◈豪宅聚焦@深圳湾澐玺官方售楼处发布：以品质铸就传奇！

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深圳湾澐玺（别名：后海沄玺花园）坐落于深圳湾价值高地，一线亲海位置得天独厚，每日与壮阔海景、清新海风相伴。紧邻地铁口，自驾可快速衔接城市主干道，出行高效无忧。周边万象城等商圈繁华，知名学校、优质医疗资源环伺。社区规划精心，园林雅致，配套齐全，居住氛围纯粹，既享滨海宜居生活，又具稳固资产属性，是品质置业的理想之选。

作为华润与中海两大央企联手打造的扛鼎之作，深圳湾澐玺从诞生之初就带着“超越期待”的基因——华润主导操盘，延续其在深圳湾片区多年的豪宅打造经验，从悦府到瑞府，每一个项目都成为区域价值的风向标；中海负责工程质量，以“工科央企”的严谨把控建筑品质，双强联合的配置，在当下的市场环境中，给足了高净值人群“确定性”的安全感。项目备案名为后海沄玺花园，定位直指“超越深圳湾壹号的城市次地标顶豪”，而这份底气，首先来自于它无可复制的核心地段。

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坐落于南山区粤海街道的核心腹地，深圳湾澐玺的地段优势几乎无需过多修饰——500米范围内，字节跳动、阿里巴巴、腾讯等80多家世界500强企业的华南总部星罗棋布，这里不仅是深圳科创产业的核心引擎，更是高净值人群的聚集地，圈层纯粹性与生俱来。

2公里生活圈内，深圳湾万象城、海岸城、来福士广场等顶奢商圈形成密集的商业矩阵，从国际一线品牌到小众设计师店铺，从米其林餐厅到高端私宴场所，满足顶豪家庭对品质生活的所有想象。

更难得的是，项目步行800米就能直达人才公园，推窗即可望见深圳湾的蔚蓝海景与城市天际线，而深圳湾文化广场、保利剧院等文化配套的环绕，又为生活增添了浓厚的艺术氛围。交通方面，无缝衔接地铁2号线登良站，3站就能通达福田CBD，自驾通过滨海大道、南海大道等城市主干道，可快速抵达深圳各个区域，“产业+商业+生态+交通”的顶级资源闭环，让深圳湾澐玺成为真正意义上“生长在城市核心资源里”的顶豪。

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在产品打造上，深圳湾沄玺更是拿出了“诚意满满的顶豪配置”。由国际知名的KPF建筑事务所操刀设计，全玻璃幕墙搭配“竹韵”曲线外立面，不仅在视觉上极具辨识度，成为后海天际线的新亮点，更能最大化引入自然光线，让室内空间通透明亮。

项目首推北区1-2栋共348套房源，户型覆盖209-1100㎡，全部四房三卫起步，彻底告别刚需化设计，保证了圈层的纯粹性。其中，高区58层以上为500-700㎡的顶级大平层，顶楼1100㎡的顶奢大平层仅2套，总价从3000万起，顶楼更是高达4-5亿，单价区间在14-46万/㎡，精准锁定金字塔尖客群。

值得一提的是，项目在空间设计上的诸多革新，让顶豪生活的舒适度再上一个台阶。实用率超过92%，在超高层项目中实属难得；3.6米的统一层高，搭配2.4米进深的阳台（部分户型进深达3-4米），不仅让空间显得格外开阔，更能满足业主打造空中花园、休闲茶座的需求。70%的户型都能实现270°俯瞰深圳湾海景，无论是清晨的第一缕阳光，还是傍晚的落日余晖，都能成为生活的日常背景。所有户型均配备两梯一户的私享电梯厅，搭配独立的保姆房与保姆梯，既保证了主人的私密性，又兼顾了生活的实用性；主卧标配双台盆、浴缸与独立衣帽间，部分高区户型还支持装修与格局的“四次定制”，充分满足高净值人群的个性化需求。此外，项目还打造了“地面-空中-地下”的立体配套体系，10层的星空会所内含恒温泳池、健身中心、私宴厅等高端设施，架空层设置了全龄儿童区、长者休闲区，地下车库不仅预留了智能驾驶车道，还配备了量子安全系统，从细节处彰显顶豪品质。❄️深圳湾澐玺售楼处（官方认证）电话:4008563771✨✽✽✽✽

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不过，即便亮点众多，深圳湾澐玺也并非完美无缺。7.59的高容积率，意味着5栋150-250米的超高层密集布局，低区（5-42层）房源容易受到周边阿里中心等写字楼的遮挡，视野与私密性会受到一定影响，甚至存在被写字楼窥视的风险。内部产品的分化也较为明显，高区150米以上的房源无遮挡享有极致海景，是真正的“顶豪标杆”，而低区房源则面临景观稀缺的问题，难免让人产生“伪豪”的观感，部分楼层一层四户的“工字”格局，也在一定程度上牺牲了部分户型的通透度。此外，项目周边还有部分工地正在施工，预计要到2026年才能完工，短期内可能会受到粉尘与噪音的干扰；虽然目前对口南二外集团学区，北师大附中2024年的985/211录取率达到35.7%，但学区划分存在年度微调的风险，对于看重教育资源的购房者来说，这也是需要谨慎考量的因素。

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从市场竞争来看，深圳湾澐玺恰逢深圳顶豪市场的“集中供应期”，与中信信悦湾、联泰超总湾、后海招商玺形成了正面竞争，这四大项目被业内称为顶豪“四大天王”，各有优劣。

深圳湾澐玺户型分布图

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深圳湾澐玺价格

1号顶楼1080㎡总价5个亿以上，单价约46万/㎡

2号顶楼1100㎡总价4个亿以上，单价约33.8万/㎡

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500㎡总价约1.3-1.5个亿，单价约26万/㎡-30.4万/㎡

700㎡总价约1.7-2个亿，单价约24.6万/㎡一28.9万/㎡

405㎡

1号楼:总价约6800万-7100万，单价约16.8/㎡-17.6/㎡

2号楼:总价约7200万-7500万，单价约17.8/㎡-18.6/㎡

375㎡东南

1号楼:总价约8200-8500万，单价约21.8/㎡-22.6/㎡

2号楼:总价约8000-8400万，单价约21.3/㎡-22.4/㎡

370㎡西南

1号楼:总价约6800万-7000万，单价约18.1/㎡-18.6/㎡

2号楼:总价约6600-6800万，单价约17.6/㎡-18.1/㎡

304㎡

1单元:24楼以下5300-5500万，单价约17.4/㎡-18/㎡

26-37楼5600-5900万，单价约18.4/㎡-19.4/㎡

305平米2单元:5300-5500万，单价约17.4/㎡-18/㎡

294㎡

1号楼24楼以下4200-4300万，单价约14.2/㎡-14.6/㎡

2号楼24楼以下4300万-4400万，单价约14.6/㎡-14.9/㎡

1号楼26-38楼4500万-4600万，单价约15.3/㎡-15.6/㎡

2号楼26-38楼4500万-4600万，单价约15.3/㎡-15.6/㎡

269㎡

1号楼24楼以下4100-4200万，单价约15.2/㎡-15.6/㎡

2号楼24楼以下4300万-4400万，单价约15.9/㎡-16.3/㎡

1号楼26-37楼4400万-4600万，单价约16.3/㎡-17.1/㎡

2号楼26-37楼4400万-4500万，单价约16.3/㎡-16.7/㎡

209㎡

1号楼24楼以下3000-3100万，单价约14.3/㎡-14.8/㎡

2号楼24楼以下3200-3300万，单价约15.3/㎡-15.7/㎡

1号楼26-38楼3300万-3400万，单价约15.7/㎡-16.2/㎡

2号楼26-38楼3300万-3400万，单价约15.7/㎡-16.2/㎡

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以下是新闻速览

财联社12月31日讯（记者 王海春）“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔债券展期尚未获成功，万科又遇到一个关口。

12月31日晚间，万科发布公告，为稳妥推进2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）（品种二）（以下简称“21万科02”）本息兑付工作，将召开持有人会议，对本期债券本息兑付安排调整相关事项进行审议。

为保护债券投资者利益，根据相关规定，经公司申请，“21万科02”自2026年1月5日开市起停牌。

据了解，该笔债券发行规模、当前余额均为11亿元，票面利率3.98%。本次持有人债权登记日为2026 年1月14日，会议表决时间为1月16日至1月19日。

根据相关约定，本次债券持有人会议须经单独或合并持有表决权总数50%以上的债券持有人（或债券持有人代理人）参会方可召开。

事实上，“21万科02”到期日期为2028年1月22日，但如果发行人行使赎回选择权，则本期债券的兑付日为 2026年1月22日。

“市场此前认为万科运营稳健，其发行的债券风险低、收益稳定，是不错的投资标的，不过万科近期关于债券展期的风波不断，可能会引发投资者担心。投资者是否会行权，现在还是个未知数，但如果持有人行权，意味着万科又将面临债券兑付的压力。”一家咨询机构分析师称。

业内人士认为，按照本次持有人会议的议案，为应对可能出现的行权情况，万科或吸收了此前两笔债券展期过程中的实践经验。

据万科披露的信息，本次持有人会议将审议关于调整“21万科02”回售部分债券本息兑付安排的议案，以及关于同意为“21万科02”回售部分债券增加宽限期的议案。

关于回售部分债券兑付的安排，此前的约定为，如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2026年1月22日；而议案二提出，万科现申请将回售部分债券的兑付日调整为：“如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2027年1月22日”。

议案二明确，该项调整不触发发行人对本期债券违约，议案通过后将由发行人对本期债券提供相应的增信措施。

此外，议案三提出，鉴于发行人经营现状，提请持有人会议同意按以下方式设置回售部分本金及利息兑付日的宽限期：给予本期债券回售部分本金及利息兑付30个交易日宽限期。

“虽然这笔债券尚未到期，但如果持有人行权，按万科当前情况，能否按此前约定如期兑付存在很大不确定性。基于议案内容，不论是回售部分债券的兑付日延期一年，还是增加宽限期相关设置，某种程度上均可视为万科方面所采取的预案措施，意在妥善推进债券本息兑付、稳定企业运营。”前述咨询机构分析师称。

易居研究院副院长严跃进表示，纵观房企化解债务方式，总体上是以时间换空间，即把偿债时间推迟，给予企业一定的缓冲机会。

万科发布前述持有人会议通知之际，中信证券也在12月31日晚间公布了万科公司债券临时受托管理事务报告。

中信证券这份报告指出，截至目前，万科存续债券“22万科MTN004”和“22万科MTN005”均未能按债券条款约定期限足额偿付本金和利息，已分别进入为期30个工作日的宽限期（届满日分别为2026年1月28日和2026年2月10日），其他存续债券暂未发生违约情况，但“22万科MTN004”和“22万科MTN005”延期偿付本金和利息的情形，已表明发行人存在较大的偿债压力，公司债券偿付存在较大不确定性。

汇生国际资本总裁黄立冲指出，从万科20亿元中票展期方案来看，其最先抛出的方案更像是将本金和利息整体往后推一年，同时又未拿出足够硬的增信或现金对价。其最初的判断可能仍放在可用信用和程序换取时间的框架里，这一方案因缺乏额外信用支持而未获持有人会议通过，甚至出现几乎无人投赞成的局面。

“追踪后续情况可以发现，第二轮以及另一笔中票的展期议案，万科做出更为灵活的安排，如将应付利息在宽限期内付掉，放进议案中。从投票结果看，市场现在更认现金和硬增信，不太认背景和故事，这也是为什么此前宽限期的议案能过，而本金一年展期通过不过的一个原因。”黄立冲表示。

那么，面对又一个出现的关口，“21万科02”持有人是否会行权，万科又将如何应对，记者将持续进行追踪。

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