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11月25日东三环松榆里地块入市，8家房企经166轮竞拍，最终由懋源以50.24亿的价格拿下。成交楼面价约为6.21万/㎡，溢价率18.21%。

一个月了，这宗东三环旁的 “熟地”，至今仍在改善圈层中持续发酵。

市场讨论最多的是：在当城芯熟地的稀缺性遇上低密产品的舒适性，购房者该如何取舍？

毕竟，2020-2024年5年间，东三环及四环核心带仅出让3宗涉宅用地，总供应建筑面积不足12万平方米，平均每年能提供的改善型新房不足30 套。

而松榆里作为近5年该区域供应规模最大的纯住宅地块，8.08万平方米的建筑控制规模，意味着它将承接大量被核心区“老破小”困住的置换需求，其产品定位和价格区间，更将直接影响朝阳改善市场的格局。

核心底气：东三环的 “熟地红利”

能让房企争相角逐，松榆里的价值核心从不是产品噱头，而是无可复制的 先天禀赋。

地块位于潘家园街道，直线距离14号线北工大西门站仅200米，步行即可进站，3站直达国贸，换乘10号线、17号线能快速衔接金融街、望京等就业核心区。

更难得的是，未来规划的11号线将在此形成双轨交汇，地块已预留地下通道与地铁衔接，长期通勤便利性再升级。

比起多数需要等配套兑现的新区项目，松榆里的生活配套堪称饱和状态。

2公里内聚集了朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里三大商业综合体；教育资源覆盖垂杨柳中心小学、陈经纶中学等9年一贯制学校；3公里内有中国医学科学院肿瘤医院等三甲资源，对于有老人小孩的家庭来说，这种步行可达的便利度远比规划蓝图更安心。

地块周边不利因素为东侧60米处有一处高压线塔，会不会入地还未明晰，另外就是北侧和东侧分别临近规划的11号线和现有14号线地铁，对于地铁噪音和震动需要实地评估。

产品层面，懋源的操盘也值得期待。这家开发商长期深耕北京高端市场，擅长打造豪宅产品，懋源松榆里的产品风格大概率会延续其高端路线。

区域成交数据显示，140㎡以上户型占比，从2020年的45%猛增至2024年的78%。核心区的购买力，正在用真金白银投票，表达对“一步到位”式大户型、改善型产品的刚性需求。

因此，松榆里地块未来的产品脉络不难预测：主打120-180㎡的三至四居，既覆盖地缘置换的刚需改善，也有180㎡以上大平层瞄准高收入人群。

楼面价再叠加契税、建安、财务等成本，其未来售价大概率会落在10-12万元/㎡这个区间，刚好填补了区域改善型新房的空白。

也就是说，一套140㎡的主流户型，总价将指向1400-1700万。

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