被债权人刘建华起诉，法院判决其偿还920余万元。

2022年，法院启动强制执行，拟拍卖登记在王志远名下的一号房屋。

王秀兰作为案外人提出执行异议，主张：

房屋系其出资购买，实际所有权人；

有书面《协议书》为证；

房屋系全家唯一住房，依法不得拍卖。

法院审查后驳回其异议。王秀兰遂提起执行异议之诉，请求：

✅ 确认房屋归其所有；

✅ 排除对房屋的强制执行。

二、裁判结果

法院判决：

驳回王秀兰的全部诉讼请求。

即：即使存在出资和协议，也不能阻止债权人执行登记在债务人名下的房产。

三、法院说理要点

不动产权属以登记为准

一号房屋登记在王志远名下，对外具有公示公信效力；

王秀兰虽提供《协议书》，但签订时间晚于购房合同，真实性存疑；

银行流水无法证明全部房款由其支付，证据链不完整。

借名协议仅产生债权效力，不产生物权效力

即便协议真实，也仅在母子之间形成债权债务关系；

王秀兰仅有权请求儿子配合过户，但不直接享有房屋所有权；

该权利属于普通债权，不能优先于法院强制执行。

不能对抗善意申请执行人

债权人刘建华基于不动产登记簿信赖王志远为产权人；

其申请执行行为合法，属于善意第三人；

借名买房本身存在规避政策风险，法律不保护“隐藏权利”对抗外部债权人。

“唯一住房”抗辩不成立

最高法规定，唯一住房在满足特定条件时仍可执行（如提供安置费）；

本案未证明执行将导致基本生存无法保障；

且房屋面积、价值较高，不属于“生活必需”范畴。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

借名买房最大致命伤：无法对抗执行！

一旦登记人负债，房子极可能被拍卖，出资人只能向登记人追偿——而此时对方往往已无财产。

协议签得再晚，也难补救：

本案协议在购房一年半后才签署，反而暴露“事后补证”嫌疑，削弱证明力。

限价房、经适房借名风险更高：

此类房屋本就限制交易，借名行为可能被认定为规避政策，协议无效。

重要提醒：

本案中，王秀兰若在（满五年可过户时）立即起诉维权并查封房屋，或许能保住房产。拖延=放弃权利！

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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