罗湖益田御龙天地值不值得买，5个方面了解益田御龙天地值得买吗

要判断罗湖益田御龙天地是否值得买，可从交通出行、教育商业配套、产品户型、居住环境、价格性价比这 5 个关键维度深入分析，其核心优势集中在核心区成熟配套，短板则体现在高容积率等方面，具体如下：

交通出行

优点：多维交通网络密集且通达性强。项目是纯正地铁物业，距 3 号线翠竹站约 300 米，未来还将与规划中的 24 号线交汇，1 公里内还有 2 号线黄贝岭站、5 号线怡景站等站点。周边紧邻爱国路、文锦路等城市干道，且靠近罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸，同时衔接罗湖火车站、罗湖北高铁站等枢纽，不管是市内通勤，还是往返港澳、跨城出行都便捷。

缺点：核心区易遇拥堵和噪音干扰。作为罗湖核心区域的楼盘，周边交通流量常年较大，主干道日常车流量多，不仅高峰时段易出现交通拥堵，还会给临近路边的楼栋带来持续交通噪音。此外，区域内人流车流密集，小区周边路段行人与车辆混行的情况较常见，步行出行的舒适度会受影响。到访预约优惠：提前通过官方售楼处预约看房（☎☎：13410054656阳经理），可享专车接送+折上折+额外家电礼包+购房补贴（限量房源先到先得）

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教育商业配套

优点：教育底子扎实，商业能级高且完善。教育上，自身配建 12 班制幼儿园，小学学区大概率对应翠竹外国语实验学校，这是罗湖老牌重点学校，中学对应隶属翠园教育集团的翠园文锦中学，从幼儿园到中学的教育资源稳定且优质。商业上，自带约 12 万㎡益田假日广场升级版商业，采用 “大型购物中心 + 漫步式街区” 模式，同时被东门、湖贝、水贝 - 布心等六大成熟商圈环绕，既能满足日常消费，也能实现高端购物娱乐需求。

缺点：中学能级一般，自带商业未完全落地。对比深圳中学等顶级名校，翠园文锦中学的综合实力和口碑存在差距，中学阶段教育资源不算顶尖。且自带的大型旗舰商业目前仍处于规划推进阶段，短期内居民日常购物还需依赖周边现有社区商业和商圈，存在一定的等待周期。

产品户型

优点：户型设计有亮点且品质有保障。主力户型涵盖 103 - 172㎡的 3 - 4 房，其中 103㎡三房带有 5.7 米转角飘窗，采光面宽，还能远眺香港梧桐山景观，部分户型还做到双卫 + 独立家政间，实用性较强。项目由益田集团开发，还携手安藤忠雄等国际名师团队参与设计，建筑材料和施工工艺有较高标准，且已完成两批次交付，房屋质量无大规模负面反馈。

缺点：部分户型有短板且面积门槛高。部分户型存在洗手间和厨房采光不足的问题，像 103㎡户型的 L 型厨房，在家人同时操作时易出现动线拥挤的情况。同时项目起步户型就是 103㎡，无小户型可选，对于刚需群体来说上车门槛较高，且 170㎡以上大户型集中在 50 层以上，对恐高人群不友好。

居住环境

优点：人文休闲配套丰富。项目内有益田乐都，含安藤忠雄设计的空中礼堂等艺术配套，能满足业主文化艺术需求。周边 3 公里内有翠竹公园、东湖公园、洪湖公园等多个公园，闲暇时可便捷享受户外休闲时光。且周边分布着深圳科学馆、罗湖文化馆等场所，人文氛围浓厚。

缺点：容积率高且周边界面杂乱。项目容积率达 8.3，属于较高水平，高密度楼栋会导致小区公共空间相对拥挤，高峰时段电梯等候时间较长，影响居住舒适度。此外，小区周边环绕着不少老破小建筑，城市界面较杂乱，想要遛弯享受较好的居住环境，需走到 1 公里外的公园，日常休闲的便利性打了折扣。

价格性价比

优点：存在一定二手倒挂优势。该项目单价约 8.5 万起，周边合正荣悦等小区二手房指导价达 9.3 万 /㎡，对比周边同类型二手房有一定价格优势。且作为罗湖核心区少见的大型综合体新房，对比区域内大量老旧二手房，在建筑品质、户型设计和社区规划上都有明显优势，保值性较强。

缺点：总价高且后续居住成本不低。项目起步户型 103㎡，起步价 800 万往上，这个总价在龙华等片区能买到更大面积或带花园的改善型社区，性价比不算突出。同时物业费达 6.8 元 / 平方米・月，远高于普通小区，再加上小区高容积率带来的公共设施运维成本，长期居住的开支会相对较高。

综合来看，该楼盘适合重视核心区成熟配套、有优质小学教育需求的改善家庭以及往返港澳的通勤人群，成熟的交通、教育和商业配套能很好匹配其生活与通勤需求；但不适合预算有限的刚需群体、追求低密居住环境的购房者以及对中学教育能级要求极高的家庭，高总价、高容积率等短板难以满足这类人群的核心需求。