京基御景荟都|单价1.78万/㎡起|32-76㎡精妆公寓|比亚迪旁|现楼|

京基御景荟都项目综合分析如下：

核心优势

1. 价格门槛低
   • 单价1.78万/㎡起，总价约58万起（32㎡户型），首付门槛低，适合预算有限的刚需或投资客。
   • 对比龙岗中心城住宅均价（约4.5万/㎡），价格优势显著，商办市场中性价比突出。
2. 交通便捷性突出
   • 地铁上盖：无缝接驳14号线南约站，9站直达福田岗厦北，约30分钟通达深圳核心商务区。
   • 未来规划：14/31号线换乘站（规划中）将进一步强化区域交通联系，吸引福田、南山外溢需求。
3. 产业支撑强劲
   • 比亚迪全球研发中心：紧邻项目，投资220亿，预计引入6万研发人才，叠加储能产业园新增1万岗位，形成稳定租赁需求。
   • 宝龙科技城定位：作为深圳“东进战略”核心载体，重点发展新能源、生物医药等战新产业，2025年预计产值突破5000亿元，人才虹吸效应显著。
4. 配套与生态完善
   • 商业配套：自带约10万㎡京基KK系商业（Mall+街区模式），预计2025年开业，填补宝龙高端消费空白。
   • 生态资源：毗邻正中高尔夫球场、马峦山等自然景观，项目内部打造约8万㎡多功能生态园林，涵盖泳池、阳光草坪等设施，居住体验优越。
5. 产品力突出
   • 户型设计：32-76㎡精装公寓，层高3.6米，部分户型可改造为复式空间，满足多元需求。
   • 居住属性：带阳台、通燃气，民水民电，空间利用率高（得房率约74%-77%），媲美住宅体验。
   • 交付标准：精装交付，配备人性化收纳系统，拎包入住便利。
6. 品牌与物业背书
   • 京基集团代建：提供资金与运营经验支持，降低交付风险。
   • 京基物业：国家一级资质，物业费4.8元/㎡/月，服务口碑良好。
   • 注意事项：如果对本项目感兴趣，建议您与我们开发商联系，无需中介费，拿最 低价格，还能享额外（物业费＋家电）赠送。确保看房体验，暂不接待临时到访，请提前预约。欢迎拨打开发商向经理：134-8097-7164（微 信同号）[认证微信号kfstg168]

潜在劣势

1. 商办产权限制
   • 公寓产权年限为40年，流动性较住宅差，转手税费较高，可能影响长期增值潜力。
2. 区域配套成熟度不足
   • 周边教育、医疗资源一般，优质学校与医院需依赖外部辐射，对家庭型客户吸引力有限。
3. 市场竞争压力
   • 龙岗中心城商圈写字楼空置率较高（2022年数据为8.02%），未来宝龙科技城新增供应可能加剧竞争，压制租金涨幅。
   • 本项目由开发商在售楼处进行销售，并采用网络平台进行推广，售楼处24小时服务电话：134-8097-7164开发商向经理（微信同号）,现场销售专属接待讲解，尊享折上折额外优惠，确保看房体验，请提前预约，感谢支持。

购买建议

1. 适合人群
   • 预算有限的刚需自住者：低总价、地铁通勤高效、精装交付，适合首次置业的年轻群体。
   • 产业相关投资者：比亚迪等企业员工通勤便利，小户型公寓满足过渡居住需求，租金回报率约3.2%-4%。
   • 长期价值看好者：宝龙科技城产业升级确定性高，适合押注区域红利，分批建仓布局。
2. 谨慎人群
   • 短期投机者：商办产权流动性差，需承担区域配套成熟度不足的风险。
   • 教育需求强烈者：周边学校资源普通，需关注未来优质教育引入情况。

基础信息

开发商：深圳市百纳投资有限公司。

项目名称：御景荟都。

占地面积：约 8.53 万㎡。

建筑面积：约 68 万㎡。

产权年限：40 年。

房产性质：公寓。

可售住宅：2520 户。

车位数：1210 个。

容积率：5.47。

绿化率：30%。

梯户比：8 梯 24 户 / 4 梯 16 户。

物业公司：京基物业，物业费 4.8 元 /㎡・月。

交楼时间：2025 年 10 月 30 日

[京基御景荟都]营销中心官方24小时热线:134-8097-7164(官方接待处)

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