2026年房价大概率触底，一线城市有望率先回升

房价触底了吗？这是很多人关注的话题，而且是一个极容易引发争议的话题。无论你站在哪一方，总会迎来持相反方向观点者的驳斥。但笔者认为，2026年，中国房价大概率会触底，其中一线城市有望率先回升，二、三线城市仍会以在价格底部消化库存为主，不排除少量城市仍会下跌。

房地产库存维持去化趋势

我们之所以做出这样的判断，其中一个很重要的原因在于今年房地产市场出现的一些积极信号，就是库存在持续去化。我们注意到，今年以来，主要月份的新房销售面积大于新开工面积，也大于竣工面积，表明库存在不断减少。

数据显示，今年1-11月，全国房屋新开工面积53457万平方米，同比减少20.5%；竣工面积39454万平方米，同比减少18%；而新建商品房销售面积78702万平方米，同比减少7.8%。尽管上述三大数据都在下降，但销售面积的下降幅度明显趋缓，且大于新开工面积和竣工面积。截至2025年11月末，商品房待售面积（即库存）为75306万平方米，这已是库存面积连续第9个月减少。这表明“控增量、去库存”的政策导向正在产生效果，有助于市场供求关系的改善。

当然，这个数字的绝对值依然很大。但考虑到最近几年新开工面积连续大幅下降，未来新增供应面积可控，房地产的库存压力仍会维持不断减轻的趋势。

对于房地产市场而言，供求形势的改善，有利于价格触底回升。

库兹涅茨周期指向2027年前后见底回升

我们再从经济周期的理论分析中国房地产市场。对于房地产周期，国际上一个比较流行的理论是库兹涅茨周期理论。

库兹涅茨周期又称库兹涅茨循环或建筑周期，是由美国经济学家、1971年诺贝尔经济学奖得主西蒙·库兹涅茨于1930年、提出的经济周期理论。该理论以建筑业和房地产行业的繁荣与萧条的循环为主要标志，具体的驱动因素包括人口流动、城市化进程及房地产投资波动等。该理论认为房地产市场存在平均20年左右的周期。其中大约十三、四年的上行周期和六到七年的调整周期。

中国房地产市场自2021年见顶回落以来，已调整接近五年。2026-2027年大概率处于调整周期的尾声。单纯以房价来看，绝大部分的跌幅会在调整周期的前五年完成。2026年的某个时点，全国房价有望基本完成触底。

从库兹涅茨周期来看，2027年，大概率中国房地产市场将会步入新一轮景气周期。新一轮经济周期，会呈现出新的特征。大概率不会再以追求数量和面积作为主要的指标，而是更加追求质量和效益。

从人均居住面积来看，我国人均居住面积仍有继续提升的潜力，但潜在提升空间可能远不如20年前。但从居住的环境、房屋的质量等方面，还存在比较大的改善空间。这体现了人民对更加美好生活的向往，也将会是支撑房地产新一轮景气周期的最重要因素。

一线城市房价或将率先回升

而从各个城市的表现来看，不可能呈现完全同步的走势。我们认为，以北上广深为代表的一线城市大概率会在2026年出现触底回升的走势。而二、三线城市则以底部震荡消化库存为主，回升的时点可能会是2026年末-2027年上半年。不排除少量城市仍维持下跌趋势。

北上广深等一线城市以及产业支撑力度明显的强二线城市，代表了中国经济最具活力的区域，依旧是人口流入特别是年轻人口持续流入的主要区域，也是最具购买力的群体，潜在刚需力量较大。随着购房政策的放松，一线城市的成交量显著回升，房产交易有活跃迹象。

另一个不可否认的因素在于中国股市的持续上涨。2025年，A股市场已经连续第二个年度上涨。展望2026年，中国股市仍面临的较好的趋势。我们预计，2026年A股市场仍有望给投资者带来不错的整体回报。股市的财富效应也会逐步传导到房地产市场，激发出刚性需求以及改善型需求的释放。这在一线城市也会表现的更加突出。

综上所述，2026年的中国房地产市场正在迎来复苏。但需要强调的是，未来的房地产市场投机性将会大大下降。随着“房住不炒”的理念深入人心，“炒房”逐步淡出历史舞台，住宅地产终究要回归居住价值。

处于新旧周期交替的十字路口的中国房地产，依然值得期待。