北京买房：理清思路，购房建议1766

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是北京户口，但一直在深圳工作，老公和孩子是深圳户口。目前孩子初三，有想法回北京读高中和高考，但不了解北京的学区和手续了，您能介绍一下吗？

我们在北京通州是有一套大平层的，如果有可能的话想卖掉换到西城，房子现值600万左右，请指点一下应该如何做规划。

A：

1、既然是回京读高中，那就跟学区没什么关系了，至少不用买学区房。因为学区房只管小学初中，高中不是义务教育，是要考的，有户口就行，跟房子的关系不大。具体手续我也不清楚，这上教委网站看吧，官方的最权威。

2、通州有套房，那户口在哪里？如果在西城，那回来直接参加中考就行，不用换房。如果在通州，那建议考虑好学区溢价的问题。西城的平均值是25%左右，600万的话至少100多万，为了迁户口不是太值。毕竟就算没有溢价，办个换房的过户手续还得至少20万呢，值吗？

3、另外您为什么没提“中考”啊，是不打算在北京考，而是直接回来上高中吗？那公立普高只能找关系，或者是成绩非常好的。民办的+国际校则无所谓哪个区，全北京大多数的都能上，区别是有的用考，有的不用考而已，但都不用换房。

4、我指点不了什么，您把想法再总结一下吧，现在的看着还有点儿乱似的。另外多说一句，通州的如果是600万总价，那在多数板块有些偏高了，流动性弱，出手的话别着急，否则有可能吃亏。

仅供参考。

二

Q:

我家小孩也在北京金融街上班，有户口了，也在考虑买房问题。请问咨询您的有同样情况，500万预算的怎么竟然考虑大兴区呢？我看地图很远的郊区吧？是因为性价比高吗？

还是因为新区的原因发展潜力大？我们也差不多500-600万预算，感觉还是应该首选石景山或丰台吧？当然最好的还是应该在西城区，要能买到性价比高的就好了。

A：

1、“竟然”考虑大兴？500万预算考虑大兴很正常啊，要不然在市区是不太好买到居住体验好的房子，而大兴的选择就多多了。不是说在金融街工作的多喜欢大兴，而是没办法，退而求其次只能如此，大兴是很好的替代选择地了。

2、大兴是近郊，没多远，最北边在南五环之内呢。90年代初的大兴新城就有个口号：要买房去大兴，进城只需一刻钟。虽然这一刻钟指的是半夜从西红门开车到三环，但也能说明不算太远吧。

一般来说都是市区中不带溢价的房子性价比更高些，郊区的则大多偏弱。大兴的也是如此，比市区一般低个10%左右吧。

发展潜力大也有可能，但这看具体地段儿吧，一般都是规划有高新产业园区的才潜力大些。

3、如果不考虑学区房，那当然首选石景山或丰台了，居住的性价比高，也没有学区溢价的保值风险。

4、西城区性价比高的也有可能，这种时期行情不好，运气好的话能买到超跌的房源。但这就得多看房+多算账了，找找看吧。

仅供参考。

三

Q:

本人北京人，50岁男，离异单身，南二环一套无电梯五楼两居**局宿舍，无贷款，父母有房住在大兴枣园。刚失业无收入准备办4050灵活就业，需要自己交社保，领退休金可能还要12或13年。所以想卖掉这套房也换到大兴，能卖300万多点儿，想换到150万左右的地方，请推荐个保值好的地段。

A：

1、您的意思是卖掉这套300多万的房子，然后拿150万在大兴买套房，另外小200万当存款是吗？也就是用存款利息来交社保或贴补生活，是这意思吧？

大兴保值好的地段儿倒不难，西红门高米店枣园和天宫院等地都算，板块大盘和北京大盘走势基本一致。但150万的总价不太好办，估计只能在天宫院了，也就这里选择多些，其他地段不太容易买到保值好的房子。

所以要不再增加点儿预算吧，这样自己住的舒服，可选择的范围也能大些，要不然不容易买到符合要求的。

2、而且还有一点，如果是用利息来贴补生活，那就没必要非得卖房了吧？您这套300多万房是丰台的，也就没有学区溢价，我估计租金怎么也得6000左右，分租的话能更高些。而大兴如果是150万的房子，那租金一般在3000左右，天宫院的金融街融汇就差不多这行情。那用换租的方式也能每个月得到3000多的差价，3500之内吧。

而您如果换房后手里留200万，即便是买国债最高也就是1.7%的利息，每个月3400。这跟换租的收益没什么区别啊，还保住了自己的房子。

3、当然这看自己吧，如果是想直接用200万的本金来补贴生活，那就只有换房了。但如果只是为了收益，那租房就能解决问题。

仅供参考。

四

Q:

我有两套回龙观的房子，都是2002年拆迁时按优惠价买的，都已经于2008年转商了，现在出手办理手续没问题吧？想卖掉一套大户型的三居室，顶层无电梯，因为户型太大出租不方便。想换一套昌平的小别墅，最好为合院，联排也可以，不要叠拼，请推荐500万左右保值好的，养老用。

A：

1、手续肯定没问题，无论是否转商了。

2、推荐别墅找中介吧，有专门做这种产品的。不过我没理解，三居室怎么就不好出租了，能有多大户型啊？是不好找到整租下来的租客吗？那就交给中介呗，他们打不打隔断的都会分租，一般没什么难的。

3、再有就是别墅，看样子您可能没长期住过，那常规建议是最好先租一套，一年就行，经历过春夏秋冬之后再决定买不买。尤其是养老的，很多家庭都是刚开始觉得还行，时间一长就有各种的不适应了。最典型的就是爬楼梯费劲，结果两三层的房子就用一层，其他的房间也就浪费了。此外还有夏天的蚊虫，很难解决。

而且别墅的价格走势也偏弱，明显弱于天通苑的大平层，更弱于中小户型。这最好跟家人商量一下吧，考虑好再换。尤其是500万左右的，不太好找到保值好的，不仅选择少，而且这价格就不像走势好的。

4、简单就是这情况，我帮不上什么忙，只能是列出这些供参考吧。

仅供参考。

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