河南
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松榆里“精神小伙儿”地块，120㎡要卖1400w？
11月25日东三环松榆里地块入市，8家房企经166轮竞拍，最终由懋源以50.24亿的价格拿下。成交楼面价约为6.21万/㎡，溢价率18.21%。
一个月了，这宗东三环旁的 “熟地”，至今仍在改善圈层中持续发酵。
市场讨论最多的是：在当城芯熟地的稀缺性遇上低密产品的舒适性，购房者该如何取舍？
毕竟，2020-2024年5年间，东三环及四环核心带仅出让3宗涉宅用地，总供应建筑面积不足12万平方米，平均每年能提供的改善型新房不足30 套。
而松榆里作为近5年该区域供应规模最大的纯住宅地块，8.08万平方米的建筑控制规模，意味着它将承接大量被核心区“老破小”困住的置换需求，其产品定位和价格区间，更将直接影响朝阳改善市场的格局。
核心底气：东三环的 “熟地红利”
能让房企争相角逐，松榆里的价值核心从不是产品噱头，而是无可复制的 先天禀赋。
地块位于潘家园街道，直线距离14号线北工大西门站仅200米，步行即可进站，3站直达国贸，换乘10号线、17号线能快速衔接金融街、望京等就业核心区。
更难得的是，未来规划的11号线将在此形成双轨交汇，地块已预留地下通道与地铁衔接，长期通勤便利性再升级。
比起多数需要等配套兑现的新区项目，松榆里的生活配套堪称饱和状态。
2公里内聚集了朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里三大商业综合体；教育资源覆盖垂杨柳中心小学、陈经纶中学等9年一贯制学校；3公里内有中国医学科学院肿瘤医院等三甲资源，对于有老人小孩的家庭来说，这种步行可达的便利度远比规划蓝图更安心。
地块周边不利因素为东侧60米处有一处高压线塔，会不会入地还未明晰，另外就是北侧和东侧分别临近规划的11号线和现有14号线地铁，对于地铁噪音和震动需要实地评估。
产品层面，懋源的操盘也值得期待。这家开发商长期深耕北京高端市场，擅长打造豪宅产品，懋源松榆里的产品风格大概率会延续其高端路线。
区域成交数据显示，140㎡以上户型占比，从2020年的45%猛增至2024年的78%。核心区的购买力，正在用真金白银投票，表达对“一步到位”式大户型、改善型产品的刚性需求。
因此，松榆里地块未来的产品脉络不难预测：主打120-180㎡的三至四居，既覆盖地缘置换的刚需改善，也有180㎡以上大平层瞄准高收入人群。
楼面价再叠加契税、建安、财务等成本，其未来售价大概率会落在10-12万元/㎡这个区间，刚好填补了区域改善型新房的空白。
也就是说，一套140㎡的主流户型，总价将指向1400-1700万。
竞品PK：核心区 VS 低密区的选择逻辑
松榆里入市后，直与紫京宸园、璞樾、中海时光之境形成完整的区域改善版图。
中海时光之境是最直接的竞争对手。项目位于小红门板块，距东三环1公里，容积率2.5，比松榆里更低密，户型面积105-155㎡，得房率高达 90%-92%，800万起的总价门槛也更友好。
但短板也很明显，通勤到国贸的距离比松榆里远3公里左右，周边配套成熟度稍逊，更适合预算有限、看重居住舒适度的年轻改善家庭。
紫京宸园的定位则更高端，主打140-278㎡纯改善户型，总价1200万起。项目背靠朝阳公园资源，圈层纯粹性更强，更适合追求生态环境和高端圈层的客群，与松榆里形成 “核心便利” 和 “圈层舒适” 的分流。
璞樾则侧重居住的静谧感，容积率2.6搭配150-258㎡户型，距东三环约 3 公里，更适合对通勤时间不敏感、偏爱低密社区环境的改善客，目前成交均价在9-10万/平。
对比来看，松榆里的核心竞争力在于平衡。
既保留了城芯的通勤效率和成熟配套，又通过合理的产品设计满足了改善需求。而周边竞品要么牺牲区位换低密，要么抬高门槛换圈层，没有一个能像松榆里这样同时覆盖 “通勤、配套、空间” 三大核心诉求。
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