河南
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海淀上地0702地块海开控股以总价84.56亿元竞得该地块，住宅部分楼面价6.96万/㎡，溢价率0.40%，该地块开拍前也只有海开控股、北京建工两家房企报价，可以说这是一块没有任何悬念的竞拍。
今天我们详细解析下上地0702地块是一块什么样的用地？为何此时上架？为什么说上地0702地块是海淀的一场大考？
上地0702地块接近底价成交，很多不明所以的一定说连海淀地块也不香了，其实这块地和曾经的岳各庄地块、呼家楼南里地块一样都是城市更新用地，市属国企做的一级土地整理，开拍前看到只有北京建工和海开控股报名，基本可以确定这是一块提前勾兑好的地块，而接近底价的0.4%溢价也是此地无银三百两。
地块由3幅子地块组成，其中18和24地块为住宅地块，容积2.2，加在一起建筑面积9.31万平，控高30米；23地块为多功能用地，建筑面积13.22万平，容积率3.8，建筑控高36米，要求50年产权的办公业态占比不低于70%，明确聚焦以人工智能为核心的智能健康、智能终端等产业应用方向，致力于打造国际领先的人工智能应用产业集群。
可以说这是一块城市更新背景下应运而生的多功能分散用地，因配建较多由市属国企托底拿地，所以楼面价自然要比功德寺双子低一些用来补偿配建的支出，这和颐海澐颂、黄杉木双子等较低楼面价如出一辙。
上地0702地块选择在此时上架也暗合海淀高超的供地节奏，因为功德寺双子和越望澐已网签96%，和樾玉鸣88%接近尾盘，颐海澐颂也只剩一百多套尾房，而朱房建发海晏、臻澐和安澜北京又不与其直接竞争，0702地块是海淀刚改市场需要一次例行补货。
但海淀市场也更需要一针强心剂稳定市场信心！一方面新房端宝山双子开盘没有取得特别理想的成绩，两个项目截止目前共计网签81套，都用片区清华附中的官宣都来救场，海淀稳楼市已是明牌；另一方面，清河橡树湾和幸福里降价的消息已经波及市场情绪面，甚至幸福里南区次顶层单价5.62万/平消息传得沸沸扬扬，这已经严重影响市场面。
我们看下实时网签数据，一直卖的不错稳定每月两位数销量的颐海澐颂11月网签5套、12月9套，臻澐11月网签3套、12月6套，甚至连海淀2025年的标杆建发海晏也开始销售乏力，11月网签20套，12月第一次出现个位数网签5套。
二手市场情绪已经传导至新房市场，这时候0702地块土拍可以带动海淀市场热度，按拿地后3-4月的开盘周期，0702地块的野心昭然若揭，作为年度海淀的压轴大戏，那就是26年开春复制功德寺的双子的热销奇迹，点燃海淀楼市的热度。
但我反而认为0702地块对于海淀楼市的将是一场大考，成了接着奏乐接着舞，败了将彻底击破海淀楼市的学区神话，成为一道分水岭。
在上篇《北京楼市趋势解析：城市更新与稳楼市什么关系？万泉寺B、黄杉木C地块层出不穷的市场等下去有意义吗？》文章我提到过，房地产下半场锚定的是空间的居住舒适度，它包括城市街区、公共服务空间和好房子小区本身，这是一种确定性。
但从0702地块三块地环绕着101中学能看出，这是一块学区驱动性很强的鸡娃房，虽然我一直坚定看好海淀产业价值，但学区给了海淀新房过高的溢价，在锚定空间居住舒适度而言，0702周边城市界面和配套体系与10万+的房价严重的不匹配。
拿上地实验小学对口小区上地佳园举例，一个2002年板塔结合的二手房，成交均价11万/平，在北京国贸核心产业区、占据环线优势、周边配套成熟的同年代的二手5万出头，而同为五环外、产业强区、城市界面更优的亦庄河西区招商序四代新房7万出头，其他不一一列举，上地0702以及海淀整体的学区溢价是客观事实。
在过去，学区可能是资产最大的保值因素，甚至强于产业本身，但未来，学区将是一个悬在头上的达摩克里斯之剑，尤其在我们与大量新房客户接触后，也更加坚信这一趋势，越来越多的人只考虑房子本身的功能性和舒适度，不会再为再为高昂溢价买单，在年轻客户中更甚。
而海淀这两年新房供应井喷，从汇德里、幸福里、富华里到栖海澐颂、颐海云颂、保利建工嘉华天郡再到功德寺双子、朱房双子、宝山双子，海淀楼市多年积压的需求也得到有效缓解，像嘉华天珺、臻澐以及宝山都去化压力较大，还有老大难的保利田村地块，都将是海淀的另一个变量。
根据指标0702地块预计打造 6-10层低密洋房产品，主力户型105、120、140平的三至四居，结合功德寺双子10.5万网签价，预计1000万总价起步，能不能再续海淀楼市神话，我们拭目以待。
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