向上而生 | 上海地产集团：沪上城更“操盘手”

编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。

在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。

同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。

观点网 临近2025年末，上海地产集团正式迎来新总裁孙冬琳。

这位刚从久事集团调任的总裁，成为这家国资巨轮的最新掌门人之一。

上海地产集团的资产矩阵有多大？据观点新媒体查阅官网数据，该企业总资产超过4200亿元，旗下有近400家公司，过去十年承担了全上海市60%的旧区改造。

2025年上半年，上海地产集团合计花费580亿元拿下上海16幅地块，其中徐汇东安新村旧改项目三宗地块合计成交价523.03亿元，一举刷新全国总价地王纪录。

作为上海城市更新的主要承载平台，从2000年代起，上海地产集团就是沪上城中村旧改的主要企业。截至目前，合计参与实施25个项目、75幅地块的旧区改造工作，改造各类旧住房面积147万平方米，投资总量3790亿元。

世博园区、虹桥中央商务区、外滩、闵行开发区等区域项目背后，都有这家企业的影子。

过去二十余年间，上海地产集团通过一系列资产重组与模式创新，逐步构建起一套独特的“政府主导、市场参与”的城市更新范式。

进入2025年，上海地产集团如何平衡社会责任与商业可持续性？如何在承担政府任务的同时加入市场棋局？

这是新任总裁要面对的核心命题，也是上海地产集团要应对的市场挑战。

低调的历史

上海地产（集团）有限公司在上海房地产版图中称得上低调，自2002年经上海市人民政府批准设立以来，这家国有独资企业始终以政府功能类平台为自身定位，在城市更新、旧区改造、保障性住房建设等任务中担任核心角色。

与此同时，庞大的土地储备和近年来在土地市场的拿地表现，又使其被业内冠以“隐秘地主”的称号。

回顾往日，上海地产集团业务扩张时间线可拉长至2010年。

成立初期，集团旗下拥有中华企业、金丰投资、中星集团三家地产平台，但随着业务变化，同业竞争问题日益突出。

作为上海市属国有独资企业，上海地产集团长期持有金丰投资（原嘉丰股份）控股权，并将其作为重要资本平台。2013年前后，面对金丰投资营收及净利润持续下滑，上海地产集团启动资产重组。

彼时，上海地产集团及子公司中星集团合计持有绿地集团27.76%股份，同时控股金丰投资38.96%，具备推动绿地整体上市的条件。因此，金丰投资被打造为绿地借壳标的。

在重组前，上海地产集团先协助绿地完成股权结构改造：引入平安创新资本等PE机构，设立上海格林兰有限合伙平台。

2013年8月，金丰投资停牌筹划重组，并在2年后完成与绿地集团的资产置换，实现绿地的整体上市。

随后，上海地产集团再次进行内部资源整合，将200万平方米土地储备及中星集团100%股权注入中华企业。

重组之后，上海地产集团明确自身作为功能类平台的定位，将业务聚焦在城市更新、旧改、长租公寓、保障房、黄浦江两岸开发、养老及生态建设等非纯市场化领域。

这种定位决定了上海地产集团的运营逻辑不同于一般房企。

彼时有市场声音表示，上海地产集团虽然开发体量庞大，但本质是执行“任务”的载体，在获取旧改及一级开发项目后，往往面临项目周期长、资金沉淀大、去化压力高等业务压力。

上海地产集团近年上海旧改项目

资料来源：企业公告、观点指数

早在2009年，上海地产集团先联合徐汇城投推进上海长桥新村旧住房成套改造项目（徐汇区）。该项目位于徐汇区南部，始建于1958年，为沪上早期工人新村之一。

针对这个项目，上海地产集团决定采用“成规模不成套旧小区一、二级联动整体改造”模式，引入招商蛇口作为开发合作方。

这也是该项目在上海地产集团牵引下成为上海市首个采用“政企合作”机制推进的不成套旧住房整体改造项目。截至2023年，项目第二轮签约率达99.93%。

观点新媒体查阅资料得知，该旧改项目改造后新建住宅项目海上清和玺于2024年11月入市，背后开发商为新长桥，项目占地面积约5公顷，总建面7.2万平方米。

此外，上海地产集团还曾主导三林楔形绿地“城中村”改造项目，位于上海市浦东新区三林镇滨江南片区，总用地面积约412.3公顷（约6185亩），其中生态绿地约240公顷，水域约28.4公顷，为上海市十大楔形绿地之一。资料显示，项目定位为超大型城市更新片区，纳入上海市2023-2027年城市更新行动计划。

上海地产集团在该项目中负责市级统筹工作，与浦东新区政府合作推进旧改。值得注意的是，这次上海地产集团找来了华润置地，后者通过收购项目公司股权的方式直接进入开发环节，打造华润三林湾等低密住宅项目。

整体来看，三林改造项目总投资预估200亿元，涵盖动迁、基建、生态和开发等方面。项目分三期推进，首期聚焦西北角“动之谷”地块（45号地块）已于2025年获批，总投资13.65亿元。

不过，上海地产集团主导过历史最悠久的项目还要属虹口区瑞康里城市更新试点项目（167街坊），位于虹口嘉兴路街道，属上海市历史文化风貌保护街坊，区域内房屋多建于20世纪初，项目涉及居民630证，及26家单位。

2023年8月，该项目启动更新意愿征询，并在同年12月完成签约，最终签约647证，签约率98.63%。

与长桥新村相似，该项目由上海地产集团与虹口区政府共同推进，上海地产集团负责市级统筹，更新方案在保留里弄肌理基础上新建住宅，计划2026年建成。

据悉，该项目为上海市“共生式更新”首个试点，纳入全市旧改政策探索范畴。

走向城市中心

来到2025年，上海地产集团的旧改版图逐渐伸向城市中心区域。

例如东安一、二村片区旧城区改建项目，是上海史上最大单地块旧改征收项目，位于徐汇区枫林街道内环核心区。

2022年下半年上海成片旧改收官后，进入“两旧一村”新阶段。2023-2024年征地和拆迁支出执行数超过千亿，在这其中，徐汇区域2024年旧改执行涉及金额就达到223.5亿元，高于黄浦区及虹口区。而2025年总预算则达到430.2亿元，成为全上海金额最高的区域，相当于黄浦、虹口、杨浦、静安、长宁五个区的预算总和。

徐汇东安旧城区改建项目为上海目前史上最大单地块一次性征收项目，主要原因还是由于地理位置：坐落于寸土寸金的内环，且位于上海三甲医院密度最高的片区。

2024年10月，徐汇东安旧城区改建项目举行了集中搬迁仪式，合计涉及5个居民区、117幢居民楼、283个单元、6057证住户，总建筑面积约31.21万平方米。

5个月后，上海市规划和自然资源局发布了徐汇区C030301单元127b-23地块协议出让公示，意向用地者为上海新枫安企业发展有限公司，这家公司背后股东为上海徐汇城市更新建设发展有限公司，而徐汇城更由上海地产集团和徐汇城投分别持股60%和40%。

紧接着来到6月，另外2宗地块也相继出让，均由上海地产集团和徐汇国资委合资公司竞得，累计成交价达523.03亿元。

从楼面价情况来看，东安新村三幅地块价格几乎逼近了绿城去年8月在徐汇创下的上海单价地王纪录——13.1万元/平方米。

超过500亿元总价拿下旧改项目，直接指向当前上海旧区改造以“两旧一村”为重点的深水区。这一阶段旧改项目成本明显更高，对建设方的财务和运营能力构成了和以往不同的挑战。

以徐汇东安新村为例，项目地价高昂，拆迁补偿标准远超郊区，再加上523.03亿元巨额成交价，其中的资金沉淀多少会给上海地产集团带来一些压力。

因此，已出让3宗地块中，有2宗继续承接上海地产集团一惯的拿地后转让模式。

2025年9月，中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资组成联合体，成功获取上述2宗地块开发权。

这一“拿地-转让”模式，实际上更符合上海地产集团作为资源整合平台的功能定位，还在一定程度上缓解了本身的经营资金压力。

从财务角度看，这种运作思路有助于优化资产负债结构。

据公开资料，上海地产集团近年资产负债率维持在70%左右，高于部分央国企地产平台，但在承担大量旧改任务的背景下仍属可控。

通过将手中大部分项目进行股权转让，可以使得其业务更加灵活，既能保留土地一级开发收益，又能规避过大资金消耗。

然而，这种模式并非没有代价和风险，上海地产集团仍需承担前期巨额的旧改征收成本和一级开发投入，这些资金的沉淀和回收周期依然漫长。

此外，将部分旧改地块开发权转让给市场化房企，意味着上海地产集团让渡了部分开发利润，这在一定程度上牺牲潜在的商业回报。

据观点新媒体查阅公告，上海地产集团2025年半年度合并营业收入160.99亿元，同比增长78.8%，商品房开发及不动产经营收入58.08亿元，占比达到36%，同比增幅高达2321%。

来到三季度，总收入已经上涨至206.89亿元。

资料来源：企业公告、观点指数

这种表现，主要源于上海地产集团近年在前滩、杨浦滨江等区域的住宅项目进入集中交付结算期。此类项目虽具市场化属性，但土地获取多通过定向协议或城市更新联动方式完成，本质上仍嵌入政府主导的城市发展战略框架内。

此外，保障性住房板块营收28.17亿元，同比上升1417%，主要涉及上海市2024-2025年保障性租赁住房“三年行动计划”的加速落地。

事实上，上海地产集团还承担了大量保租房建设任务，该业务毛利率约合20.7%，明显低于商品房业务39.5%的毛利率。

值得注意的是，区域功能性开发营收仅1.95亿元，同比下滑90.5%，或许是由于项目周期性问题所致。

上海地产集团部分旧改项目已从征收阶段转入建设或移交阶段，相关服务收入确认减少；建筑材料销售和物业出租的收入也分别同比下降2.9%和7.4%，勉强维持存量运营水平。

从毛利率来看，上海地产集团整体毛利率为29.84%，较上年同期下降1.55个百分点，主因高毛利的商品房结算被保障房等低毛利业务规模扩张部分抵消。

资料来源：企业公告、观点指数

总体而言，虽然在区域功能性开发、物业出租等业务上遇挫，但上海地产集团2025年上半年到三季度的营收还是实现了增长。

从上市平台谈起

想要真正理解上海地产集团的市场化发展状况，不能只看集团总部的经营数据——上市平台中华企业的营收与动作，同样代表着上海地产集团的发展脉络。

2025年9月，中华企业联合宸嘉发展以29.87亿元收购上海新枫安公司100%股权，正式入局徐汇东安旧改核心地块开发。

拿地前一个月，中华企业方面发布公告称，受新枫安委托，负责建设管理徐汇区C030301单元127b-23地块项目，并签署了相关开发委托管理合同。

中华企业董事会召开临时会议，审议通过关于参与收购新枫安100%股权议案，公司董事会同意：一是中华企业出资设立拿地公司，注册资金不超过1000万元；二是中华企业或前述新设拿地公司和宸嘉发展或其全资子公司组成联合体报名参与竞拍，且中华企业最高出价金额不超过25亿元；三是竞拍成功后，中华企业新设拿地公司持有新枫安股权比例不超过70%(含70%）

说起中华企业的操盘历史，最近一次在上海拿地发生于2023年，最早一笔则追溯至1950年代，外滩和平饭店、上海展览馆等地标均为这家企业的里程碑。

1993年，中华企业采取社会招股募集方式，改制为股份制上市公司，而后成为上海地产集团核心地产开发平台。

与上海地产集团不同，中华企业的人事变动更为频繁。从2020年到2025年，五年更换了五位总经理，平均任期仅一年。

从华润置地出身的凌晓洁，到内部提拔的董鸿、王政，再到集团指派的冯晓明，直至2025年上任的“85后”段石磊，高管更迭比率极高。

而中华企业的财务报表，也侧面刻画了上海地产集团旗下地产业务的波动历程。

于2022-2024年，中华企业营收从25.59亿元升至131.87亿元，后又降至69.59亿元；归母净利润也在不断起伏：2022年盈利0.23亿元、2023年盈利5.55亿元，2024年亏损3.17亿元。

有业内人士透露，中华企业营业数据之所以波动剧烈，根源在于近年不够活跃，盈利模式并非依靠主动的市场化扩张。

2025年上半年，中华企业营收同比增超526.09%至66.79亿元，净利润扭亏为盈，正是因为位于浦东三林的住宅项目中企云萃滨江进入竣工交付期。

该项目恰好位于上海地产集团的旧改项目，因此也可当作集团早先注入的资源；前三季度，中华企业营业收入73.16亿元，同比增长逾3倍，净利润也上涨至7.42亿元。

资料来源：企业公告、观点指数

报告期内，中华企业主要在建项目仅剩3个，且无任何新增土地储备。

如上文所述，作为开发商，中华企业已三年未在公开市场拿地；截至2025年6月末，有息负债余额228亿元，其中一年内到期的短期债务65.36亿元，面临短期偿债压力。

在此情景下，2025年7月，中华企业董事会审议通过13.3亿元定增方案调整议案，拟向特定对象发行18.14亿股A股股票，募集资金全额用于“保交楼、保民生”相关项目。发行后，公司总股本将增至78.6亿股。

为对冲影响，公司承诺加强募集资金监管、严格执行分红政策（2023-2025年股东回报规划），并优化“住宅开发+商用地产+社区服务”业务结构。

紧接着定增调整，中华企业于2025年9月联合宸嘉发展，以29.87亿元收购上海新枫安公司100%股权，正式入局徐汇东安旧改核心地块（127b-23地块）开发。

拿下东南新村宅地无疑是一个积极信号，“公司全资子公司澜钻置业与宸嘉发展全资子公司新祺弘创联合竞得新枫安100%股权。”中华企业在报告中表示，将深度参与新枫安旗下徐汇区C030301单元127b-23地块项目开发，“增加公司项目储备，更推动既有业务与城市更新业务的紧密联动，进一步彰显综合开发优势。”

目前中华企业的项目盘有多大？据观点新媒体梳理，中华企业近三年上市的上海地产项目主要涉及浦东三林区域，即上海地产集团的旧改项目之一地块内。

2021年9月12日，中华企业&世博土控121.96亿元拿下了前滩南（东岸）三林9单元地块，该地块首发住宅正是2022年上海第七批次入市的中企云萃森林。项目2022年12月开盘，合计放出204套房源，最终认筹组数为56组，认筹率27.4%。

另一边的闵行区域内，还有2023年中华企业拿下的莘庄地块项目—中企·云启春申。

值得关注的是，中企·云启春申所处的这块莘庄商务区土地，在2023年4月21日的上海土拍现场中热度颇高，金茂、华润、绿城、万科等27家房企均有举牌，与中华企业共同竞争。

有业内人士透露，对于这块土地，各家企业抢地思路都来源于板块内多年没有供应的现状，因此看准了区域内商机。

最终，中华企业以总价20.11亿元价格竞得这宗闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块，占地面积20930平方米，容积率2.0，楼板价4.8万元/平方米，溢价率8.47%。

根据项目规划设计方案，拟建7栋10-18F高层住宅、1栋8F保障性住房以及若干配套用房，总可售房源约388套。

拿地234天以后，中华企业公示了这个项目的认筹组数：296套房子，总计认筹36组，认筹率12%，最终认筹率68.5%。

住宅市场之外，中华企业还涉足物业管理业务及农业业务。

2025年上半年，中华企业旗下古北物业中标上海轨道交通8号线、12号线、浦江线车站综合服务；11月19日，中华企业通过了两项重要议案，决定对上海古北物业(集团)有限公司进行增资，增资额度为4000万元，将注册资本由1000万元增加至5000万元。

资料来源：企业公告、观点指数

何为中华企业的增资意图？据观点新媒体了解，近年以来，中华企业短期负债情况堪忧，截至2025年三季度，一年内到期的非流动负债95.18亿元，而2024年仅有12.63亿元。

或许拓展外部项目的计划可能性更大一些，似乎意味着未来中华企业从开发建设自身项目到参与外部市场竞争的变化。

资料来源：企业公告、观点指数

中华企业的现状，可以看作上海地产集团当前发展缩影：一家有着多年政府使命的企业，开始尝试扩大市场口碑，进一步踏足一线地产市场。

新任管理层的到来，也将为这家老牌企业带来新的可能性，重新定义自己的市场坐标。

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