龙华莱蒙水榭云上为什么便宜，公寓户型图都是复式吗，值得投资吗

龙华莱蒙水榭云上为什么便宜，公寓户型图都是复式吗，值得投资吗

一、莱蒙水榭云上卖得快的原因

1. 价格优势显著
   • 工抵房低价入市：项目推出工抵房源，单价低至3.2万/㎡起，整体均价仅3.0万/㎡，比周边同类产品低了约30%，首付门槛低至30万起，大幅降低购房成本。
   • 性价比突出：项目实现“民水民电通燃气”，部分户型带阳台，居住成本与住宅接近，但总价更低，吸引刚需及投资客。
2. 现房销售，即买即住
   • 作为红山片区唯一在售现房真公寓，无需等待建设期，投资者可立即兑现租金收益，自住者省去租房过渡麻烦，实现“拎包入住”。
3. 稀缺性优势
   • 深圳停止商务公寓项目审批后，公寓成为稀缺资源。莱蒙水榭云上为70年产权住宅型公寓，相比常规40年产权公寓，使用年限更长，且支持“积分入学+落户”，解决教育问题，具备“类住宅”属性。
4. 核心地段与交通优势
   • 项目位于龙华红山上塘片区核心地带，紧邻地铁4号线上塘站，两站直达深圳北站，周边有福龙路、新区大道等主干道，交通便捷，通达福田、南山等核心区域。

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二、公寓户型图及是否为复式

莱蒙水榭云上公寓以平层户型为主，非复式设计，但部分户型通过合理布局实现空间高效利用。主力户型包括：

• 38㎡1房1厅：紧凑实用，适合单身或小家庭，功能分区明确，部分户型带独立厨房和卫生间。
• 55㎡2房1厅：空间更宽敞，卧室与客厅独立分开，私密性增强，适合2-3人居住。
• 61-63㎡2房1厅：尺度进一步升级，客厅和卧室面积更大，部分户型带小阳台，采光通风更佳。
• 73㎡3房1厅：空间灵活，可满足多口之家需求，功能分区合理，居住舒适度较高。

户型特点

• 布局紧凑：3梯14户设计，空间利用率高，但部分户型朝向或采光可能受影响。
• 功能分区明确：开放式厨房、独立卫生间、动静分离设计，提升居住体验。
• 部分户型带阳台：增加采光和通风效果，提升居住舒适度。

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三、投资价值分析

莱蒙水榭云上公寓具备以下投资优势，但需权衡潜在风险：

优势

1. 地段优越
   • 位于龙华红山上塘片区核心地段，紧邻地铁4号线上塘站，两站直达深圳北站，交通便利。
   • 周边商业配套完善，如红山6979、龙华天虹、Costco华南总部等，满足日常购物需求。
   • 教育资源丰富，涵盖小学到高中，如未来小学、龙华区实验学校等，适合家庭居住。
2. 产品稀缺性
   • 70年产权公寓，相比常规40年产权公寓多出30年权益，且民水民电通燃气，降低生活成本。
   • 市场上70年产权公寓稀缺，未来转手或出租更具竞争力。
3. 租赁市场需求旺盛
   • 周边配套完善，交通便利，吸引大量上班族和家庭居住，租赁市场需求稳定。
   • 小户型公寓租金回报率相对较高，适合长期投资。
4. 开发商品牌保障
   • 由莱蒙国际集团开发，物业由深圳市莱蒙物业服务有限公司管理，服务质量有保障，提升项目认可度。

潜在风险

1. 周边环境嘈杂
   • 项目位于城市中心区域，周边交通和商业活动繁忙，可能存在噪音和拥堵问题。
   • 周边有简上村及龙塘村，居住人群结构复杂，整体观感一般，居住氛围有待提升。
2. 部分楼栋噪音影响
   • 项目紧邻新区大道和简上路交汇处，部分楼栋和户型可能受道路噪音干扰，影响居住安静度。
3. 医疗资源距离稍远
   • 3公里范围内缺少大型优质医疗配套，就医便捷性略差。
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