冰与火之歌：现房销售双位数增长，期房市场仍在“深冬”

一、 概念概况：商品房销售市场的构成

商品房销售市场是房地产行业价值实现的最终环节，直接反映了终端需求的强弱和市场冷暖。

二、 行业特点

1. 强周期性：与宏观经济、居民收入及信贷政策高度相关，波动性显著。
2. 政策敏感度高：限购、限贷、利率等政策的微调会直接引发市场波动。
3. 地域差异巨大：一二线与三四线城市、核心区与远郊区的销售表现天差地别。
4. 信心驱动属性：作为大宗交易，其成交高度依赖买卖双方对未来的预期和信心。

三、 市场现状：从数据看趋势

据博思数据发布的《2025-2031年中国商品房行业市场发展现状调研与投资趋势前景分析报告》表明：2025年上半年我国商品房期房销售面积累计值达29552.42万平方米，期末总额比上年累计下降10.6%

商品房期房销售面积

1. 整体市场触底回升，改善趋势明确

• 商品房销售面积累计增长率从2024年7月的-18.6%，一路显著收窄至2025年6月的-3.5%。这一超过15个百分点的巨大改善，清晰地表明市场已走出最低谷，正处于复苏通道中。

商品房销售

• 2025年上半年，增长率在-2.8%至-5.1%的区间内窄幅波动，显示复苏基础尚不牢固，但方向明确。

1. 现房与期房“冰火两重天”，市场逻辑生变

• 现房销售持续高增长：累计增长率始终保持在10%以上的双位数正增长，2025年3月一度达到14.3%。这凸显了在当前环境下，购房者对“交付风险”的极度厌恶，愿意为“确定性”支付溢价。

现房销售

• 期房销售深度承压：尽管降幅从2024年7月的-28.6%收窄至2025年6月的-10.6%，但仍处于深度负增长。这表明购房者对开发商的信用和期房的交付保障仍缺乏信心，这是当前市场最核心的堵点。

1. 结构性复苏是主旋律

• 此轮复苏并非普涨，而是由核心城市、改善型需求主导。高能级城市、优质地段的现房和知名房企的标杆项目去化速度明显更快。

四、 未来趋势展望

1. “现房时代”加速到来：现房销售占比将趋势性提升，倒逼开发商改变“高周转、高杠杆”的期房预售模式。
2. 期房销售模式面临重塑：第三方资金监管将更严格，可能出现“现房销售”或“按工程进度付款”等新模式，以重建市场信用。
3. 产品主义回归：在市场从“卖方市场”转向“买方市场”后，产品的质量、设计、绿色健康属性将成为核心竞争力。
4. 数字化营销与渠道革新：线上售楼处、直播卖房、渠道深度整合将成为主流获客手段。

五、 挑战与机遇

挑战：

• 期房信心修复漫长：如何系统性解决“保交楼”问题，重建购房者对期房的信任，是市场全面回暖的最大挑战。
• 居民部门杠杆空间受限：居民资产负债表的修复需要时间，购买力的恢复是缓慢过程。
• 价格预期转变：房价“只涨不跌”的预期被打破，投资属性减弱，可能影响改善型需求的释放节奏。

机遇：

• 政策环境持续友好：从中央到地方，支持合理住房需求的政策基调明确，仍有优化空间。
• 改善型需求潜力巨大：对居住品质提升的追求，是穿越周期的刚性需求，为做好产品的企业提供机遇。
• 行业出清后的新格局： 优质房企将获得更健康的竞争环境和更大的市场份额。
• 资产价值重估机会：对于有能力的购房者和投资者而言，市场调整期可能出现性价比优异的资产配置机会。

在这个过程中，博思数据将继续关注行业动态，为相关企业和投资者提供准确、及时的市场分析和建议。