刚需盘的天地线：长安华曦府超94%，兴创沐春墅仅3.36%

开栏语：过去一年，北京的新房市场在“好房子”政策引导下呈现出鲜明的结构性特征。购房者的选择变得既清晰又困难：清晰的是，市场对高品质改善住宅的追捧已成共识；困难的是，如何在众多新盘中甄别出真正的价值之选。新年伊始，北京商报地产频道推出特别策划——“北京新房去化率排行”。在网签才是硬道理的当下，我们为购房者全面梳理2025年入市的新盘网签情况，以价格区间进行科学排名，穿透营销表象，为市场提供一份冷静、专业的购房参考。

单价6万元/平方米以下的刚需新盘，在2025年进入“避险模式”。购房者将“确定性”奉为最高准则。北京商报记者统计发现，2025年，北京单价6万元/平方米以下的刚需住宅市场中，共有24个项目入市；从去化表现来看，市场呈现出显著分化特征。门头沟长安华曦府凭借更具实用性的户型及充足的收纳空间，以94.13%的去化率成为年度“去化王”。北京兴创沐春墅去化率却仅3.36%，在同价位市场中去化垫底。更多的项目整体去化节奏平稳，保持在30%—50%。

在低总价与户型实用性成为决定刚需户型销售表现的核心因素后，户型实用性则是关键加分项，均好卧室、灵活改造空间及系统化收纳可适配多代同堂需求，成为刚需房源去化的核心驱动力。

网签率30%—50%为合格线

刚需房源作为家庭基础居住需求的核心承载，其市场供应态势始终备受行业与置业群体的广泛关注。

据北京商报记者统计，截至2025年末，北京市有24个单价6万元/平方米以下的刚需型住宅项目入市，涵盖长安华曦府、招商云璟揽阅、招商朝棠揽阅、北京建工·嘉棠澐玺、北京兴创沐春墅等项目。

尽管这批项目成交单价基本处于同一区间，但其去化率却呈现出显著分化态势——部分项目去化率超90%，已接近清盘，而另有项目去化率不足5%，面临较大的去化压力。

具体来看，门头沟长安华曦府于1月1日取得预售许可证，此后市场去化成效突出。截至2025年末，该项目562套房源已售出529套（含住宅楼地上住宅、地下戊类库房），去化率达94.13%。

该项目不仅是2025年北京首个取证的刚需项目，同时也成为全年去化率最高的刚需项目。此外，北京建工·嘉棠澐玺的224套房源已售出209套，去化率同样高达93.3%。

值得一提的是，招商蛇口2025年入市的云璟揽阅与朝棠揽阅两个项目，去化率均突破70%，分别达到82.56%和74.3%。

与上述高去化项目形成鲜明对比的是，2025年9月13日取证的北京兴创沐春墅，其387套房源仅签约13套，去化率仅为3.36%，不仅低于年初开盘的同类型项目，也大幅落后于后续入市项目，成为2025年北京去化率最低的刚需住宅项目。

此外，5月入市的北科建翡翠华府，经过7个月销售，198套房源仅售出9套，去化率4.54%。尽管该项目去化率较北京兴创沐春墅高出1个百分点，但多经历4个月的销售周期，去化表现并未出现明显改善，从销售效率来看，其表现不及北京兴创沐春墅。

多数刚需项目的去化率则集中于30%—50%区间，整体去化节奏相对平稳。例如，北京国贤府二期历经8个月销售周期，850套房源去化率达60%；与其同期入市的住总山澜赋，去化率也达到50.9%；中建·臻源府507套房源已售出284套，去化率超56%。

小户型、低总价走热

从2025年北京刚需住宅项目中去化率处于较高水平的楼盘进行分析，小户型、低总价的产品去化率明显优于其他项目。

以招商云璟揽阅与招商朝棠揽阅项目为例，两项目82.56%和74.3%的去化率显著高于同区域内金隅花溪云锦的42.08%、北京城建国誉颂的39.97%及中铁建·花语璟云的22.78%。其中，云璟揽阅82.56%的去化率是同区域最低的中铁建·花语璟云22.78%网签率的3.6倍。

从户型分析来看，招商云璟揽阅最小户型面积为79平方米，招商朝棠揽阅最小户型面积仅69平方米。反观其竞品项目，金隅花溪云锦最小面积为108平方米，中铁建·花语璟云最小面积为94平方米，北京城建国誉颂最小面积为88平方米。

更小的居室面积也意味着价格相差不多的情况下，置业门槛进一步降低。具体来看，招商云璟揽阅和招商朝棠揽阅的成交均价分别约为5.86万元/平方米及5.74万元/平方米，结合项目户型最小面积测算，两项目购置门槛分别低至462万元和396万元。

金隅花溪云锦、中铁建·花语璟云在成交均价上虽低于招商两个项目，分别约为5.39万元/平方米和5.68万元/平方米，但是，最小户型面积的提升也导致置业门槛分别涨至582万元及533万元，略高于招商两个项目。

北京商报记者与开发商沟通了解到，刚需置业的核心逻辑是“总价锁定”，购房者预算基本处于固定区间，因此在同等面积条件下，居室数量越多、收纳空间越充足，房源的市场吸引力就越强。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，房企需在户型面积与总价间寻求平衡，以此降低置业门槛。尤其在户型设计上，应贴合刚需核心需求，控制户型面积规模——面积过大易推高总价、抬高置业门槛，而小户型能有效降低门槛，更契合刚需群体的置业诉求。

假三居被弃收纳优化成关键

在小面积、低总价成为刚需房源核心竞争力的同时，户型实用性已成为影响购房者置业决策的关键要素。

以畅销房源分析，长安华曦府的78平方米户型，打造出三室两厅一卫的空间格局，其最小次卧面积约8平方米，有效规避了传统“假三居”的设计弊端，即部分户型虽名义上为三居室，但存在单个房间空间局促、实用性不足的问题。同时，该户型支持灵活改造，可根据客户居住需求将北向卧室与书房打通，重构为大两居的空间形态，适配多元居住场景。

在收纳功能层面，长安华曦府也进行了针对性升级，全屋交付收纳容积达11平方米，收纳量相当于292个20英寸行李箱，能够充分满足刚需家庭的日常收纳需求。

值得一提的是，2025年9月30日，由电建+京西门城投联合体摘得门头沟区S1线区域组团地块，近期也公布项目名称为长安华曦府金安，户型延续了长安华曦府设计。不同的是，取消了135平方米四居产品，78平方米户型增加了每个居室的面积，进一步实现了真正意义上的三居。

朝棠揽阅也采用了类似户型设计。据悉，该项目推出的69平方米三居室户型，其北向两间卧室可根据家庭结构进行个性化改造，既可以合并为一个大空间，也可保留双卧室格局，兼顾不同阶段的家庭居住需求。

反观去化速度较慢的项目，中铁建·花语璟云94平方米的户型同样为三居室，但是从单一卧室面积来看，该项目最小居室面积仅为6.6平方米，低于招商朝棠揽阅69平方米户型的6.98平方米。

北京商报记者了解到，招商朝棠揽阅户型既适配“小两口+孩子+老人”的多代同堂家庭结构，也具备较强的改造灵活性，正是凭借这一优势，该类户型开盘后便贡献了项目40%的销售总量，深受刚需购房者青睐。

合硕机构首席分析师郭毅表示，当下刚需群体对住宅的需求已不再局限于基础面积指标，而是更看重室内空间的实用性。三居室户型的卧室面积规划需注重均好性与平权性，摒弃过往90平方米三居仅两间卧室可满足居住、第三间仅能作为多功能间的设计弊端，进一步提升空间的实际使用价值。

在精装细节层面，收纳系统的设计尤为关键。郭毅表示，若能在收纳设计上形成亮点，实现系统化、精细化布局，精准匹配刚需家庭的生活需求，切实解决其日常收纳痛点，将能显著提升房源对刚需客群的吸引力。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，对小户型产品而言，提升得房率以让购房者获得切实实惠至关重要，同时户型的可调整性也不容忽视。综合来看，刚需户型产品既要契合购房者的预算水平，也要与“好房子”的建设标准更好衔接，这两大维度的落地对提升产品竞争力至关重要。

北京商报记者 李晗