“大字吸睛，小字免责”套路深？法院判决：此路不通！

售楼广告炒得欢

承诺小院变空谈

巧言哄骗藏欺瞒

契约精神甩一边

业主维权心不寒

豫法槌响护民安

基本案情

某房地产公司销售某小区时，打出广告“现房秒杀，墅质洋房，赠送小院”。2020年7月9日，杨某与某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售)》，约定杨某购买某小区20幢东起1单元1层101号房屋。杨某按约向某房地产公司交纳了首付款，并作为借款人及抵押人向第三人某银行贷款，签订《个人购房担保借款合同》《房地产抵押合同（按揭）》。交房时杨某发现购买的房产并未赠送院子，杨某与公司多次交涉无果后遂向市场监督管理局举报。2023年9月1日，市场监督管理局下发行政处罚决定书，责令某房地产公司停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并罚款13000元。后杨某诉至法院，请求解除与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》，某房地产公司返还杨某首付款及利息；解除与某银行、某房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》《房地产抵押合同（按揭）》，某房地产公司退还已付的按揭贷款等。

法院审理

法院审理认为，杨某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售)》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，违约方应承担相应的违约责任。本案中，杨某提供的通话录音、证人证言及处罚结果、售楼部宣传展板等多组证据，能够认定房地产公司承诺案涉房屋赠送小院，该承诺具体明确，对杨某购买该房屋有重大影响，且杨某购买该房屋价格明显高于其他楼层及相邻楼栋一楼房屋价格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，上述承诺虽未载入合同中，也应视为合同内容，对双方均有约束力。现房地产公司虚假宣传，致使杨某购买一楼带小院房屋的合同目的不能实现，有违诚信原则，构成违约，故法院判决解除已签订的《商品房买卖合同（预售）》《个人购房担保借款合同》《房地产抵押合同（按揭）》，某房地产公司退还杨某已交纳的首付款并赔偿杨某利息损失，退还杨某已偿还某银行的贷款本息，退还某银行案涉《个人购房担保借款合同》剩余未还按揭贷款。

法官说法

本案中，在案证据能够认定杨某购买房屋时某房地产公司承诺一楼赠送小院，而该承诺对于杨某购买一楼房屋并签订案涉《商品房买卖合同（预售）》能够产生重大影响，故该承诺应系双方房屋买卖合同的组成部分。在公司虚假宣传的情况下，杨某虽购买案涉房屋，但公司无法对杨某赠送小院，致使杨某购买一楼带小院房屋的合同目的不能实现，故应解除案涉《商品房买卖合同》。

特别说明的是，某房地产公司主张其在广告宣传页中标明了楼号和房号，写明特指21号楼的两套房屋，而非杨某购买的房屋。法院认为，房地产公司作为开发商通过向不特定大众投放销售广告的形式出售其所开发的楼盘，在售楼广告宣传页中用超大字体宣传“现房秒杀，墅质洋房，赠送小院”，并将“赠送”二字画圈予以提醒，足以让大众形成购买案涉房屋赠送小院的心理暗示。房地产公司虽在广告宣传页中用小字书写“21#”，但并未在显著位置写明赠送小院的房屋仅是其所称的21号楼的两套房屋。公司在广告中“大字吸睛、小字免责”的行为有违企业的诚实信用原则，如果纵容这种行为，将会导致企业的信用大打折扣，不利于企业的长期发展。

法条链接

《中华人民共和国广告法》

第四条 广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。

广告主应当对广告内容的真实性负责。

《中华人民共和国民法典》

第四百七十二条 要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第四百七十三条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

来 源：省法院民四庭尚 可、孙 印