河南
——北京热销盘【嘉棠璟樾】——
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2025年9月5日，城建发展+北京建工+住总金第的联合体，以底价29亿元摘得岳各庄村A区棚户区改造土地开发项目DC-L01地块，楼面价约5万元/㎡。
11月8日，项目案名官宣——嘉棠璟樾
三家企业在嘉棠璟樾持股比例分别为48%（城建发展）、42%（北京建工）和10%（住总金第）。
之所以叫嘉棠，一是嘉棠是北京建工的产品系，明确项目由北京建工操盘。
二则是，怀柔的嘉棠澐玺9月21日开盘，截至12月9日，224套已经网签了205套，可能想沾沾这个远郊小爆款的红气吧。
11月17日，嘉棠璟樾的规划设计方案公示，表明项目的业态基本确定。
目前嘉棠璟樾售楼部已经开放，预计12月底或是1月初开盘。
由于项目的资料不算多，基于规划图，我们给嘉棠璟樾简单地建了个模，以便大家能更直观地了解整个项目。
△嘉棠璟樾总平建模
先来看看嘉棠璟悦地块的基础信息：
该宗地用地规模约2.18公顷，规划地上建筑面积约5.8万平方米，容积率2.66，控制高度60米（局部80米），绿化率30%。
地块整体比较方正，但地形南北长、东西窄，东侧和南侧都有高楼层，再加上四周的退线距离，让本就偏难的排布方案更是雪上加霜。
且看嘉棠璟悦的解题思路：
项目规划建设了8栋10-18层的住宅楼，并采用点状排布，均为正南正北朝向。
但由于地块的限制，除了最北的1号楼规划了3个单元之外，其余楼栋都不敢做得太宽，否则采光、通风、视野都将受到影响。
整体布局北高南低，1号楼54.75米，18F；4号楼王52.15米，16F；7号楼42.75米，14F，甚至东南角的8号楼更是只有30.75米，10F。
2号楼与5号楼距离东侧的靛厂绣园东西间距较近，与靛厂绣园的3栋楼呈错位排布，并与其南面的楼栋保留了较大距离！
我们用模型测了一下，大概有39米的样子。
绣园的5号楼在嘉棠璟樾南侧，共15楼，高43.27米，嘉棠璟悦与其正对的6号楼就间隔了约68米。
还在两栋楼的间距之间，规划了配套设施楼，以及车库出入口，做到了空间的充分利用。
根据规划方案，南北楼间距大部分在50米以上，这种设计有效减少了南向日照遮挡，确保了充足的日照，对于整体居住舒适度亦有一定提升。
我们根据模型做了一个大寒当天的日照阴影分析，除了少部分楼栋低楼层的日照影响较大之外，大部分房源的日照条件其实都不错。
△大寒日照阴影分析
想要阴影分析全图的，联系小黑！
整体布局看完了，再看一些细节上的。
首先是现在开发商都在使劲卷的大门
嘉棠璟樾的大门在小区西侧中部位置，整体界面长有50多米，还规划了酒店式环岛落客区。
大门高9.4米，顶部有镂空的装饰构架，其后的配套楼高度10.4米，再之后又是一个近500平米的下沉庭院，形成了三进礼序，归家仪式的尊崇感直接拉满。
其次是公共活动空间
在1号楼的东西端户设计了架空层，架空层高3米；6号楼首层全架空，架空层高3.6米。预计将打造为泛会所，作为业主的活动空间。
除此之外，小区另分布有三处运动场地，能满足不同年龄段业主的运动需求。
这是嘉棠璟樾做得不错的地方，下面就是一些我认为的不足之处了。
1、东侧三栋楼距离围墙太近
嘉棠璟悦的规划图上，除了10号楼标注了与东侧红线的退线距离是3.96米，其余都没有标记。
消防法通用规定，住宅楼体与小区围墙应保持6米以上距离，且6米范围内不得有高于围墙的建筑物或设施（如临时搭建的储物棚）。
或许这就是嘉棠璟樾省略退线标记的原因。
不过，嘉棠璟樾有点特殊，它与靛厂绣园之间有现成的围墙，两者共用。
后面我又查询了相关规定：
若围墙为实体砖墙（耐火极限≥2.5小时）且高度≥2.5米，其阻燃性能可部分替代防火间距要求。但需注意：
围墙需连续无开口，避免形成火灾蔓延通道；
需通过消防部门专项审查，确认其耐火性能符合规范。
至于最紧贴红线的2号楼退距有没有2.5米，我相信报规是符合相关规定的。
但2、5、8号楼距离东边的围墙着实有点太近了。
2、车库出入口设计动线混乱
小区仅有一个车行出入口，在小区南侧，7号楼西端户正对的位置。
除此之外，它还是人行次出入口，消防出入口。
我们可以看一下行车动线：
进门开一段距离之后，再一个U形转弯，才能进入地库，十分不方便；出车还行，不用转弯，就能直接开出去了。
但要注意的是，这段行车出入的小区内部路两边是存电动/非电动自行车处。
想象一下，在上下班高峰期，人、机动车、电动车、自行车，在同一个门出入的场景。
嗯~，画面有点拥挤。
当然，这也和嘉棠璟樾所处地块的位置和形状有关。
东侧是靛厂绣园，有围墙，没法做出入口；北侧是靛厂路，次干路，距离路口太近，也不能设置机动车出入口。
就只有南侧的街坊路合适。
再加上地块狭长的限制，就只好做进出口混合的设计了。
3、东西向楼间距过近
还是由于地块整体狭长的原因，导致东西向间距存在明显不足。
最为显著的就是南侧7号楼与东南角8号楼之间的距离仅为 2.13 米，戏称一句“握手楼”，我觉得不为过。
从目前路透的户型草图（非正式户型）来看，8号楼全是98㎡的小三居，边户还做了270°的转角飘窗。
这种排布方式，对于日照影响，从日照模拟和阴影分析来看，不算大。
但是，对于视野和隐私性影响，还是比较大的。
△7号楼东端户中层视野模拟
嘉棠璟樾位于西三环与西四环间的岳各庄板块。
优点是周边的生活配套相当完善，北侧一街之隔就是千禧购物中心，周边还有翠微百货、银座和谐广场、华熙LIVE等。
直线约700多米就是三甲医院，解放军总院第五医学中心（302医院）。
1公里内有靛厂小学、北京十中，南侧约900米就是北京十一中堂实验学校，今年高中部将招收首届学生，与十一学校本部共同培养。
而且离海淀也近呀，如果海淀上学，丰台居住，接送问题很好解决。
另外环线优势明显，自驾通勤丽泽商务区、金融街、中关村均十分便利。
如果说短板的话，地铁要算一个，最近的是地铁 9 、10 号线换乘站六里桥站，直线距离约1.7公里（数据来源：高德地图），对于无车家庭来说，日常通勤便利度不足。
不过，项目西侧约 800 米有规划中的地铁 11 号线青塔站，目前二期环评已过，待通车后将晋升准地铁盘，就是还得再等等。
规划的户型最小是98㎡的三居，以及116㎡的四居，还有136、155、175㎡的改善户型。价格上，目前有吹风价说是7.5万左右，那么最低上车就是750万左右了。
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