北京买房：理清思路，购房建议1765

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

在网上看到您回忆怡海花园的文章，感慨万千啊，我当年就是想买这里，但各种原因没有买成，后悔了好长时间。请问现在您还建议吗？小区已经老了，物业也不如以前了，保安也早就不是当年的帅小伙了，最关键的就是这塔楼问题，一是担心保值，二是担心防火。

A：

1、我是否建议不重要，重要的是能否找到性价比高的房源吧。在这种时期是有可能捡漏儿的，能买到超跌的房子就算成功。这问当地中介吧，可以用租售比来比较，数值越低的越划算。

2、老了能怎么办呢？就算房龄新的也逐年变老，跟人一样，只能是看自己是否接受“徐娘”了？保安确实挺可惜的，我对当年的帅小伙儿们也印象挺深。现在不是没有帅保安，而是物业费的标准雇不起了。要不撺掇物业涨钱吧，钱到位，精神保安也就到位了。

担心塔楼那就买板楼呗，怡海也有啊，比如典型的恒泰园的小板楼，保值挺好的。防火的事没法儿聊，只能自己决定。

3、总之我没什么建议，您说的都是很现实的情况，我顶多是建议先看板楼而已，其他没什么可说的。

仅供参考。

借网友这防火的话题聊两句，也是怡海的往事。大概是2006年前后吧，怡海五期或六期开盘的时候。当时我在丰科园有个办公室，某天去开会时听同事讲了个新闻，怡海正在施工的一栋塔楼着火了。

着火不新鲜，新鲜的是人家怡海物业，竟然在消防队还没来的时候，就组织保安们爬楼把火给灭了。30层的塔楼啊，是用人传人的方式把灭火器甚至水桶给送上去的。就算火势不大，那这种事儿听着也挺让人惊叹的。

反正我们当时就反思自己的物业和保安了，不是我们自吹，这帮人甭说灭火，不趁火打劫就不错了。所以当时只能感慨怡海的物业真不是盖的，据说保安也净是退伍兵，这身体素质和无畏的精神确实了不起。

不过这都是20多年前的事儿了，一切都是看发展，现在不太可能再有这种事儿了。扭头儿再看看我们单位的保安，当年的看门大叔已经荣升为保安队长了，没别的优势，只因为他的牙最多，另外几个还不如他呢……

二

Q:

一家三口在朝阳管庄北京新天地老人住。我和媳妇陪孩子西城上学租房子，已经六年级，集体户学籍也解决了，所以没什么学区房需求，工作也在西城。现在手头有450万现金，家庭年收入大概70万左右。

比较稳定。想在常营再买一套改善型房子，一方面双方老人年纪陆陆续续大了，全家住的近一点相互照顾方便一些。有没有合适的小区推荐？或者说这个方案可以吗？

A：

1、方案当然可以了，这是典型的改善，看自己的喜好来选择更合适。常营的改善小区就那几个，找当地中介给推荐就行。

2、不过多说一句，在西城上学还得至少六年吧？那买了房子也只是周末住，这利用率可不太高。而且越到高年级的学习越紧张，两边跑的话从身体到心理的压力都挺大的。

我家也曾经折腾过一阵子，但坚持不下来。尤其到了高中，最大的愿望是每天让孩子多睡半小时甚至一刻钟，否则太累了，当父母的没有不心疼的。

3、另外常营保值好的以常楹公元和长楹天街为典型，也就是品质比较高的。普通小区的大户型则价格走势普通，当然居住的性价比自然就相对高了。

而且既然是收入很高，那如果总预算也偏高的话，比如超过700万，那到四环外才更合适。比如朝青一带，这总价的流动性相对更强。

仅供参考。

三

Q:

想向您咨询一下购房问题，240左右的预算，能住能租，以保值、抗通胀为目标。看了芳城园一区的房子目前有一些性价比高一点的一居室。差不多价格的也看了昌平融泽嘉园和石景山的京汉旭城一居室，从我的目标来看，更倾向哪个区域呢？

A：

1、能住能租保值抗通胀，这要求有点儿虚，都是怎么个标准啊？

2、简单说吧，北京的房子只要能租的出去就肯定能住。不过如果某套房的性价比高，在不是捡漏儿的情况下，一般都因为价格走势偏弱，所以才显的性价比高的。

或者说出租和自住是两个市场，在预算不太高的情况下通常是相悖的。保值好的多数租金收益不太高，而租金收益高的意味着性价比高，但背后的原因是因为涨的慢或幅度小。所以还是适当取舍吧，预算不太高的情况下不太好都兼顾。这就跟股票的涨幅vs市盈率似的，甘蔗很难两头儿甜。

3、而且您这既然有自住的想法，通勤是怎么考虑的，这三个地段儿离的远了点儿吧？只能说常规建议是先北后南，先商品房后老公房和安置房。所以地段儿来说先看融泽吧，小区的话则是京汉旭城。

4、另外为什么没考虑东边啊？朝阳的租金收益率是北京各区最高的。以京通为界，北边四环外的多数小区也价格走势不落后。

仅供参考。

四

Q:

我手里一套老房在丰台角门，就是离当年崇文看守所不远，估计是风水原因导致的吧，跌了100多万了。想问问您，年底是不是不应该卖房啊？成交淡季。

但也考虑一个问题，老房不好卖，担心如果行情起来了人家的先涨，我的后涨岂不是就吃亏了？我想换的房其实已经看好了，在丰台总部基地的万科蓝，这地段应该比角门强吧？您看看这户型。

A：

1、房价下跌是房地产整体大趋势的问题，跟看守所的风水有什么关系啊？要说风水，那角门的底子是最讲风水的三朝皇家园林，要不然这名字从哪儿来的啊？

2、如果不是着急用钱，那尽量别在年底卖房。成交淡季是因为买房的人少，本来老房就不好卖，年底就更难了，那价格就容易吃亏呗。一年之计在于春，再等几个月看看行情吧，多数年份都会出现小阳春。

或者就先挂着牌，有人看房也别低价卖，到明年春天再正式砍价，或许能高点儿。毕竟香港房价已经涨了几个月了，深圳的近期有些抬头，上海的也有迹象，北京的等着看是否被传导吧。

3、从地段儿来讲当然是丰科园这边强一些了，新板块+产业园区，各种配套都齐，如果第五实验成为划片学校那就更强了，对口小区有可能成为学区房涨出溢价。

小区也不错，早期没什么人看好，规模小+有保障房，但有可能是万科的物业确实到位吧，反正到目前为止这价格走势没落后。

4、全南户型挺好的，就是楼层低了点儿，常规来讲算硬伤。我要建议是再考察一下采光吧，毕竟楼间距不太宽。

仅供参考。

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