刚收楼就放盘！增值税5.3%改3%！二手挂18万套

降税新政已正式执行，给楼市带了热度。

二手房增值税满2年免征，不满2年的按3%征收，而以前这个比例是5.3%（含附加税）。

楼市君看到好几个高赞的评论是：房子没增值，交什么增值税？

还有人表示刚交完几十万，现在后悔还来得及吗？

这个新政会对楼市带来什么影响？咱们来浅析一下。

｜图源：国家财政部

壹

先来看大家问比较关切的两个实际问题：

其一，房子刚卖，还没过户，能享受3%吗？

二手交易增值税，通常都是办理过户当天才交，所以正常情况下签过合同，只要在1月1日后过户，都可以享受政策福利。

其二，公寓适不适用？目前政策主要面向的是住宅，公寓暂时没有覆盖。

当然，部分人更关心政策带来的影响，比如我们的三年老粉。

｜图源：后台粉丝留言

首先是短期表现，挂牌量可能会明显增加。

比如新政出台当天，广州二手新增挂牌了463套，环比前一日增长了17.8%，而目前贝壳外网显示总挂牌量大约14.6万套。

｜图源：贝壳找房

内网实际挂牌量多少？18万套左右（中介透露）！随着新政落地和效果传导，大家觉得明年这个数据会去到多少？

其次，未来“同个项目一边收楼，一边挂牌”的现象会越来越明显，次新二手和新房抢买家，带来一定压力。

以前不满2增值税及附加高达5.3%，就算是急卖也会顾忌这个成本选择等满两年，延缓了上架时间。

但现在增值税降至3%，再考虑二手房成交周期要237天（2025年上半年），已经有业主刚收楼就放盘了。

比如琶洲南TOD这套，中介透露业主前两天才收楼，证到手还没焐热就挂牌了，单价11万+/平，几乎是和新政同步出来的。

｜图源：贝壳找房

次新房加速流出，凭借价格、即买即住的优势，给买家提供了新房之外的又一个选择。

据贝壳找房数据，黄埔红盘万科城市之光目前挂牌量225套，部分还不满2年。

还有花地湾万科金域曦府，首批交付是2023年10月，目前挂牌量已经有33套。

万博和樾府，在售/待上架房源累计超过270套，尤其五期，今年8月才收楼，也已经放出了52套。

｜广州楼市发布 制

贰

不过长期来看，增值税减负整体利好楼市，它能撬动一个链条：“卖旧买新”。

1、加速二手市场流动起来，带动置换需求释放。

增值税新政可不是“心理按摩”，而是实实在在地减负。

以普通置换家庭卖掉300万的房子为例，新政前要交16万左右的增值税，新政后几乎“砍半”，只需交9万元。

而总价1000万的房子升舱或者换仓，能省23万，相当一辆好车，是实打实的利好。

所以当整个大盘转起来，想要卖一买一的老破小要做的就是比别人跑得更快。

目前广州在售的二手房中，楼龄在20年以上，面积100平以下的老房子就超过6.3万套，将加速置换需求释放。

｜图源：贝壳找房

2、市区改善盘更加成为香饽饽，品质也会整体向上卷。

降低置换成本后，更多家庭有能力实现“以小换大”、“以旧换新”的住房改善需求。

而核心区新规产品、四代宅，或将成为置换大军的考虑对象，尤其对中大户型、品质住宅的拉动比较明显，倒逼新房市场品质升级。

｜广州楼市发布 制

尤其原本就比较抢手的项目，好单位和楼层可能更加紧俏。

目前，部分热盘已经宣布1月1日起涨价或收回折扣。

比如保利天曜宣布网签已超过60亿，1月1日起产品全线涨价3%。

中交天翠全线价格上涨2%；敏捷万博金湖壹号收回5%折扣。

越秀鸿景台首开去化126套，元旦已收回开盘优惠。

｜图源：朋友圈

当然，目前也只是基于利好传导的趋势分析，具体效力还得看后续实际情况。

叁

增值税新政并非是孤立的，主打一个“政策叠加效应”。

关于减负这块，2024年12月1日起契税已经降了一轮， 优惠范围扩大至140平以上住房，首套统一1%，二套2%。

还有存量公积金贷款利率（2025年5月8日前已放款），从1月1日起也自动下调至2.6%，不用申请，不用跑银行就能省下几万块。

｜图源：财联社

可能很多人觉得，楼市深度调整已久，为什么不直接梭哈？

矫枉过正也是不行的，目前就是小步快跑的磨底阶段，更考验地段价值和新盘的实力。

2026年新盘格局割裂可能会更加明显。

一方面，2025年出让的溢价地基本会集中亮相，形成多个“局部热点”。

｜广州楼市发布 制

另一方面，顶豪阵容异常强大，而且基本都聚集在市区，高端局热度会延续甚至烧得更旺。

｜广州楼市发布 制

非核心的普通项目，除了打时差，大概率会通过价格让步快速跑量。

政策都有个传导周期，楼市气色也在慢慢恢复。提高流动性是重要目的之一，而非刺激一二手涨价。

所以投资客想脱手或许不难，但想赚钱就难了，买家进场会比以往任何一个时间点都更好，一系列减负后就是轻装上阵了。

大家觉得，增值税新政，对楼市是利好还是利空？欢迎留言评论~