解读~开云府是富人区吗，属于什么档次，赤湾开云府优缺点解析

开云府是富人区吗

开云府不算传统意义上的富人区。虽然项目折后总价区间在630-1360万元，价格门槛能筛选出具备一定经济实力的人群，且享有南二外赤湾学校、太子湾 K11 等优质配套，吸引重视教育与生活品质的高收入群体，但居住圈层纯度不足，存在商品房与回迁房、商办业态混居的情况。同时，项目单价波动较大，特价房低至 5万多元 /㎡，与传统富人区房价稳定高昂的特征不符，加之所在赤湾片区仍处于开发阶段，整体配套的稀缺性和独特性尚未达到富人区标准。

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开云府属于什么档次

开云府定位为中高端改善型住宅，是赤湾片区首个地标综合体项目。项目由国企南山控股旗下企业开发，集高端住宅、4.6 万㎡购物中心、200 米总部大厦及凯悦五星级酒店于一体，业态多元且规格较高。产品方面主打 124-203㎡精装天幕户型及顶复产品，采用浅蓝灰 LOW-E 玻璃幕墙外立面，搭配空中连廊、屋顶花园等高端配置，梯户比达 4 梯 4 户（1 梯 1 户）或 4 梯 6 户，车位比超 1:1.1，居住舒适度与品质感突出。不过受部分户型得房率较低（68%-77%）、产权年限仅 50 年（剩余约 29-31 年）等因素影响，未达到顶级豪宅的纯粹性。

赤湾开云府优缺点解析

赤湾开云府的核心优势集中在区位、配套与生态资源。区位上承接前海、蛇口双片区红利，是双地铁（2/5 号线）上盖物业，未来可换乘 12 号线，自驾通过兴海大道等主干道能快速通达核心区域，海陆空交通网络便捷。配套方面，空中连廊直通南二外赤湾学校（2024 年中考普高率 78%），周边国际化学校环伺，自带购物中心且覆盖三大高端商圈，教育与商业资源优质。生态上背靠三山、面朝伶仃洋，高层享 270° 无遮挡山海景观，周边七大公园环绕，居住环境优越。

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开云府项目的主要短板体现在产品设计、区域现状与产权问题。部分户型存在功能分区不合理、暗卫、采光不足等问题，得房率低于深圳主流水平，影响实际居住体验。赤湾片区仍在开发中，周边工地施工及货柜车通行带来噪音、粉尘干扰，高峰时段道路拥堵，生活配套也需时间完善。此外，项目土地为商业综合发展用地，产权仅50年且剩余年限较短，可能对资产长期保值与二次流通造成影响。

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